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紫金书院业主 2023-04-26 23:19 发表于北京

北京新领域房地产开发有限公司相关负责人：

很遗憾，我们紫金书院500位准业主只能用这样的方式寻求与贵司的对话，其实原本不必如此。但贵司近期（尤其是二期火爆销售后）对待业主的态度，乃至背信弃义的作为，实在让我们忧心忡忡、夜不能寐。虽然我们始终相信贵司是一家负责任、有担当的公司，贵司黄总也是一位有气度胸怀、立志将紫金书院打造成昌南标杆项目的总裁。但是近期出现的种种推诿塞责、欺上瞒下，迫使我们不得不以公开的方式来行使业主的权利，希望贵司以及黄总能听到业主真实的声音、了解项目真实的情况。

一、我们为什么选择紫金书院

近两年房企频频暴雷，北京新房维权少有幸免。伴随大环境下行（裁员/降薪），叠加项目负面风评下，我们依然押掷全部身家选择紫金书院。除了地段和周边配套，更重要的是看到了贵司对项目品质的追求和承诺。

开盘之初就柔瓷外立面分歧，和贵司因信息差产生过误会。以此为鉴，后续贵司项目负责人叶总带领团队与我们建立了顺畅的交流通道。你们不断协商优化产品细节的坦率和真诚态度，使得我们选择相信紫金的落地预期。甚至在项目很多品牌未定以及存在霸王合同条款的情况下（见附录），我们依然认同紫金团队的责任感和品质追求。相信你们会用心研发产品、选择技术，相信你们会解决移动墙隔音问题、壁挂马桶兼顾智能化问题，相信你们承诺的高端定制是【真·高端定制】，相信你们会交付真金茂系统、高质园林公区和设备……

绿色基金发布会上，黄总慷慨陈言，“我们有财力、精力和毅力打造好紫金书院项目”，让我们业主倍感安心。那一首《在此刻》，让我们听到了贵司的责任和担当。因此，我们第一批业主自发地在不同渠道、社交媒体上，将紫金书院取得的每一点细致入微的改进、每一个别出心裁的创新，满怀期待向亲朋好友、网友安利种草；甚至同如黑云压顶的质疑声去解释去辩论——这无疑也是紫金书院二期排卡火爆、快速售罄的重要原因之一。

二、我们为什么发表公开信

紫金书院项目主打高端洋房，项目核心价值是高品质带来的高性价比，体现项目品质的关键，离不开高质量的工程以及相应材料，特别是主材的选配，对项目至关重要。

好的项目要落地，大公司靠体制，小公司更重人治，人是第一生产力，特别是团队的核心负责人。经多方了解，贵司紫金书院项目团队关系组成有：最高负责人黄总（主要精力聚焦中关村科学城整体），项目整体负责人叶总，另有产品方向胥总、营销方向胡总、工程方向乔总。

今年年初，叶总突然离职（至今原因扑朔迷离），乔总承担重任。为什么更换项目负责人，这是贵司内部人事变更，我们本无权过问；但，我们有权关心“画饼的人走了，烙饼的人换了”，项目是否能继续如约高品质交付？

关于能否按照承诺保质交付，我们业主团队曾多次寻求贵司负责人面对面沟通，但得到的始终是敷衍塞责、毫无诚意，这180度的转弯，让我们感受到了“倒春寒”。集合多方信息（业主、合作乙方以及内部员工），对于乔总的态度特别是专业能力几乎是一边倒的负面评价。在无正面响应情况下，我们无奈在今年3月组团聘请律师，完成对项目前期宣传品质、物料的取证和公证，以求固化证据，防止项目减配降标后的“取证难”。

本以为得知我们取证公证后，贵司项目人员会有所顾忌，但现在看来只是“奢望”。例如，原计划电梯是纯进口大品牌，近期得知，贵司计划要降标。紫金书院交付后，是否会出现如前面开发过的项目那样，陷入诸多跟质量相关的舆情事件中，让我们心存疑虑。我们真心希望这只是谣言，因此恢复与业主的定期沟通机制破除谣言势在必行。

由此及彼，如果贵司能对电梯这种关键主材都打擦边球、偷梁换柱。在其他更加专业、更加隐蔽的地方，类似的减配降标是否更是多如牛毛、层出不穷？很多建筑细节，我们业主无从得知、无法想象、更不敢想象，是否都涉及降标减配？这让我们对交付的信心受到了极大打击。对于降成本这一点，最让所有业主不解：当初贵司一直传递业主该项目高性价比的根因，就是用高成本预算冲抵巨额土地税，继而保证项目利润。按照这个逻辑要么是公司虚构成本骗取冲抵土地增值税，要么就是有人抬高采购成本牟取私利，否则为什么会有降标的说法。这件事情就无法解释，请公司予以正面回应。

当前业主无法和贵司进行有效沟通，只能从一些侧面了解项目信息，但了解到的已经“触目惊心”。如，项目负责人乔某打压排挤城建施工方对项目质量有责任心的其他领导，原因我们不敢妄自猜测。

