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可恶呀！！贷款利率上调0.27% 房贷每月多还这么多钱？！！
加息房贷从什么时候开始增加？
月供到底涨多少目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率的，按照规定，如果利率上升，则已经签订的住房抵押贷款合同，自下一年的1月1日起执行新的利率。
加息房贷每月多还多少钱?
许多买房人在购房或者还贷时，都要顺口问一句：“要是加息了，房贷每月又要多还多少钱？” 现在，央行真的加息了，那对于那些供房者而言，这意味着什么呢？他们每月会多交多少钱？我们编发一篇文章，对于供房者可能有参考。
一位打算购买一套每平米6400元，总价在60多万的商品房的李先生告诉记者，他本来打算贷38万15年的商贷，按目前利率算下来每月还款3000元左右。他专门找人算了算，如果央行加息25个基点，从明年1月起，他每月要多还将近100元，如果央行加息100个基点，他每月要多还300元左右的利息。
人民币加息对楼市的影响
众所周知，我国的利率水平自1990年代的经济过热以来，经过八次降息之后，达到了目前一年期银行存款利率仅为1．98％的低水平，商业银行房地产抵押贷款利率则为5．04％。从图1来看，美国过去40年来住房抵押贷款利率平均在8％－9％。从长期来看，中国抵押贷款利率存在很大
上升空间。由于人民币事实上实行盯住美元的汇率政策，人民币利率受到美元利率的影响是客观存在的，美元进入加息周期和中国经济过热这内外两方面因素的作用，决定了人民币加息几乎不可避免。
一般认为，加息对资产价格泡沫有挤出效应。那么，加息到底是如何影响房地产市场的呢？我们不妨从微观的层面，来看看加息对各类市场主体的不同影响。
（1）已购房者：月供增加，资产可能缩水
目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率的，按照规定，如果利率上升，则已经签订的住房抵押贷款合同，自下一年的1月1日起执行新的利率。假设业主以8成30年按揭贷款购入价值100万元的房产，按照5．04％的现行利率，月供为4314．15元。假设未来每过一年后执行的利率分别上涨为6％、7％、8％，则第二、三、四年的月供分别为第一年的110．91％、122．54％、134．38％，上涨的幅度是非常惊人的。如果业主在买房时就以月收入的50％来支付月供，并且三年中收入没有增长，则月供占收入的比重将上升到67％，业主很可能面临生活捉襟见肘的窘境。相对而言，二十年期的贷款风险要稍微小一些，上述情况下，月供在后续三年分别上涨为第一年的107．86％、116．01％、124．11％。
除了月供增加，在少数房价存在泡沫的城市，由于房地产价格泡沫被一定程度上挤出，业主拥有的房产很可能发生贬值，贬值的幅度有可能相当惊人。在香港1997年后房地产泡沫破灭的特例中，房价贬值达三分之二，也就是说，100万的房子只值30多万了。当然，贬值的幅度与房价泡沫的幅度成正比，目前我国即使是被广泛认为出现房价泡沫的地区，也不可能出现这样巨幅的房价贬值。
（2）持币待购者：支付能力下降
月供占居民家庭月收入的30％－50％为宜。我们假设某居民家庭的月收入为8630元，家庭积蓄拥有首付能力并准备用月收入的50％支付月供，则根据前面的测算，该家庭具备购买价值100万的住房的能力。假设利率升高到6％、7％或8％，则该家庭的购房支付能力将分别下降到原来的86．36％、77．83％、70．57％，换而言之，该家庭将买不起100万的房子，而只能购买70－86万的房子了。这种购买力的下降必将使得市场整体的需求曲线发生移动，假设供应维持不变，则房价必然要下跌，这是加息挤出房价泡沫的内在机制之一。
（3）投资者：融资成本提高，投资利润下降
假设投资者的资本构成是6成银行贷款，4成自有资金，投资物业的市场回报率为8％，银行抵押贷款利率简化为5％，则自有资金的投资回报率为12．5％。现在我们假设利率分别提高到6％、7％或8％，而其他条件不变，则自有资金的投资回报率下降为11％、9．5％、8％，回报率的下降是非常显著的，必将导致投资性需求减少，这也将在一定程度上引起房价回落。
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理性抗倭从我作起，身边小事作起:支持国货,抵制日货；上好每一班，种好每亩田，站好每一岗，上好每堂课，进好每批货。
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2004-10-29 12:03:05
