“这简直是灵魂拷问。”张华觉得中介问的也有道理，西城区的学区房犹如车票，买到就能上车，但问题是，你想花多少钱买下这张车票？他有过估算，目前，1000万是他这个小公司的创始人能承受的极限价格。事实把一度觉得自己“混得还不错”的中年男人教育了一番，在西城区金融街学区，1000万，可能只是刚过及格线。

1020万元，3小时。

“一套学区房，留给你思考的时间可能只有3小时。”张华流露出不甘。5月5日，节假日的最后一天，他来到西城区金融街附近看学区房，看中丰汇园小区一套1020万左右的房子，便决定回家跟媳妇商量一下。

3个小时后，张华仍在跟媳妇试图达成一致。中介打来电话：“不用考虑了，房子已被另一个刚刚看房的家长买下。”中介说，那个家长远比他果断得多，只是在房子里跟媳妇视频了半小时就决定买了，全款。

似乎这些家长都很急。张华看中的，是有着“宇宙第一小学”之称的宏庙小学的学区房。在北京，优质的教育资源集中在东城、西城、海淀三个区。西城区有15所直升校，意味着只要孩子进入其中，就极可能一路直升，在这之中，又以能直升北师大实验中学的宏庙小学为之最。

能让这些家长着急的，是西城区4月30日出台的“731新政”，为了更好地配置教育资源，2020年7月31日之后，北京西城区将实施多校划片。张华说，“在过去单校划片的政策下，只要买了宏庙小学的学区房，就能上宏庙小学，但7月31日之后就不确定了，说不定被划到金融街片区其他什么小学去了。”

如果能赶在7月31日之前，落户学区房，还会按照单校划片的老办法分配学校。留给张华的时间不多了。

▲ 图 / 《学区房72小时》截图

“您肯为孩子付出多少？”

现在就买学区房，张华并不甘心。

他自己经营一家公司，最近公司刚刚拿到一笔融资，购置了两条最新的生产线。他有信心，如果再给他两年时间，他手里持有的公司股份价值将可以翻倍。

他1岁多的儿子正在300平米的家中搭积木，光客厅就有80平米。不过，他们家在昌平，附近的学区并不好。张华看了一眼儿子，要买新房子，必须卖掉一部分公司的股份。原本，他们夫妻不紧不慢，计划的是两年后再卖股份，然后拿着钱去北京最优质的学区给儿子买套学区房，如今，“731新政”突然降临，一切计划都被打乱了。

西城区金融街的一家房产中介公司里，在张华说自己想看看学区房之后，中介第一个问题就让他语塞，“您这边肯为孩子付出多少？”

“这简直是灵魂拷问。”张华觉得中介问的也有道理，西城区的学区房犹如车票，买到就能上车，但问题是，你想花多少钱买下这张车票？他有过估算，目前，1000万是他这个小公司的创始人能承受的极限价格。

事实把一度觉得自己“混得还不错”的中年男人教育了一番，在西城区金融街学区，1000万，可能只是刚过及格线。

着急的不是张华一人，在西城区金融街一家银行工作的刘杨更为纠结，因为他的娃还没出生，却不得不逼着考虑起学区房的问题。

“学区房买的不光是一个入学的名额，更是整个家庭的未来。”他顶头上司的孩子上的就是宏庙小学，上司描述的场景让他颇为神往，整个班级构筑起了一个精英社交圈子，金融街高管、企业高层，以及一些部门负责人的孩子汇聚于此，几乎每开一次家长会，每个家长都能拓宽几个人脉，甚至能反哺自己的工作。

刘杨一度做好了努力赚钱到孩子4岁再买学区房的准备，如今他可能要与这种“未来”失之交臂了。

与时间赛跑

看房的过程犹如赶集一般。

中介的人手明显不够。在西城区金融街一家房产中介公司里，有十多个员工，但仍在店里的只有4个人，“其他的都带客户看房去了”。

整个西城区的学区呈一个长方形分布，最优质的学区当属最北面的德胜学区，以及最中央的金融街学区。在西城区做了10年房产中介的韩川分析说，“德胜学区的强大之处在于整体学校分布均衡，片区内几乎每所小学都是牛小，比如育翔小学、西师附小等等；而金融街学区里，有全国最好的小学实验二小不说，还有宏庙小学这样既是牛小，而且还能直升北师大实验中学这样北京最好的中学之一。”

