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北京人均商业面积已过剩，中心城区商业投资或成炮灰
6月13日，北京市政府挂出了关于《北京市商业服务业设施空间布局规划(征求意见稿)》，在这个意见稿里，对北京市商业总体运营规模及规划远景做了详细的阐述。
【1】
北京人均商业面积已达2平米
远超香港及东京
根据本次规划文件中的数据显示，2018年北京市商业建筑面积在7000万平米（含地上地下面积），其中已经营业的商业面积在4200万平米。
如果按照2018年2154万的常住人口来估算，北京的常住人口商业面积已经达到了2平米/人，这个标准已经远超香港，甚至超过日本东京。
一般来说，按照国际上的成熟标准，一个城市的人均可经营商业面积在1-1.2平米/人是一个相对平衡的指标。
2017年的时候，香港的人均商业面积达到1.2平米/人，商业市场就已经相对饱和的状态。后来随着房地产的发展，2018年香港商业供应也已经处于明显过剩状态，导致香港商铺租金暴跌40%。
其实在国内，不仅仅是北京商业供应过量，包括上海、武汉等城市的商业开发规模均已经呈现出饱和的状态。
2017年年底，武汉的人均商业面积已经达到了2.2平米/人，是香港的接近2倍规模。在上海的一些郊区，人均商业规模甚至高达2.5-3平米/人。
因此就这个标准来看，中国目前超过90%的城市，已经不适合进行商业投资，商铺投资绝大部分都将是炮灰。
【2】
中心城区人均商业指标明显饱和
人口疏解背景下商业投资风险高
在本次商业规划中，同时把各个区域的人均商业面积进行了统计，结果就是：北京中心城区的人均商业面积远远高于其他区域。
其中东城区的人均商业面积达到了6平米/人，位于第一位。其次是西城区、朝阳区和海淀区，都已经超过了全市平均水平以上了。
很多人可能会有疑问：北京中心城区的商业可以为全市，乃至全国的人服务的，就算人均商业面积高一点也可以接受。
但其实这种说法是不符合未来北京城市发展趋势：
第一，北京中心城区的旅游商业并不发达，由于景点相对集中，旅游商业并不能支撑北京中心城区的商业规模。
第二，北京中心城区未来还要疏解人口，降低中心城区常住人口。
尤其是本次规划中，又提出了要大力培育四大区域级商业中心，将会极大分流中心城区的商业消费人群：北部回龙观+西部新首钢+南部西红门+东部副中心，每个区域级商业中心规模不小于50万平米！
这就意味着北京未来至少新增商业经营面积不少于200万平米，北京商业经营压力不明而喻。
本次规划中，特意提出要减量北京中心城区的商业面积，尤其是东西城核心区的商业面积，要严格控制。
同时将东西城的西单、建国门、金融街等传统的区域级商业中心降级为地区级商业中心，辐射半径不得超过5公里，大规模降低了这些地区的商业影响力和人群辐射力，未来租金可能会受到影响。
【3】
农产品批发市场疏解暂停
保留扩大东南西北四个批发市场
对于北京批发市场的疏解，从现有规划方案中来看，已经宣告失败：北京将保留东南西北四个批发市场，并扩大规模。
这就意味着北京批发市场疏解到河北的实验，可能已经失败了：河北路途过于遥远，导致客群大规模减少，批发市场繁荣不再。
目前河北多个地区承接北京的批发市场，均出现了客流下降，商户流失的严重问题，这就意味着批发市场有可能会重新回归北京郊外。
西南方向：保留丰台新发地一级批发市场。
东南方向：保留北京鲜活农产品流通中心，并扩展到600亩。
东北方向：在顺义规划一个一级批发市场，800亩。
西北方向：在南口农场规划一个一级批发市场。
目前虽然仅仅是针对农产品批发市场，但我们判断也有可能会延伸到一般商品批发市场，在以上地区形成综合性批发市场规模。
这样一来，有可能会导致以上地区的房租及房价出现变化。
综合来看，通过本次北京市发布的商业布局规划，我们判断北京商业经营面积显然已经过剩，商业投资风险极高。
尤其是在北京城区，随着人口疏解，新的商业中心逐渐建立，将会对城区商业造成明显分流，北京城区商业投资凸显，超过90%的投资客有可能成为炮灰。
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2019-06-17 18:55:35
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