如果不用心对待这个项目，前期交付问题也许不会凸显，但对于长期自住的业主来说就是糟心的开始，因为三、五年后就将面临质量考验，质量问题逐步显现。正如紫金新干线一区项目，当前贵司需要频频配合业主开展修缮工作。

未来真出问题的影响有：

1.对贵司团队以及销售团队个人声誉产生负面影响。

2.业主投诉到政府，政府出面，对贵司甚至母公司中关村科学城将造成负面影响。

3.如果项目不受约束，弄虚作假，贵司必定将面对大量民事诉讼，个别人甚至不排除刑事问题。

综上，为防患于未然，我们被迫以公开信的方式发起沟通。

三、我们的诉求是什么

1.期望安排一位真诚、开放、包容，用心对待产品，能够为紫金书院项目长远利益负责的可靠人选。

2.对于地板、马桶等未明确品牌的主材尽快明确，既省去业主和客户猜疑、担忧，也能为项目加分。如果尚无法明确定制品牌，请贵司明确配置标准、预计单位定价范围，并承诺确定品牌时会提前告知我们业主，并与业主沟通协商。

3.主材和设备等选择事宜向业主（业主代表）开放，以确保公开透明，防止个别人借题发挥，损害公司和业主的利益。

4.移动隔墙是项目亮点之一，请贵司重视移动隔墙的优化工作，避免将来交付后出现大量返修等问题；另外也请贵司将主要精力用在项目建设、产品研发上，如电梯等主材采购、智能悬挂马桶等。

5.修订霸王条款，七条霸王条款见附录。之前我们选择相信贵司，所以对合同没有深究，甚至告诉其他业主，开放商是靠谱的，大家对合同放心就好了。然而……

6．请贵司加强项目质量管理，赶工更要管质量，特别是一些隐蔽工程，否则将来后患无穷，紫金新干线前面的项目就是活生生的教训（出现外墙脱落等不少问题）。新领域的钱花了，施工不到位，最终将反复面对政府诘问和舆论质疑的被动局面。除非，如外界传言公司最后一个项目，不在乎后续质量问题。

7.请贵司恢复与业主的定期沟通机制，至少每两个月一次项目负责人与业主线下交流会，确保信息对称。

请贵司尽快采取行动，于2023年5月10日前，回应我们前述诉求。

我们业主不是贵司的对立面，而是紫金书院项目的忠实粉丝，期待贵司能扭转局面继续同业主保持顺畅真诚的沟通。

附录：合同霸王条款

霸王条款，一般指实际未征得合同相对人同意的，不公平、不合理的格式条款，经营者利用自身优势地位而事先拟定好的合同条款。消费者遇到“霸王条款”时不能修改，只能被迫选择接受条款或放弃缔约，没有第三种选择。霸王条款是约定俗成的说法。

紫金书院补充协议存在霸王条款如下：

（一）补充协议第二条第5、6、7款将交房条件与物业费、运维费、电视初装费等挂钩，限制了购房人取得房屋的主要权利。

补充协议第二条第5、6、7款对主合同【房屋交付条件】的补充如下

第二条 关于房屋交付条件的补充约定

5、房屋交付前，买受人应按照《前期物业服务合同》第十条约定，预交缴一年的物业服务费，此后物业服务费按年收取，买受人或物业使用人应在上一缴费期到期前30日内预交缴下一年度物业服务费。如买受人在房屋交付前未履行前述义务，出卖人有权不予交付房屋，并按由于买受人原因造成房屋未能按期交付处理。

6、房屋交付前，买受人应按照《房屋科技系统运维管理协议》第四条约定，预交缴一年的科技系统能源及运维费，此后科技系统能源及运维费按年收取，交纳费用时间为上年费用截止日前一个月。如买受人在房屋交付前未履行前述义务，出卖人有权不予交付房屋，并按由于买受人原因造成房屋未能按期交付处理。

7、房屋交付前，如出卖人向歌华有线电视经营单位支付了有线电视初装费或其他应由买受人承担的费用，则买受人同意在房屋交付时一次性支付给出卖人。如买受人在房屋交付前未履行前述义务，出卖人有权不予交付房屋，并按由于买受人原因造成房屋未能按期交付处理。

（二）若使用高度过分降低、使用空间过分减少超过合理限度，不应限制买受人解除合同的权利。

补充协议第二条第10款对主合同【房屋交付条件】的补充如下

10、双方确认，该商品房内部存在的管线、设施设备（如消防设备等）及梁、柱、板等装置、结构等可能导致该商品房局部区域实际使用高度降低、使用空间减少，可能对买受人后期装修及使用该房屋产生影响，买受人对此已知悉且无异议，买受人承诺不会以此为由拒绝领受该房屋，否则按由于买受人原因造成房屋未能按期交付处理。