▲ 图 / 《学区房72小时》截图

上了一辆电动摩托车后座，张华就出发了，首先抵达的是丰汇园小区。整体小区呈现出一种其貌不扬的老旧气息，楼外面刷了白漆，不少楼的墙皮还剥落了。落户北京前，张华是浙江宁波人，“这房看起来比我老家的房子还破旧”。

事实上，丰汇园小区建于2004年，在整个西城区已经算是比较新的房子了。由于这里是宏庙小学的招生范围，房价一直居高不下，近几年均价都在20万左右。

这是长条形的筒子楼，12层一间房子门口，中介打开一间使用面积不到40平米的房子说，这是整个区域最便宜的房子，1020万，“房主的孩子刚上二年级，属于2020年之前上学的，不占用你买房的名额，这套房已经有10个家长看了，其中有3个人都在准备跟业主谈了。”

“你可能只有一个小时时间考虑，说不定一个小时之后这房子就没了。”中介使用了大量的例子来说服张华，比如，有一个家长原本打算卖了房来这边买房，结果为了赶时间凑钱，把家里两辆车都卖了；还有个家长只看了一套房就立即决定付款，还甩下一句话“反正是为了占坑，只要有名额，户型什么的都无所谓”；最后悔的一个家长，是今年一月份本来看中一套980万的房子，当时犹豫没买，现在涨到了1080万。

这几年为房子奔波的不光是家长和中介，甚至还有小区的保安。在丰侨公寓门口，4名保安正在给进出小区的人测量体温，整个五一假期，他们的工作量是以前的5倍，一名保安抱怨，“光5月1号一天，就登记了40多个看房的人，这在以前从未发生过。”

“买了肯定亏”

中介们正在享受这最后的狂欢。

“这一个星期卖出去的房子，比过去4个月加起来卖得都多。”中介韩川说。原本，他以为疫情来了，他的工作就黄了，整个二月份，卖出去的房子用一个巴掌都数得过来，没想到赶上了这次731新政，“现在平均每天都能卖出去近10套”。

韩川自己也感叹，现在每天都能“实现一个小目标”。金融街学区，最便宜的房子也要1000万，卖10套就是1个亿。

狂欢之下，暗流汹涌，当务之急就是寻找房源。在一家靠近光大银行的中介公司店内，中介们给客户打电话的内容此起彼伏但千篇一律：“您好，这边是XX地产，现在马上就是731新政了，请问您有房子考虑出售吗？”

中介公司之间为了房源和客户，彼此也会暗地里使用一些手段。“竞争对手在每个小区路口都派了人，统计我们带来的客户和人数，有的甚至还跟着一起上电梯，想看看我们的房源位置。”韩川说。

同时， 由于疫情期间，每个小区进入之前都必须登记电话和姓名，这些也成了获取客户的手段，“我们现在都会建议客户登记的时候填个假电话号码。”

客户背后，是学区房所带来的巨大利益。“以金融街学区里的宏庙小学学区房为例，按照一套房最低1000万的价格算，光中介费就接近30万元。我们公司好几个人已经拿了整个区域的业绩奖。”

就连卖房时的话术，在学区房这里也发生了转变。5月6日，一家中介公司的经纪人在客户看房时明确说，“你要是买这房子用来投资，我们现在就可以回去了，因为买了肯定亏。”

“会亏多少？”

“不知道，少则总价亏掉5到10万，多则整体亏掉10%。”

西城区实行的多校划片，在其他教育优质区早有先例。2018年时，东城区教委宣布，对于2018年6月30日后取得房本的家庭，将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学，称之为“东城630”。相似的政策也出现在海淀区，从2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，即多校划片，被家长戏称“海淀1911”。

多校划片的初衷就是为了降低家长对学区房锁定优质校的预期，也被视作优质教育资源机会公平分配的一种方式。同时，北京正在试图推进教育资源均衡化，不断填平各个区以及优质校和普通校之间的差距。

