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丽江一业主败诉后再告物管公司（他山之石，可以攻玉）
因卧室天花裂缝漏水得不到维修，广州番禺丽江花园一业主拒绝交纳物业管理费而被该花园物业管理有限公司告上法庭。一审败诉之后，业主则以业主委员会与物业管理公司签订的委托合同未经过半数业主同意，是无效的托管合同为由提起上诉。由于该物业管理合同涉及到丽江花园1万多户业主的切身利益，从而备受关注。
昨日，广州市中级人民法院对此案进行了公开审理。
起因：拒交管理费业主成被告
据了解，2001年6月，家住丽江花园华林居的业主廖先生发现主卧室天花出现裂纹并有漏水现象，导致房屋天花批荡大面积脱落，墙体受潮严重，一直不敢进屋入睡。由于管理处只同意对批荡修复，一直没有得到业主认同，使此事一拖再拖。其间，该业主还发现住宅地面，即首层车位天花同样出现裂缝和地面下沉现象。2002年6月经广州市房屋鉴定事务所对该房安全鉴定，认为裂缝与混凝土保护层过薄和混凝土收缩有关，并非受力裂缝，对安全无影响，评定为“基本完好房”，“按现状，房屋可作住宅继续安全使用，但宜对楼板开裂的部分作修缮处理。”
由于双方一直没有达成修缮意见，从2001年10月开始，廖先生以物业管理公司没有履行管理义务为由拒绝缴纳管理费。在多次催讨未果的情况下，2004年4月，丽江花园物业管理公司一纸诉状将其状告到法庭，请求法院判令对方支付所拖欠的物业管理费等10279.20元。
被告廖先生则认为，没有支付物业管理费的原因是物业公司没有履行管理义务所致，同时该公司与丽江花园业主委员会签订的《物业管理委托合同书》没有经过业主大会的授权，按照有关法律规定，该合同无效。
今年7月，经番禺区人民法院审理认为，原告物业管理公司是具有法人资格及物业管理资质的物业管理公司，丽江花园业主委员会代表该业主与物业公司签订的《物业管理委托合同书》是双方当事人真实意思的表示，合同合法有效，物业公司已经履行了对小区物业进行管理的义务，而被告拖欠物业管理费用，已经构成违约，理应偿清尚欠的管理费。
焦点：物业管理合同是否有效
今年7月20日，业主廖先生不服一审法院判决，以丽江花园物业管理公司与业主委员会签订的“物业管理合同无效”为由，上诉到广州市中级人民法院。
在昨日的庭审中，物业管理合同是否有效成了双方争辩的焦点。业主廖先生认为，物业管理公司与代表业主利益的业主委员会签订的托管合同，事前并没有按照国家有关法律规定要求“依法取得广大丽江花园1／2业主同意授权”。因此，双方签订的物业管理合同无效。
廖先生说，丽江花园业主在选聘物业管理公司和签订“物业管理委托合同”时，没有按照国务院颁布实施的《物业管理条例》、国家建设部制定的《业主大会规程》和《广东省物业管理条例》的有关规定，也不符合“业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过”等规定的要求。实际上业主委员会与物业管理公司签订的委托管理合同条款并没有经过丽江花园半数以上业主的同意和授权。尤其是一些条款过分强化物业管理公司的权力，而业主的合法权力明显缺失，尤其在一些停车收费、管理服务费和管理费基金的收取和管理方面是不平等，也存在费用支出不透明的“垄断”现象。廖先生指出，自己的这种诉讼理由，除了维护自己的合法权益之外，也为了维护广大业主应有的权益。
丽江花园物业管理公司的代理人则辩称，业主委员会与物业公司签订的物业管理委托合同及补充协议，均是经过业主委员会同意的，业主委员会代表广大业主授权管理公司进行管理，程序符合法律规定，所签订的合同自然是有效的。此外，物业管理收费标准已经取得国家物价部门的批准，业主理应自觉遵守执行。业主因拖欠管理费构成违约，也理应承担拖欠未交管理费的违约责任。
在昨天的法庭审理中，针对原告业主提出举证丽江花园半数以上业主授权证明的要求，物业公司的诉讼代理人以“谁质疑，谁举证”为由拒绝出示。而业主廖先生介绍，为了解小区业主授权的具体情况，曾多次找到丽江花园业主委员会要求提供相关资料，但对方一直借故搪塞始终没有提供。
法院表示，经审理后将择日宣判。
物业管理公司：业主选出的业委会所签合同有效
昨日下午，丽江花园物业管理公司负责人在接受本报记者采访时认为，业主委员会是通过全体业主投票产生的，当时经过了业主一半以上人数的推选，业主委员会与物业管理公司所签的服务合同代表全体业主的利益，“只要地位合法，所签订的合同就应该是有效的”。
他同时诚恳地表示，作为有着1万多户业主的丽江花园，物业公司根本不可能挨家挨户与每个业主签订物业委托管理合同。身为有着广大业主推选出的13名委员的业主委员会作出的决议，显然是有着法定效力的。由于物业管理公司所有管理收费、维修收费都是定期向业委会通报，并以书面形式向全体业主发布公告广泛征求意见，因此不存在暗箱操作的现象。此外，由于业主委员会不是物业公司机构，至于双方所签订的服务合同内容条款是否经过全体业主半数以上人数的同意，物业管理公司并不太清楚。该负责人强调，不交管理费，就不能享受物业服务，相反就侵犯了其他业主的利益。
而业主廖先生在接受记者采访时认为，对广大的小业主来说，物业公司与业委会签订的物业管理委托合同显然是不对等的，在八章共计40条的合同内容中，合同条款的语气“大都口气很硬”，物业管理公司显然把自己视为“管理者”，而不是“服务者”的角色，小业主则成了名副其实的“被领导者的地位”。相关的条款更是“毫不客气”，稍有不当的地方就将受到处罚，而对业主出钱聘请的物业公司却毫无约束。至于物业管理费的支出、管理人员的工资，以及各种工程的费用情况，小业主并不知情，更不用谈监督和审核的权利了，其中看不出业委会的权利在哪里。因其合同程序不合法，必须重新修改，小业主有权重新考虑聘请自己的物业管理公司。
当天下午，记者就此事采访丽江花园业主委员会时，该业委会一位秘书表示，她对此事并不太清楚，需询问有关负责人后尽快回复。然而，当记者随后不久再次打电话了解时，对方的电话却始终无人接听。
采访中，一些业主向记者表示，平时只知道按照小区物业管理部门的要求去做就行了，至于物业管理合同的具体条款自己并不清楚。
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2004-11-05 09:25:20
