《老旧住宅加装电梯涉及的物权法问题分析》作者为华侨大学法学院马潇旋。

《老旧住宅加装电梯涉及的物权法问题分析》论文摘要

一、加装电梯属“新建”非“改建”，不应适用《物权法》第76条“三分之二”的规定。

《物权法》第76条，下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《建设工程质量管理条例》释义，所谓新建，是指从基础开始建造的建设项目；所谓改建，是指不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，为提高生产效率，改进产品质量或改变产品方向，或改善建筑物使用功能、改变使用目的，对原有工程进行改造的建设项目。

旧楼加建电梯首先需要建造电梯井，在没有预留电梯井的原楼之外，加建电梯当然是从基础开始建造的，新建电梯井必然增加建筑物，同时也必然增加了原楼房的体量。因此，旧楼加建电梯属于“新建”，即新建建筑物及其附属设施，而非“改建”，故不应适用《物权法》第76条的规定。

    二、依《物权法》第97条，加建电梯占用公共面积须经作为全体共同共有人的全体业主同意。

《物权法》第97条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

加装电梯所占用的道路、绿地等是全体业主的共有财产，属于共有部分，全体业主对其享有共有权。由于在共有关系维系期间，任何业主不得请求分割共有物，因此该共有应定性为共同共有，而不能是按份共有。旧楼加装电梯应适用《物权法》第97条中“共同共有”规定，而非该条款中“按份共有”规定，即需经全体共同共有人，即全体业主的同意。

    三、依《物权法》第89条，低层业主对高层业主通过加装电梯取得出行便利不负有相邻“容忍”义务，相反有权提出异议。

《物权法》第89条，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

相邻关系的实质是对不动产人、用益物权人以及占有人行使财产权利的合理扩张和必要限制。集中表现为相互毗邻的不动产权利人一方在另一方行使权利时，应向另一方提供必要的便利。这就从法律上规定了相邻一方的“容忍”义务。

低层业主对高层业主通过加装电梯取得出行便利不负有相邻“容忍”义务。

首先，“容忍”义务的前提是相邻一方需要另一方提供必要的便利，而所谓必要的便利是指非从相邻一方获得这种便利，就无法行使其权利。但高层业主并非因为没有电梯就无法行使其上下楼的权利，而是希望通过加建电梯获得额外的出行便利。因此，低层业主对加建电梯并不负有相邻“容忍”义务。

其次，加建电梯会影响低层住房的通风、采光和日照。低层业主不但不需容忍，而且有权提出异议。从这个角度说，旧楼加建电梯也应征求低层业主的同意，毕竟他们的权益可能因此受损。

    四、加建电梯侵犯了低层业主合法私有财产，违反了《宪法》和《物权法》的相关规定。

《宪法》第13条，公民合法的私有财产不受侵犯。

《物权法》第4条，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

《物权法》第66条，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

加建电梯后高层住宅房价是大幅增值的，在楼房外加建电梯井，必然影响到低层住宅的采光、通风、日照、出行、活动空间、景观等，因此低层住宅的房价必然是贬值的。显然，高层住宅的财产增值、出行方便是以低层住户的财产贬值、住宅环境进一步恶化为代价获得的，在高层住宅房价大幅增值的同时却使低层业主的私有财产缩水，这显然侵犯了低层业主合法的私有财产，违反了《宪法》和《物权法》的相关规定。这也进一步说明了，旧楼加装电梯为什么必须征得全体业主的同意，而非三分之二业主的同意。