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kaixin_inging
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蛋壳公寓之“租金贷”

今年暴雷的公寓比较多,杭州、南京、重庆、深圳等地接二连三,一是跟疫情有关,二是因为长租公寓这种模式自带风险。

在以前金融行业不发达的时候,还没有出现杠杆,付给房东的租金都是二房东从租客那收来的,大多是季付,二房东就是吃点差价,赚个辛苦钱。

现在可好了,出现了“租金贷”,真是一下子打开了新世界的大门。

金融机构向长租公寓一次性支付一年的租金,租客按月向金融机构还款。长租公寓则按月或按季度向房东支付租金。

也就是说,以前每出租一间房子,二房东付给业主租金后也就只剩几百元差价进账。而现在长租公寓每出租一间房子,则会有年租金75%-90%的资金沉淀在公司账户上,理论上的杠杆倍数为4-5倍。

成本支出不变,反正利息也是租客承担,而收入一下子提高了四五倍,谁不会心动,结果传统的租房行业摇身一变成了高大上的金融行业。

一下子多了这么多钱,干嘛不行,首先想到的肯定是扩大规模。问题是你也扩,他也扩,大家都要收房,市面上哪有那么多房子可收。低价收不来房子,那就抬价,不抬价不行吗,不抬价生意没法做了,结果就造成了抢房的局面,导致租金一路上涨,原来租金贷是最大的推手。

小编原本还纳闷怎么最近这么多人来问我关于蛋壳的问题,原来是因为蛋壳上新闻了,被央视“点名”了,主要说的也是租金贷的问题。

重点是蛋壳上市前有67.9%的租客都使用了租金贷,比例最高曾经超过了9成。然而去年底,住建部等六部门发布新规:住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。这意味着,蛋壳公寓来自租金贷业务的现金流入将会大幅减少。

也就是说,好日子一去不复返了,以前习惯了大手大脚,现在不仅得勒紧裤腰带过日子,还得想办法开源节流,不然就活不下去了。

长租公寓之所以能发展这么快,就是靠租金贷催的,而一旦达到一定的规模,那就相当于上了高速公路,只能一路狂奔下去,减速就得出事。

其一是因为长租公寓规模越大,维护和运营成本就越高,就只能像滚雪球一样越来越大。其二是长租公寓包含很多环节,涉及到众多的供应商,必须得保持一定的业务增长,才能使各个业务线正常运转。其三是空置率,规模越大则空置损失也就越大,如果出租率提不上去,就得靠新的租金贷来填补损失,否则就会造成资金紧张。

问题是租金贷是把双刃剑,对公司来说是好事,但对租客和房东就不一定了,不出事倒没问题,一旦出事就是最大的麻烦:

1、租客贷了一年的房租,金融机构把钱都给二房东了,如今房东没有收到钱。

2、二房东提前把钱都花没了或者卷钱跑路了,房东该怎么办,只能收房了。

3、重点是租客得继续还租金贷,那只能赖着不走,和房东斗智斗勇了。

所以说二房东+租金贷是一个特别特别特别大的商业漏洞,很容易被利欲熏心的人甚至是诈骗团伙给利用,因为这是一个太好圈钱的模式了,合理合法的无息贷款。

但是害惨了可怜的租客们,还也不是不还也不是。还吧,都没再住了还要交房租,这是哪门子的道理。不还吧,就怕上征信,影响以后贷款啥的。

据蛋壳公寓的租客反映,现在已经有很多房东找上门了,因为蛋壳公寓没有支付房租而要求他们马上搬离。租客们去蛋壳公寓总部沟通的结果是,租房合同可以解除,但是“租金贷”无法解除,因为是公司没钱了。

于是租客们找到了跟蛋壳公寓合作放贷的金融机构--微众银行,要求其解除贷款合同,但未能奏效。理由是微众银行已经提前把一整年的租金都支付给了蛋壳公寓,如果要解除贷款合同,需要蛋壳把剩余的贷款返还给微众银行。但目前蛋壳公寓的账户已经被冻结了,并且也没有能力偿还剩余贷款,所以倒霉的租客只能继续履行贷款合同。

好在和蛋壳公寓合作的金融机构刚发布了公告,因为租金贷受影响的租户,可以暂不上征信,但是目前只承诺有效期到2021年3月31号。所以在这之前到期的租户可以暂时放心了,但是在这个时间之后才到期的租户就得当心了。

2020-11-30 14:06:53   此文章已经被查看140次   
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