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这是美国《纽约时报》上的一篇最新文章，看来房价上涨是全球性的！
加利福尼亚的房屋市场就像书本上描述的那样，属于过热“非理性繁荣”，但是你又怎么解释西班牙呢？1997年以来，那里的房价增长了130%，是美国的两倍。
这些天，房价发烧不仅仅是哪个地方或哪个国家的情况，而是全世界现象。
同法国、西班牙、英国、爱尔兰、瑞典和澳大利亚相比，美国房价增长只能是小巫见大巫，虽然去年澳大利亚和英国的房屋市场已经降温。
百万美元一套的两居室公寓不只出现在纽约，在伦敦、巴黎和香港也司空见惯。在新西兰，2003-2004年房子价格增长超过16%。在爱尔兰，同时期增长超过10%。
房价增长令人担忧，因为国际房屋市场旺盛是全球化的副产品。位于某一地段的房屋是最本土的资产，但是让人们能够购买或憧憬一套房屋的金融市场越来越公开、国际化和关联。
工业化世界的利率政策趋向于循规蹈矩，在美国更是如此。世界上，越来越多的富裕职业人群购买第二套房屋和投资于国外房产。
经济联系像一张自动修补的网络，助长了全球房价增长，但是在房价下降时也可能加剧痛苦。影响将大大超出房屋市场本身。例如，美国房价下降将影响消费支出--而美国高消费已经带动了许多出口依赖型国家，最典型的是中国。
“值得注意的是这次房屋市场旺盛涉及到如此多国家，筹码已经被抬起来了，风险是什么时间音乐会停止”，宾西法尼亚大学沃屯学院的苏珊.沃彻特教授说道。
全球房价剧增是设计出来的繁荣，主要是美联储领导下的世界央行制造出来的。而这一切本意是好的，面对股市滑落和高科技泡沫破碎，美联储在2000年突然降息，试图降低对美国经济和它的贸易伙伴的危害。
其它中央银行，例如欧洲央行，迅速采取跟进策略。政府增加支出和减税也是套路的一部分。
世界范围内低廉的信贷降低了抵押还款额，为房屋市场推波助澜。房主以更低的利率重新贷款，省下的钱成为消费支出。房子升值后他们可以得到房屋净资产贷款，继续把借到的钱消费到汽车、衣服、家具、餐馆和度假。高消费和攀升的房价得以保证全球经济轧轧前行。
“美联储和其它央行鼓励这种繁荣，这样股市损失的财富被房产所取代。”伦敦莱曼兄弟的全球首席经济学家约翰.莱文琳说道，“房产兴旺也带动了全球需求”
全球化房价最大攀升发生在城市经济学家所称的“大城市”，这些地方是世界上富人希望居住或由于商业、文化原因经常访问的地方，像伦敦、巴黎、纽约、波士顿、上海、圣费郎西斯科、迈阿密和范库弗峰。
它们是最具国际气息的地方，通常是海滨城市和旅游港口。那里的房价增幅最大并且拉升了一个国家的平均房价，而内地城市则滞缓，西班牙的旅游海滨城市超过了马德里，圣费郎西斯科超过密尔沃基。
岂今为止，对于政策制订者来说，把全球经济与房屋市场挂钩已经非常成功。但是这一切也许不能持续下去。在美国和海外，由于投机性购买和低息抵押政策蔓延，房价总体上仍在继续攀高。
“欧洲大部分像美国一样，房价已经上涨许多”英国雷丁大学的房地产经济学家麦克.贝尔说，“繁荣局面很快到顶，它不会一直持续下去。”一个迫切而又悬而未决的全球经济问题是，房屋旺盛局面将会在未来几年内有序降温或者突然刹车。理想方式是适当稳步提高利率，降低房价增长速度，最后迫使消费者省钱。
这是联邦储备和其它中央银行，像英国银行和澳大利亚储备银行已经试图采取的方式。当世界房屋市场降温时，希望增加的商业投资能够弥补由此造成的衰退。
但是欧洲央行正在考虑降低，而不是增加银行利率。他们更关心低经济增长率，尤其像德国这样的经济大国--它的房价没有激增，与像西班牙这样的经济过热的小国相比。
问题在于矛盾的政策将对有序降温造成危害。像美国这样的政策制订者与比过去相比招数已经减少，任何麻烦会随时降临。
巨大的美国联邦赤字、贸易赤字和持续降低的存款率意味着美国每天从国外借债50亿美元，它们购买的抵押债券降低了抵押利率。
如果房价降低，迫使美国消费者勒紧裤腰带，购买的进口商品减少，那么中国和其它国家将降低美元投资热度，驱使利率越来越高。这将对从巴黎到上海和奥克兰的房屋市场造成冲击。
位于华盛顿的国际经济学院院长费雷德.勃格斯坦说，全球房屋市场过热应该引起关注，然而更危险的是，它是否会带来另一次经济震动，像油价突然攀升一样，将会增加通货膨胀和银行利率。
“那会使房屋市场泡沫破裂，并成为世界经济的一次严重打击”勃格斯坦先生说。
在最近出版的一份报纸中，国际货币基金组织的一位经济学家托马斯.郝伯令，研究了14个工业国家1970至2002年间的房价周期。他发现并不是每次旺盛后面都有一次萧条，而旺盛往往可能是麻烦的先兆。
把郝伯令先生的历史规律应用到今天的房屋市场，出现了令人担忧的解读。
根据郝伯令先生的定义，法国、西班牙和新西兰的房屋市场已经旺盛--在过去两年内，扣除膨胀因素后的价格已经上升了19%或以上。而斯堪的纳维亚国家、意大利、爱尔兰和美国正在接近这个水平。
所有这些国家必须注意英国和澳大利亚，那里的价格已经到顶，问题是什么时间发生崩溃。
当然，历史经验和常识告诉我们，经济重负迟早落实到房价上，逐渐或者突然，软着陆或者彻底垮台。
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2005-06-13 17:38:36
