老旧小区改造不仅事关百姓生活，也是北京城市更新的一项重要内容。2023年以来，北京市住房城乡建设委结合主题教育持续推进老旧小区改造工作。截至目前，市属老旧小区改造新开工186个，老楼加装电梯新开工571部，均已实现年度任务过半。2023年，市住建委还将组织全市老旧小区“体检”，以进一步摸清老旧小区“健康”状况。

“自今年4月主题教育开展以来，市住建委就把老旧小区改造作为重点课题来调研、推进。”北京市住房城乡建设委老旧小区综合整治处副处长周蓉介绍，调研中发现了不少好的做法，市住建委正在全市范围进行推广。比如通州云景里老旧小区改造过程中推行的“施工楼栋长”制，可以第一时间了解百姓在施工过程中的意见和建议，推动施工单位将回应解决居民对施工相关诉求放在首位。这项得到周边居民交口称赞的制度，如今正在全市推广。

另一项正在全市推广的通州区改造项目招投标“评定分离”经验做法也是市住建委在调研中发现的。周蓉介绍，所谓招投标“评定分离”就是在评标选定 3家合格入围企业基础上，由区重大项目中心、居民代表、小区物业管理单位、街道和社区“五方”参与定标，最终选定施工总承包单位。这种做法将以往的专家评定变为专家评选居民来定，增强了居民的参与度和满意度。

此外，市住建委还对老旧小区改造中涌现的“劲松模式”、“首开经验”大力推广，推动国企、民企与各区政府、街道合作，以“平台+专业公司”、“物业+”等方式参与改造，探索“片区统筹”、“投资+改造+运营”全链条实施模式。为推进“老楼加装电梯”工作，市住建委还在石景山“加梯地图”的基础上，推动绘制了全市性的“加梯地图”,按“一户申请就启动、达到比例就确认、协商一致就开工”的“三就”工作法推动老楼电梯应加尽加。

“去年，石景山区申报并成功获评全国老旧小区改造、棚户区改造和发展保障性租赁住房工作激励支持对象。北京市的老旧小区改造工作得到了充分肯定。”周蓉介绍，截至目前，全市市属老旧小区改造新开工186个，老楼加装电梯新开工571部，均已实现年度任务过半。

在此基础上，北京市住建委正组织全市老旧小区开展“体检”，“体检对象包括已经在施和尚未开工的项目，我们想摸清情况，为明后两年的改造任务进行评估，同时也给老旧小区管线改造、核心区混合产老旧小区改造等难点探索一些可行性措施，争取整个老旧小区改造工程能在‘十四五’末有一个好的收官。”周蓉说，北京的老旧小区改造已经不局限于一个单体的改造工程，而是在向综合治理方向推进，是对城市更新的一种探索和尝试。

位于通州区九棵树街道的云景里老旧小区改造项目是通州区拟申报住建部完整社区建设的试点项目，今年开始实施改造。昨天上午，北青报记者来到小区探访时看到，部分楼体已经撤掉施工围挡，统一的黄色墙面、相同的建筑风格和外观造型，让这个始建于上世纪九十年代的小区一改老旧小区的破败，焕发出新的生机。

云景里小区总建筑面积约6.33万平方米，涉及16栋多层住宅楼。改造前，小区的楼本体都没有保温，室外公共区域不少道路破损、开裂，居民出行十分不便，小区虽然有空旷的场地，但并没有适宜老人、儿童的活动场所。然而，这些都还不是最让居民头疼的。小区给水为自备井供水，不仅水质差，而且排水管线老化严重，经常堵塞的问题才是居民们一致关注的。从12345接到的居民投诉来看，水质和上下水改造的问题占到了绝大多数。

针对这些困扰居民的烦心事，通州区住建部门启动了此次改造。据通州区重大项目中心协调二科负责人王辉介绍，本次改造主要包括楼本体节能保温、屋面防水、更换节能窗、屋面平改坡、楼内上下水改造、楼梯间公共区域粉刷修缮，以及室外公共区域综合整治的道路更新、绿化补建、环卫设施、安防设施、室外管线、弱电入地、规划停车位、无障碍及适老化、室外活动场地等。

改造内容繁多，该如何排序？居民说了算。“按照常理，我们要先拆除架体之后，再进行室内上下水改造，但是征求居民意见之后，我们调整了施工工序，在进场前第一时间先做了入户的上下水改造，解决居民最迫切的上下水问题，并积极与市政协调尽快接入自来水。”中建二局云景里老旧小区改造项目经理唐华说。

