调控之下的房地产乱象-

大国企北京城建集团住宅项目“世华龙樾”违规大量侵占公共绿地和公共空间

数轮房地产政策严控下，京城二手房成交期拉长，成交难度变大。新房市场则是另一番景象。一方面是优质新房和二手房价格倒挂，另一方面众多楼盘质量缩水，开发商浑水摸鱼，违规操作。前有昆仑域质量门，现有北京城建世华龙樾严重违规侵占事件。

各显神通，一房难求

北京楼市在近两年的数轮调控中，有一条不成文的“规定”，绝大部分新盘获批价格都不会超过8万元/平米。市场上众多高品质新盘都是新房和二手房的价格严重倒挂，出现了同区域二手房成交难，新房一房难求的局面。

今年十月海淀西小口就上演了这样一场抢房大战。海淀神盘世华龙樾的二手房单价在顶峰时超过10万，即使在深度调控后二手房单价也稳定在9-10万，2018年9月仍有小户型在链家以超过10万的单价成交，四期低密洋房号称城建品质最高的扛鼎之作，预期定价一直10-11万。然而在建委的严格调控下，世华龙樾四期首次开盘获批均价仅为8.2万，新盘的价值不言而喻。在楼盘前期未做任何宣传，售楼处关闭数月，所有客户均需要通过百万验资排卡和资格筛查的前提下，10月1日在线开盘，140和190户型一秒清盘，240平等大户型也迅速售罄。

奢华中式园林变身农村宅基地

众多没买到心仪房子的客户不免扼腕叹息，然而各显神通终于抢到机会的“幸运儿们”，很快发现自己也不是真的那么幸运。

临近收房，当一些掏光了六个钱包，耗尽了几代人积蓄的业主们，被销售引领着，满心欢喜走进小区准备规划未来美好生活的时候，却被眼前的乱象深深震惊了。选房前天堂一般美好的小区已经不复存在，取而代之的是满目的土灰色高墙和迷宫一样的断头路。走在小区里，哪里还有什么中式园景水系，哪里还有开发商承诺的6000多万珍稀树木花草,哪里还有之前看到的整洁园区。多位业主站在小区里，目瞪口呆“我的天啊，剧本都不敢这么写！”

图：建委验收前后小区实景对比

从每个楼上望下去，都可以看到整个园区被无数高墙分割得支离破碎，绝大部分的公共绿地都被划归成各楼的一层作为私家小院。仅十多米的楼间距，七八米都划入了私家小院。在销售合同中明确规定的30%绿化率和18920平米公共绿化已荡然无存。业主们依旧不能相信眼前的事实：“现在哪有30%绿化，连10%的公共绿化也没有啊，满院子除了墙就是墙，主干道都划人家院子里，小区成迷魂阵了，我们转了好几圈，楞没找到回家的路！”

图：建委验收前后小区南门实景对比。小区中心花园和公共道路已完全划为330户型一层业主的私家小院

图：走进小区南大门，再不见中心花园和公共道路，只见330户型一层业主的高高院墙

更令人称奇的是一层各家的小院还大小形状不一。四座房本面积330平米的户型，中间的大片公共绿地和公共道路完全被划为四栋楼一层各家的小院，加上赠送（侵占）的B1和B2两层的面积，实际使用面积超过1000平米，而小区最东侧的140户型仅一层私家小院侵占的公共绿地面积已经远超房本面积，留给所有二层以上业主公共使用的只有勉强可以通行的狭窄过道。如此奢华配置的一层户型，单价却仅比二层以上的同户型贵5%左右。而这样的定价策略，造成了权利寻租的丑恶温床。如此大规模的侵占公共绿地、公共空间和人防空间，在整个北京甚至放眼全国也实属罕见！

图： 140东边户在建委验收前后实景对比，超奢华私家“小院”一角，目测面积远超200平

图：140东边户小院外如今留给全体业主的“公共绿化+公共道路”

图3：330平户型建委验收前后实景对比，仅小院一角都“大到可以挖几个游泳池”

