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财新网：倒逼请求政府支持“借壳回A”？恒大否认网传文件真实性。
【财新网】（记者 吴红毓然）“如果恒大地产本次重组未如期完成，可能引发一系列系统性风险。”9月24日，一则恒大集团的文件流传于市场，被市场分析有恒大债务危机临近、倒逼监管和战投之意。
该网传“文件”是恒大集团向广东省政府发出的，主题为《关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》，落款时间为8月24日。经过了一日的发酵，晚上6点半左右，恒大集团公关负责人回应称，否认这一文件的真实性，称文件截图乃“凭空捏造、纯属诽谤”，并称已向警方报案，7点将公告。
然而从恒大的债务实情和恒大旗下恒大地产分拆回A股借壳深深房的情况看，这一“文件”中的列举的诸多数据虽并非恒大集团债务全貌，但也并非全是空穴来风。
在这封网传“文件”拟定的四天前，住建部与央行召开重点房地产企业座谈会，推进重点房地产企业资金监测和融资管理规则试点。为防止不断高负债高杠杆最后导致被动去杠杆的危机，按照监管安排，恒大集团等12家试点房企，需要全口径统计负债情况，制定降负债目标及方案，未能达标的话恐不能新增有息负债。（参见《财新周刊》2020年第34期《房企降杠杆开始》）
过去多年来，恒大集团高速加杠杆扩张，表内有息负债已近9000亿元规模，如今公开披露平均负债成本近9%，相当于每年要支付800多亿元利息。监管担心，房企持续高负债高杠杆下去，最终会导致被动去杠杆，到时候的灾难不言而喻。多位银行人士告诉财新记者，自房企座谈会后，已经开始在摸底12家房企的整体负债情况，并确实暂停了新增贷款。
9月24日，国际评级机构标普宣布，由于流动性原因，将恒大集团评级从B+/稳定调整为B+/负面。
恒大债务压顶
按照恒大集团2019年末业绩，及2020年未经审计的年中业绩，恒大集团剔除预收款后的负债率、净负债率及现金短债比这三个指标，分别为77.9%、181%、0.4，83%、159%、0.6，负债结构虽有优化，但仍不达监管预期。近年来恒大公开的平均负债成本不断走高，已近9%。
恒大总裁夏海钧曾在2018年年中业绩会现场提出，要在2020年将净负债率降低到70%——正是此次监管政策制定的标准。“2016年公司提出目标，2018年要把净负债率降到140%，2019年中期要降低到100%，到2020年要降低到70%，净负债率要维持在70%左右，我们认为这是行业合理的水平。”
据恒大集团文件，截至2020年6月末，该集团有息负债余额8355亿元，涉及249家银行业金融机构，其中民生银行、光大信托、农业银行、山东信托、外贸信托等贷款余额居前，分别为293亿元、278亿元、242亿元、176亿元、167亿元等。
其中，恒大发行了大量的债券。截至2020年6月末，恒大集团境内外债券共2348亿元，其中境内债486亿元，境外债1852亿元。据财新记者了解，近期恒大集团发行的几期境内债券，认购方多为渤海银行和上海人寿。有市场人士称，一般都愿意持有恒大集团一年内到期的债券，利率高。
9月17日，中国恒大在港交所表示，将在10月23日以本金100%及适用的溢价、应付而未付的利息，全额赎回一笔美元优先票据。该笔债券存续规模为15.65亿元，利息在11%，本应在11月6日到期。多年以来，恒大在海外大规模滚动高息发债，已存风险隐患，一些安排也引发了利益输送的争议。（见我闻《恒大海外发债之谜 高分红配合大股东高比例认购高息债》）因此，提前兑付票据这一举动，被一些资深债市人士分析认为，由于恒大海外债的认购方多有关联，有提前逃跑的嫌疑。
值得注意的是，这些仅仅是恒大集团的表内负债。房企近年来利用会计报表腾挪负债，以及扩大表外负债规模，整体负债情况实则要更为巨大。
从会计处理来看，比如并表子公司的债务，有时候会被统计进入少数股东权益。截至2020年6月末，中国恒大的少数股东权益82.21亿元，占到净利润的一半之多，占比达58.83%。而非并表子公司的负债，则可能体现为合营/联营项目，负债不详。目前恒大集团仅公开，对合、联营公司的股权投资分别为537.63亿元、346.48亿元，合计884.11亿元。
近年来房企也通过ABS出表债务，但实际仍需恒大承担偿还责任。据天风证券统计，恒大在2020年全年需偿还的ABS达100多亿元。
除此，恒大集团通过子公司或项目公司，在市场上通过商业票据融资，是业内著名的“地产票王”。而用商票兑付，往往可以形成一笔应收账款，成为保理业务，负债就出表了。这部分票据规模，尚未摸清底数。近年来恒大资金链紧张传言不断，一些恒大相关的票据，在阶段性常有高达20%-30%的报价。2020年7月以来，恒大北京、济南、新疆多个子公司票据兑付出现困难，出现拒付的情况。
借壳深深房受阻
2016年9月，恒大启动借壳深深房A（ 000029.SZ ）上市计划，但借壳上市进展缓慢，重组方案至今没有发布，深深房A已停牌四年。证券监管严格执行房地产调控政策，不鼓励房地产企业上市、借壳、重组融资的政策多次反复，很少松口，而恒大地产的这一借壳计划规模巨大、一直未获监管首肯，并不让外界十分意外。
不过近年来，恒大地产先后引入了三轮战略投资者，合计引入1300亿元战投资金。
这些战略投资者包括深圳国资、山东高速、苏宁控股、正威集团、中信集团等，以及一批私募投资机构和恒大地产的上游企业。这些战投都与恒大签订了对赌协议，其中包括高盈利的业绩承诺和股权回购承诺。
在前两轮引战中，回购条款是，要么以原有成本回购所持股权，要么由凯隆置业（恒大境内最核心的主体公司）无偿向战略投资者转让部分恒大股份，转让比例为战略投资者所持股份的50%。第三轮引战中，恒大修订了回购协议，增加了“许家印可代替凯隆置业，根据回购条款，按照投资者原有投资成本回购相关恒大地产的股权”这一项。
2020年1月31日，本是恒大第一、二批战投实现对价的日期，但被延期到跟第三批一起，即2021年1月31日——如今也只剩下了4个月的时间。
在前述被恒大否认的“文件”显示，恒大表示，公司须在2021年1月31日前偿还战略投资者1300亿元本金并支付137亿元分红。1300亿元由权益变为负债，资产负债率将大幅攀升至90%以上，可能导致恒大地产现金流断裂。
近期，苏宁高管在业绩会上表示，如果恒大集团未能在2021年1月底前回A上市，苏宁或将行使回购权，要求凯隆置业以200亿元现金回购其在恒大地产的股权。
若按照前述回购条款安排，恒大地产如果要回购股权，要么许家印自己可以出资兑付战略投资者的成本；要么恒大直接转让股权给战略投资者，稀释许家印持股。据财新记者统计，恒大在香港上市以来，公司已经累计分红659亿元，其中恒大集团董事长许家印持股从62%-71%不等，相当于许家印已获分红400亿元左右。
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2020-09-24 20:42:56
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