居民的意见又是如何及时传达给施工方的呢？秘诀就在项目部首创的“施工楼栋长”制上。老旧小区改造都是“带户作业”，居民沟通问题要一直贯穿整个改造过程。为此，项目开工前就明确了居民协调为先的工作思路。项目部为小区16栋多层住宅配备了8名专职楼栋管家，每人负责2栋楼。施工过程中的任何疑惑、问题，居民都可以直接找楼栋长去反映、协调。“我们的初衷是有了楼栋长后，居民诉求问题解决的效率能更高一些，解决周期能更短一些，居民有问题可以直接找我们，而不用绕一圈再通过12345来转达。”

事实证明，“施工楼栋长”真正架起了居民和施工方之间的沟通桥梁。云景里小区还有一个特点，就是小区大部分楼栋外墙原本贴有统一的瓷砖。为了增强楼体节能保温效果，此次改造计划将这些瓷砖剔凿。然而此举遭到了不少居民的反对，“很多老居民认为墙面的瓷砖是小区特色，不同意剔凿。也有居民觉得保温层可以直接贴在瓷砖上，没必要剔掉瓷砖。”面对居民的疑虑，施工方没有“来硬的”，而是在充分与居民沟通之后，针对这些顾虑开展了一个实验。实验证明，外墙瓷砖的拉拔强度不能满足贴保温层的需求，甚至可能会对整个施工的安全造成隐患。亲眼见证了实验过程和结论后，外墙瓷砖剔除方案最终获得了居民的同意。

作为拟申报住建部完整社区建设的试点项目，目前，云景里小区楼体本身的施工即将完成，居民期盼已久的自来水有望于本周接入小区。接下来，小区将进行公共空间改造，包括无障碍改造、照明设施完善、增设适儿化场所和设施，探索建设老年服务站为老年人、残疾人提供助餐、保健、文化娱乐服务等内容。项目计划在2024年底初步完成试点工作，并申报建设部验收。

对话人：石景山区住建委老旧办科长郭倩楠

石景山区此前已经进行过一轮老旧小区改造，这次改造的主要内容是什么呢？

郭倩楠：“十二五”期间的老旧小区改造，更多关注的是楼本体的改造是否节能达标、抗震达标等，而“十四五”期间的改造是对以往没有涉及的内容进行补充，比如在年代上放宽了，之前是将1998年以前的楼纳入改造范围，现在是2000年底前建成的都纳入到了改造范围里。对于上次只改了楼本体的这些小区，这次会有一个上下水和公共区域的改造，可以说是一个更加完善、细致的改造。

今年的老旧小区改造遇到了哪些问题？

郭倩楠：现在面临的最大难题就是跨户改造的问题。因为上下水改造本身的要求就是必须居民都同意才可以进行。但是有一些居民出于种种因素可能就不同意，比如住在中间的居民觉得家里不会有下水往上返的风险，或者有的居民装修比较好不愿意拆除等等。这时候有居民提出是不是可以跨过这些户进行改造。我们为此请专家进行了考证，结论是跨户改造在技术上的风险还是比较大的，所以无法进行。但对于那些同意改造的居民而言，这样也是不满意的。

听说石景山区针对老旧小区上下水改造特别制定了一个标准，能介绍一下具体情况吗？

郭倩楠：此前，由于不同实施主体的上下水改造标准和恢复标准不太统一，同一个区域里的居民可能会有被“区别对待”的感觉。所以我们制定了一个包括改到哪儿、怎么恢复、恢复到什么程度的标准。这个标准的目的就是让整个石景山区进行老旧小区改造的居民，其上下水的改造标准和恢复标准都是统一的，从而避免了不同小区之间互相攀比以及一些投资不均衡等问题。

石景山区的“加梯地图”已经在全市推广，它大概是一个什么样的模式、现在效果如何？

郭倩楠：我们绘制了一个“加梯地图”，把所有具有技术加梯可行性的单元都在石景山区的地图上标注出来。居民只要打开“老楼加梯”手机小程序，就可一键申请加梯。小程序会根据居民输入的信息定位到相应的楼门单元，街道和社区了解到这个需求后就会有针对性地开展相应工作。自小程序上线以来，已经有1000多个单元的居民在小程序上申请加梯，占到了全部单元的一半以上。现在在施项目中有7部电梯是通过小程序申请的。