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上海楼市退房暗流涌动：上百人排队联合退房
上海楼市退房暗流涌动：上百人排队联合退房
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该网址不再展示 2005年09月09日10:00 第一财经日报
本报记者 于兵兵 发自上海
房价下降，以前高价入市的购房者必然不满，面对已经到来且愈演愈烈的大规模退房，开发商无力全退，法律也无相关明确规定。而一旦这一趋势形成规模，将演化为社会问题，成为政府又一心病。于是，一场由政府、研究机构、相关法律部门和开发商共同发动的联合解决退房热的战斗正在打响
一个由上海市房地产协会发起，上海市政府法制办、上海市高级人民法院、上海市仲裁委员会共同参与的《上海市房地产行业法律风险实证研究报告》正在紧张调研起草中。“我们争取在一个月内完成这一报告，并上交相关政府部门，为未来一段时间内上海可能出现的房地产风险提供法律分析和建议。”一位课题组负责人对记者说。
这位负责人坦言，在土地购买、融资、建设、销售这四个风险环节中，未来一段时间，销售环节的法律纠纷将大规模上升，和传统的融资风险并列成为房地产市场的最大风险。而这一判断的主要依据是目前正愈演愈烈的退房热潮。
退房没商量
一边，相关部门正加紧收集市场情况，起草研究报告，力图尽快拿出政策层的解决方案。另一边，售楼处门前已经冰火对峙，上百人联合退房的场面和当初上千人排队购房的场面同样壮观。
据了解，位于浦东世纪公园板块的某超大楼盘降价幅度一度超过20%，尽管此间开发商通过融资解决了部分资金问题，价格有所回调，但是降价幅度仍引起了以往购房者的不满，要求退房的纠纷不断。“现在，这个上海最大的房地产开发企业之一仍在坚持不退房，因为毕竟房源太多，一旦退房或补偿差价，资金需要量巨大。这对于一个同时开发三四十个楼盘的开发商来说，资金链影响相当大。”一位业内人士评价。
除了强行退房外，消费者的另外一个退房做法是不合作。根据上海华永泰律师事务所一位律师介绍，通常来说，贷款协议签订后，购房人要向银行下达正式的放贷通知，银行才可以把钱划给开发商。于是，一些想退房的客户，就一直不向银行传达这一通知。银行不放款，开发商拿不到收益，也无法进行后续的交房和产证交接工作。“我们已经接到了开发商类似的诉讼案例。”
大量的退房要求令开发商头痛不已，而在明确政策没有出台前，开发商不得不开始自行解决问题。“毕竟，退房潮不仅涉及已经购房的几十户人家，更重要的是影响着消费者对未来买房的信心。”一位房地产销售人员表示。而市场人士分析，这才是开发商退让三分的根本原因。
退让三分
从9月17日起的一个月内，在新江湾城的上海梦想雍景苑购房的消费者可以获得开发商的保价承诺，如果在2006年6月30日之前房地产市场行情走低，开发商将按照区域平均价格，将差价补偿给购房者。这就是被媒体称为沪上首个差价补偿方案的《购房价格全面保护计划》。而计划创立者是开发商上海隆杰置业有限公司与上海方方房产工作室。这一做法拉开
了上海开发商借助专业策划研究机构高调应对退房潮的序幕。
位于新江湾城的上海梦想雍景苑总建筑面积15万平方米，由20多幢多层和小高层组成。上海市房地局官方网站“网上房地产”的数据显示，5月20日开始，雍景苑推出第7、8、9号楼，网上登记均价为11196元/平方米。而据报道，目前，这三幢楼的部分房源单价已经下调了1500元，回落至8200元。面对15%的降价幅度，已经购房的消费者的不平衡心理可想而知。“我们的计划也同样考虑到了这些老客户的情况，可能对他们进行差价补偿。”雍景苑销售总监夏光辉告诉记者，以每户最少10万元计，对已经购房的六七十户“老客户”，隆杰置业将拿出至少700万元进行差价补偿。
对于已经在资金上捉襟见肘的开发商而言，拿出近千万元补偿给购房者，无疑是一个忍痛之举。一方面，夏光辉表示，当退房问题已经成为社会问题的时候，就应该是开发商显示诚信的时候了，“尽管这样会导致利润受损”。但更重要的是，“生怕买了再跌”这种消费信心的缺失是影响开发商未来销售的重要因素。“我们的做法就是要让消费者放心买房。”夏光辉称。
上海华永泰律师事务所首席合伙人颜学海还向记者介绍了另外几种开发商“自行研发”的解决方案。一种是担保差价，在购房时，开发商就以合同方式承诺一个担保价，如果市场价格在未来一个截止时间内跌至这个价格以下，开发商将以低价为标准，对购房者实行差价返还。另一种是引入其他公司进行担保。购房者只需支付10%的首付款，另外20%暂由另一家公司担保支付。而针对这一房产，该公司将成为银行之外的第二债权人，有权在购房者无力还款时对房产进行处置。“更多关系参与进房地产销售，这无疑会增添相关法律风险。”颜学海表示。同时，一旦购房者无法付清另外的款项，10%的首付款将以违约金形式支付给开发商。
允许退房：目前无明确法律依据
显然，开发商在出台对策时均有法律咨询工作在先，以保证对策合理合法。但是，一些做法显然已经超出了目前法律可以解释的范围。
面对日益走低的房价，购房者只想拿回多支付的“冤枉钱”，或直接退房了事。但法
律界人士表示，目前还没有相关明确的法律法规支持这种退房要求。“根据我国法律，只有合同约定、法律规定和不可抗力等几种情况可以解除合同。而房价走势是一种市场行为，应该不在这三类情况当中。”颜学海表示。
某法律人士向记者介绍，目前，要求退房的人中有已经签订了预售合同的，也有未签订合同的。两种情况下，能否退房也有不同的法律依据。根据《合同法》中的定金条款，如果未签订合同但支付了定金，开发商有权不返还定金，以结束交易。如果已经签订了买卖合同但是未付清首付款，将根据合同的违约条款，由购房者向开发商支付一定的违约金，一般的赔偿额度不得超过开发商实际损失和预期损失的30%。而目前，上海多数楼盘的做法是规定了开发商的违约金，对于消费者的违约行为则直接以扣除预付款的方式解决。
开发商自救：政策支持的可能性很小
“目前，我们只有一种法律原则是对购房者的退房要求有利的，那就是公平原则。也就是说，购房者是可以以这一原则为法律依据，要求赔偿或退房。”一位律师对记者介绍。而目前社会各界的声音和开发商的考虑也已经体现了这一原则。“但是，最终能否退房或补偿差价，已经成为一个社会问题，这已经不是法律层面可以单方解决的了。”
“作为政府部门，是无法对开发商和购房者中的任何一方给出明确的支持政策的。但是，我们已经向开发商提出了预警，建议他们在降价时采取相应措施，缓和社会矛盾。”杨浦区政府的某区长秘书向记者透露。
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2005-09-09 18:41:58
