蛋壳总部租客排队退租 高收低租模式埋雷

原标题：蛋壳总部租客排队退租 高收低租模式埋雷 来源：南方都市报

蛋壳公寓的“退租”风波仍在持续扩大。11月16日，就在蛋壳公寓“将宣布破产”的传言登上热搜时，蛋壳北京总部的楼上楼下依旧人头攒动，南都记者在现场看到，不断有租客、业主前来办理退租或解约事宜，10余位保安在二层公司门口维持秩序。对于外界的质疑，当日下午4时许，蛋壳公寓通过官方微博回应：“没有破产，也不会跑路。”

蛋壳北京总部，不断有租客、业主前来退租解约。

日前，有深圳的蛋壳公寓租户唐川（化名）向南都记者爆料，他在9月中旬租了蛋壳公寓的房间，却在10月底突遭宽带断网，因网络运营商更换，前后持续半个月没有连上。按照公寓管家的说法，目前深圳蛋壳已经无力支付宽带费用，从10月份至今，租户租房的押金均没能退还成功，接下来，唐川的押金是否能够退成功也无法保证或提供帮助。

“恶意断网/停水”、“房租到期不退押金”、“服务费正常缴纳却无保洁”、“租约到期返现无法提取”……像唐川遭遇相同境遇的租户，以及被拖欠租金的业主们分布在全国各地，连日来通过各种渠道维权无果，“APP留言反馈如‘石沉大海’、客服电话打不通。”

10月14日，蛋壳公寓曾对外回应称：“部分合作方因与本公司存在商业纠纷，采取了过激行为。散布‘蛋壳跑路、倒闭’等相关不实言论、视频、图片，公司已报警处理。目前，蛋壳公寓经营活动一切正常。”

每天百余人上门需求解约退租，排队要预约

对于唐川来说，停下来的不止是网络，“印象里从来没见过保洁，早就停了，但租之前完全不知情，现在还正常收取我们的清洁费。”他告诉南都记者，“据我了解至少全宝安区的租户宽带都已经停了。目前主要担忧押金，并且希望蛋壳恢复网络和正常保洁，而不是白收费。”

南都记者注意到，按照双方签订的合同服务条款，乙方（租客）向甲方（蛋壳）每期应付服务费为当期应付租金的10%，“服务内容包括：宽带服务、400客户服务热线、保洁服务（每自然月两次）、不因租客个人原因导致的基础维修、管家服务……”而对于租客普遍反映的问题，蛋壳公寓相关工作人员解释称，断网和保洁超时未上门，均系网络或保洁供应商切换，已在加急处理中。

在互联网平台上，类似的各地租户、房东关于蛋壳公寓的投诉在10月达到高峰，主要围绕蛋壳公寓无法正常履约、资金无法正常流动周转展开。同期，有关蛋壳公寓“资金链断裂”、“倒闭破产”、员工工资停发的传闻就在网络上发酵。据报道，相继有租户、合作供应商、被拖欠工资的装修/保洁等数百人前往蛋壳公寓北京办公室讨要说法。

在蛋壳公寓北京办公室外，有蛋壳员工告诉南都记者，现在上门办理解约退租的租客一天可以排400多人，因为人太多，需要现场扫码预约登记，“早上8点开始排队，那样还有希望当天可以排上，否则都得回去等”。南都记者扫码发现，16日进行租户来访预约，后两日的名额已经全部约满。

一位刚与蛋壳工作人员谈完赔偿事宜的业主对南都记者表示，按照约定，蛋壳方面应每三个月给她支付房租，“最近一次应该是10月25日，但至今未收到，打电话也没人接，7月都还是正常的。”“除了房租，他们需要赔偿我2个月的违约金，但是对方回复说‘没有违约金可以赔了，只有家具和房间可以退还，如果要钱，建议直接走诉讼’。”另一位业主则向记者透露，从今年3月开始，蛋壳方面支付给他的租金就已有减少，并且此后一直以维修费等不同名义扣款。

（北京蛋壳公寓总部进出口被保安管控，租客/业主需取预约码等待叫号才可进入排队）

天眼查工商资料显示，11月12日，蛋壳公寓关联公司紫梧桐（北京）资产管理有限公司新增被执行人信息，涉案标的为571.8万元，在本月第三次被列为被执行人。仅在11月，该公司被上海市闵行区人民法院、北京市大兴区人民法院列为被执行人身份所涉及的标的金额已达1092万元。此前已涉及多起房屋租赁合同纠纷、财产损害赔偿纠纷。