放眼望去，这个所谓高档中式园林小区已经被各楼一层业主的小院瓜分殆净。走在小区里，毫无绿化景观可言，能看到的只有各种杂乱无章的断头路和路两边的高墙。当业主站在楼上拍照的时候，被现场的销售警告不许外传，特别是不能发给任何其它业主。

所有这些违规搭建都是在通过建委等相关部门验收之后，开发商又重新开挖建设的。除了违规侵占公共绿地，地下公共空间甚至人防空间也成了开发商违规占用的“香饽饽”。为了占用地下一层和地下二层空间，很夸张的在一层客厅的位置挖出了一个电梯井，与地下两层链接起来，变成自己的私人电梯，不与二层及以上业主通用。业主中也有买了其他楼层的城建内部职工，对城建开发商的这种行为也是气愤不已。

一个悄悄溜一层私家小院的业主私下问现场的工程师小哥：“咱这下沉花园太牛了，简直是下沉式商业街，这花园把主干道都堵了，建委消防能批准？”小哥当时就笑了“当然是在各个部门验收走了之后，才能开始干啊，不然怎么可能通过检查。您也是城建领导或者关系户吧，不然也买不到一层。。。”一位从事IT工作的准业主恍然大悟“难怪开盘的时候一层根本不可选，早就都内定了。”

图：330平户型一层商业街级别私家下沉花园

传统认为不太好卖的一层户型，却成了城建内部人士侵占公共绿地和空间的首选，将普通平层楼房扩建成超过原来面积3倍，上下3层，带私家花园，独门独院的别墅，比农村宅基地上的自建房也有过之而无不及。秉承“家国同构”雄韬伟略，完成了国家体育场、国家大剧院、国家博物馆、国家体育馆、首都国际机场3号航站楼，荣获“中国最具影响力企业”、“全国优秀施工企业”“全国思想政治工作先进单位”等荣誉称号的城建，在少数内部业主的利益驱动下，也将“向下挖，往外扩”的智慧和实力发挥到了极致，完全可以申请“全国优秀违规扩建施工企业”和“敢想敢干违规先进单位”。

这么大面积的公共绿地和空间被违规侵占，是让其他业主“公摊”么？被侵占的私家小院也计算到规划中30%的绿化面积么？面对业主们对大量公共绿地部划为私家小院等问题的严重质疑，售楼处已经停止继续带看，也在尽全力避免让业主们能有机会互相沟通，以免事态继续发酵。

一方面，发现这一问题的众多业主收到了来自各个渠道的警告和提示：不要张扬不要生事，麻溜收房。而另一方面，部分业主被告知12月30日去收房就可以得到几万元房款优惠，收房就意味着全盘接受认可目前的现状。然而与一两千万的房产因绿地问题的严重贬值相比，这些威胁或者小恩小惠都显得如此微不足道。

实地参观过的业主们纷纷表示这样的园区完全无法接受，将通过媒体和投诉到建委、城管等政府部门，责令开发商必须整改。“根据《中华人民共和国物权法》规定，住宅小区的公共绿地原则上属于业主共同所有。住宅小区的公共绿地是指住宅小区建筑区划内属于业主共有的绿地，原则上开发商无权将共有绿地划归为私家小院。更不应该在园区内满建水泥隔离墙。政府严令，两限房和商品房尚且不能有实体隔离。而小区内同品质商品房，同样的物业费用，这样大量实体墙隔离，将好好的高档小区硬生生被划分成了一片片自家的农村宅基地，在任何一个层面上，都不合法不合规不合情也不合理。”

世华龙樾的业主们热爱自己的家园，他们当中有政府的公务人员，有清华北大的老师和教授，也有科技公司和媒体的高管，业主群里大家群情激愤的讨论谴责开发商毫无底线的违法违规行为，但依然把业主群命名为“美好龙樾四期家园”，依然对小区充满了美好的期待。希望北京城建重视业主们的合理诉求，立即拆除非法搭建，恢复小区该有的园林绿化区域和公共空间。也奉劝个别的所谓内部领导不要因为一己私利，毁了北京城建良好的国企想象！更不要在中华民族伟大复兴的道路上，给美好北京和人文海淀抹黑！