（三）规划方案调整不赔偿，公用设施、建筑小品、景观构筑物等修改不通知、不赔偿，规划变更不赔偿。

补充协议第六条第1、3、4、5款对主合同【规划变更】的补充如下

1、鉴于紫金新干线家园住宅小区为分期开发项目。双方确认：出卖人根据国家规范标准及规划行政主管部门批准，可能会对买受人所购房屋对应的项目D区商品房及该项目D区以外其他地块的规划方案进行调整。买受人已知晓前述事实并予以同意，且不向出卖人主张任何赔偿或补偿。

3、根据规划设计及效果需要，在不影响日照的情况下，出卖人可对小区内的公用设施、建筑小品、景观构筑物的规格、设计风格、外立面等进行修改，出卖人可不再事先通知买受人。买受人已知晓前述事实并予以同意，且不向出卖人主张任何赔偿或补偿。

4、双方协商确认，除双方另有约定外，买受人同意，出现下列规划变更时出卖人无需通知买受人，买受人不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任：(1)《预售合同》及本补充协议生效后，根据新颁布的法律、法规、规章或有关政府主管部门的要求必须进行的更改：(2)出卖人对该商品房进行合理优化设计的（比如：窗户或门的开口尺寸变化、公共通道护栏、立面设计、颜色、景观变化等)；(3)《预售合同》及本补充协议生效前发生的规划变更：(4)不需要政府审批的规划变更。

5、双方协商确认，根据《预售合同》第十四条约定，因规划变更买受人不解除合同的，《预售合同》继续履行，买受人不向出卖人主张任何赔偿补偿。

（四）房屋设计变更不通知，不赔偿。

补充协议第七条第2、4、5款对主合同【设计变更】的补充如下

2、买受人确认：《预售合同》签订后，出卖人为提升房屋使用功能，有可能对该房屋进行部分设计变更，前述变更不会对该商品房本身的质量和使用功能产生实质性影响，买受人承诺不据此向出卖人主张任何赔偿或补偿。门或通风管井或其他类似功能的设备，不视为出卖人违约。

4、双方协商确认，除双方另有约定外，买受人同意，出现下列设计变更时出卖人无需通知买受人，买受人不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任：(1)《预售合同》及本补充协议生效后，根据新颁布的法律、法规、规章或有关政府主管部门的要求必须进行的更改：(2)《预售合同》及本补充协议生效前发生的设计变更；(3)不需要政府审批的设计变更。

5、双方协商确认，根据《预售合同》第十五条约定，因设计变更买受人不解除合同的，《预售合同》继续履行，买受人不向出卖人主张任何赔偿或补偿。

（五）竣工验收文件作为唯一依据，排除了另行鉴定的权利。此处规定侵害了买房人的权利，若涉及到司法程序，并不能排除对房屋有关质量事项进行的司法鉴定委托。

补充协议第八条第5款对主合同【房屋质量】的补充如下

5、双方确认，《预售合同》第九条约定的建设工程竣工验收合格证明文件中包含室内空气质量、建筑隔声及环境评测项目，双方同意以此作为判断买受人所购房屋室内空气质量、建筑隔声及环境评测合格与否的唯一依据。前述室内空气质量、建筑隔声及环境评测合格或买受人对所购房屋进行装修的，买受人不得以房屋室内空气质量、建筑隔声或环境评测不符合国家相关规范和标准为由向出卖人提出退房或其他补偿或赔偿要求。

（六）买受人应委托出卖人或第三人办理房产证，并将房产证交银行或贷款机构，限制了买受人自行办理不动产证的权利。

补充协议第九条第4、6款对主合同【预告登记和不动产登记】的补充如下

4、选择按揭、公积金或组合贷款方式支付购房款的买受人应委托出卖人或出卖人指定的第三方办理房屋不动产权登记手续。出卖人或出卖人指定的第三方为买受人办理完毕房屋权属转移登记后，有权将买受人相关权属证明直接交贷款银行或住房公积金贷款审批机构。至此，出卖人关于不动产权证办理义务已全部履行完毕。

6、选择按揭、公积金或组合贷款方式支付购房款的买受人，应配合出卖人或出卖人指定的第三方办理其所购房屋的不动产权登记手续，并在收到出卖人或出卖人指定的第三方的书面通知后7日内向出卖人或出卖人指定的第三方提交或补充提交相关办证材料及费用。买受人怠于履行上述义务导致其未能在合同约定期限内取得房屋不动产权证的，出卖人不承担逾期办证违约责任。同时，自上述期限届满之日起，每逾期一日，买受人应按贷款金额的万分之伍向出卖人支付违约金，该违约金计算至买受人履行完毕前述义务之日止。

（七）不移交业主公共活动空间。地下建筑面积625.59平方米需要在移交范围。

补充协议第十条第3款对主合同【前期物业管理】的补充如下

3、双方协商确认，紫金新干线家园D区提供前期物业服务的物业服务人在物业服务关系终止时，应按届时法律法规规定，将前述地上建筑面积为165.87平方米物业服务用房移交相关单位。作为业主公共活动空间使用的建筑面积为625.59平方米的物业服务用房不在前期物业服务人移交范围。

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