“东城630”和“海淀1911”之后，东城和海淀的学区房房价均出现了不同程度的降温。多校划片之后，因为不能锁定某个牛小或者直升重点初中的概率降低，学区房的溢价会不同程度缩小。种种不确定性叠加之后，市场的预期是，多校划片一旦严格执行，学区房热度会降低，价格未来很可能还会下跌。

即便学区房热门成交区域，也是片区内优质校最均衡的德胜片区，也不再保险。在德胜片区工作的一名地产中介说，最近的看房量涨了五六倍，但八成的客户仍是观望状态，“他们担心，一旦德胜片区学位饱和，则会被调剂到隔壁的学区，目前政策还不明朗，也说不准”。

“现在根据我们统计的数据，东城、海淀两个区相应学区房降价幅度都在7%到10%不等，通常的，政策都会给出几个月的缓冲期，这个缓冲期，就是最后的狂欢。”韩川说。

也就是说，现在抢学区房，极可能是违背经济理性的置业。

一切为了孩子

许多人会不解，明知道买来很有可能会亏的房子，为何反而这么多人抢着买？

张华也无可奈何，“小孩上学是刚需，如果说在北京有一套房，是解决生存需求，那么有一套大房子，就是改善需求，在这两个需求都满足之后，接下来要解决的就是孩子上学的需求。”

换房子，犹如一段看不见尽头的道路。张华2008年来北京创业打拼，到今年已经39岁，终于有了自己的孩子，“一步到位即便是对于我们而言也是不可能的，也得一步一步换，毕竟没有人一开始就能掏出来3000万买个大户型的优质学区房。”

最近，他更是快被这股压力压垮了，“家里媳妇一直在给我洗脑，说什么这是最后一次上车机会，但公司那边的同事，觉得我现在把股份卖了简直就是脑子秀逗了。”

如今，不光是买房的家长，就连手上有房子的家长也开始不安起来。

5月3日，在金融街一家保险公司担任高管的吴岭，专门来中介公司咨询卖房的事情，他的房子买在丰侨公寓，孩子刚刚上了小学二年级，车是上了，但眼看着新政来临，房子马上可能要跌了，他坐不住了。

“我们家房子1300万买的，去年才装修好，装修又花了30万，还打算孩子小学6年都在这里陪他，现在只能卖了。”吴岭显得有些焦急，不断打听最近这几天房子的成交价格，在得知最近几天附近猛增20多套房源时，他临时决定，30万的装修费可以放弃，“只要是能尽快出手就行”。

而另一个家长可谓是进退两难，因为他的孩子今年正好要上小学一年级。“现在他以700万挂出房子，这个价格在附近是最低的，但还是没有人买，因为今年他的孩子要占用学位。”韩川说，最后，这个家长做出妥协，如果有人愿意800万买下这个房子，这个家长宁愿自己的孩子不在这里上学。

这辆末班车上，更像是一座围城，里面的人已经想出来，外面的人挤破头还想进去。

对于那些从事金融业的人们来说，不确定性可能是最大的敌人。而如今，他们正面临着这样紧迫的“不确定性”。

整个金融街片区，好的小学有实验二小、宏庙小学，也有所谓的“差”的小学，“两者相差的不光是小学的教育质量，还有小升初之后升到的初中的优质程度。”

他们相信高考数据。宏庙小学一直对口直升的北师大附属实险中学，2018年高考人数为320人，其中清华北大录取人数就占了72人，上清北比例为22.5%。

“选错了学校，很可能人生就是另一种样子了。”北大毕业的张华对此深信不疑。好不容易成为了金字塔顶部的那些人之一，“如果我的孩子考不上清华北大，我会觉得丢我的脸。”

尽管不甘心，他还是决定近期卖掉公司股份，搭上这最后一趟通往优质校的末班车。

（文中张华、韩川和刘杨为化名）

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明明知道以后可能会亏钱，房产中介也知道这是最后的狂欢，但仍有人要赶上这班末班车。他们相信，这是为了孩子的未来，不得不做出的选择。

文 | 易方兴

编辑 | 楚明

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