近三年净亏损超50亿，市值缩水超9成

公开资料显示，蛋壳公寓成立于2015年，于今年年初登陆美股，募集资金超1.49亿美元，是中国知名的互联网长租公寓运营商。通过集中经营从业主处购得公寓，并将其出租给居民，提供包括清洁、维修、保养等一站式服务，营收依赖租金和服务费。截至2019年，其所运营的房源在4年的时间内增长166倍至40万，在北上深三地经营的房源数合计占比过半；累计服务用户超百万。

蛋壳公寓赴美招股书显示，房源的扩张也推高了新房采购、租金、运营和装修成本，2017~2019年合计净亏损超50亿元。南都记者查询了解到，今年年初至今，截至美股11月16日收盘，其股价已从最高的13.9美元/股，跌至1.37美元/股，市值从27.4亿美元至2.51亿美元，缩水超9成。

（更新：周二蛋壳公寓逆势上涨75.18%，报2.40美元，总市值4.39亿美元。）

据了解，蛋壳公寓的租金付款方式包括租金贷月付、季付、半年付和年付。在一些模式中，蛋壳会与金融机构合作，与租户签贷款合同：金融机构将房租预付给蛋壳公寓，蛋壳向金融机构支付相应利息，租户则按月分期偿还贷款给金融机构，向蛋壳预付押金、服务费。招股书数据称，2017年~2019年9月，分别有91.3%、75.8%和67.9%的租户与蛋壳签有融资租赁协议。在业主端，蛋壳需按月或按季度支付房屋租金和一定数量的押金。

然而，租金贷形式往往伴随较高的风险，近两年，已有鼎家、寓见、乐伽等数十家长租公寓企业（尤其是中小企业）连环“爆雷”陷资金危机、走入倒闭破产困境，从而在多地引发连锁反应。南都记者此前多次采访租户了解到，“爆雷”方式也表现为在租赁合同尚未到期时，租户突然被告知因平台资金周转问题，房东将断水停电并收回房间，不得不临时另寻他处住。

有业主对南都记者透露，蛋壳的管理比较粗放，为了抢市场占有率，“前期找业主高价收房，然后专门找第三方公司高频联系业主谈降房租，每谈成一个人，业务员拿几百元的提成；同时为了获客，会在中介门户网站上大量房源信息、真假难辨，先导流过来再说。”有蛋壳员工坦言，受疫情影响，房屋空置率上升，今年以来，很多长租公寓平台不得不降价，通过“高收低租”、立减返现等方式来吸引租客，使得房子的毛利降低；另外高度依赖互联网平台获客，成本高企，浪费了大量资金，降低了经营效益。

长租公寓“爆雷”源于租赁市场需求不稳定

曾有分析人士对南都记者指出，长租公寓运营方近两年连续“爆雷”，反映出行业快速发展背后的固有矛盾：由于回报周期长，企业前期需要“烧钱”或者使用金融工具进行高额投入、追求房源的快速规模化扩张，甚至以消费者的信用风险换取其资金保障，而如果在扩张中不能保持稳定的现金流，极容易频繁陷入风险，也令消费者蒙受损失。

知名地产分析师严跃进告诉南都记者，企业出现经营困难，一部分是行业造成的，一部分是管理层问题，应防范业务出现较大波动。长租公寓项目“爆雷”，最根本的问题在于租赁需求的不持续性，“一方面是租客并不稳定，或者说长租的需求没有真正激发出来；另一方面是租金本身也难以大幅上涨，或者说长租公寓企业的经营收入是比较单一的。若后续不加以规范，确实容易引起爆雷等问题。企业经营状况不好，实力越低、越早爆雷。”“撇开企业本身，需要防范部分投资者炒作此类企业股票。”他补充提到。

据贝壳研究院的数据，10月北京平均月租金为79.6元/平米，环比下降3.3%，同比下降3.1%，租金在连续四个月保持上涨后，9月、10月持续下跌。随着租赁市场转入传统淡季，叠加疫情影响，预计11月市场维持低温运行态势，11月到春节前，租赁需求将呈阶段性减弱。但也有分析提到，长远来看，随着疫情逐渐得到控制，房屋租赁的需求仍然会逐渐增加。

“租赁市场不活跃或消沉，多少会影响企业的经营状况的。”严跃进对南都记者指出，尤其是在高进低出（高价租来房子，低价租给租客）的模式下，长租公寓的项目管理难以持续，进而出现爆雷，进而也衍生出了房屋托管的问题。”企业寻求要更好的存活，应建立风险管控体系，尤其定期监测、汇报一些风险点（房源收购、企业现金状况、租客管理情况等），有利于及时做规避；此外关键还是要在租售同权方面有所突破，尤其是挖掘同权领域的概念，加快长租公寓合同的备案制度建设，有助于促进租赁业务的更健康发展。