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北京经济适用房暂停销售 未来可能只卖给拆迁户
北京经济适用房暂停销售 未来可能只卖给拆迁户
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该网址不再展示 2005年09月11日10:19 21世纪经济报道
本报记者 郑鸣鸣
北京报道
几个颤颤微微的老头老太太，紧赶着问“这房还卖吗？”，旁边几个售楼小姐爱理不理的。这是北京世纪风景楼盘第四期售楼处的一幕场景。
这些老人不知道，经济适用房——世纪风景的最后一期，已经悄悄地全部卖给了拆迁户。
同样，北京翠城、瑞海新城、天通苑、百子湾1号等经济适用房售楼处，除保安和个别人外，显得异常冷清。据记者调查，这些项目的开发商近期都称，不再对外销售经济适用房，新建的经济适用房，全部按市政府的统一安排专卖给特定的拆迁对象。
9月6日，北京市建委下属的城市开发办人士对记者证实了上述消息。
这位人士表示，北京正在酝酿全新的经济适用房政策，现有的经济适用房对外销售目前已暂时叫停。未来经济适用房将主要满足国家重点工程搬迁、奥运建设搬迁、城区危旧房改造和文化保护区搬迁范围内的居民，由市政府统一分片、分区销售。
有专家表示，考虑到计划中的经济适用房，连拆迁户的需求都满足不了，因此非拆迁户未来买经济适用房的可能性微乎其微。
经济适用住房，按照定位是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。其最初始于1998年，但经济适用房购买资格由于审查难度大，中低收入家庭反而无力购买，这项制度一直饱受诟病。这一次，北京被推到了风口浪尖上。
暂时叫停？
记者了解到，目前北京供应的经济适用房与原先的计划比，实际供应量大为减少。同时，在此前已有直觉的一些开发商，早已不再停止销售经济适用房，或者改变经济适用房的性质。
据悉，北京的经济适用房暂叫停售早有端倪。
北京价格最便宜的经济适用房瑞海新城，第二期不知何因没有了经济适用房的性质，而是改为商品房——布洛城。这个价格每平方米原先只有2280元的经济适用房项目，销售人员表示未来不再有了。目前布洛城的是价格为3600元每平方米。
翠城、天通苑等刚刚获得了新的经济适用房土地开发审批，但翠城开发项目置业顾问孙燕东表示，第5期全部按照市政府规定卖给指定的拆迁户。定福家园等经济适用房项目也宣称未来即使有，对外销售的可能性不大。
经济适用房越来越少的主要原因是：拆迁成本和建筑成本上升。
住总房地产总经理倪海平称，由于最近地价上涨，导致征地拆迁费用和对农民的拆迁补偿费用上涨，加上高压线迁移成本巨大，钢材等原材料费用上调，开发商开发经济适用房面临较大困境，维持成本都很艰难。
同时，原先计划的经济适用房，实际远未操作。8月26日，北京市国土资源局新闻发言人张维表示，“2005年北京市在土地供应计划”中为经济适用房安排了200公顷用地指标，迄今，各区县上报的用地面积仅为80多公顷，只达到了原计划1／3。
对此，北京市房协住宅学术委员会委员蔡金水指出，经济适用房的制度设计一开始就有问题，无法操作。“70%的人，争10%的房子，当然会出问题。”
据悉，按照建设部规定的经济适用房的购买标准(家庭年收入在6万以下)，北京至少有70%的家庭购买经济适用房的标准。但是实际供应的经济适用房，却一直不到整个住宅供应的10%。
引发争议
北京暂对外停售经济适用房，和经济适用房从一开始就存在操作难度大，销售不公引起争议有关。
建设部政策研究中心副主任王珏林表示，北京经济适用房原先是全国供应量最大的，这些年由于管理不严格，收入不透明，导致政府、社会、各方人士都对经济适用房安排不满意。但是如果今后主要面向拆迁户销售，或者减少建设，与中央要求又不一致。“经济适用房存在管理不严格的问题，可以加强监管，但是不能减少供应，应从全局考虑，不能仅仅考虑拆迁问题。” 王珏林说。
但中国社科院财贸研究所住宅研究室主任王诚庆却认为北京有难处。
他认为，经济适用房定位较差，监管管理难度加大，北京将其主要面向拆迁户，虽然有不合理之处，但也有其现实意义。
事实上，北京的经济适用房本身也无法满足拆迁户。
按照北京市城市新规划，到2020年，将只有10%的北京人住在旧城，所以，仅二环路以内的旧城区就将外迁55万人。以中国城镇居民人均住房建筑面积目前约为24平方米计算，这意味着北京仅解决二环内的拆迁户，就需要1300万平方米左右住房。而北京到2008年，计划才有800万立方米的经济适用房。
而据统计，今年上半年，北京经济适用房开发投资完成18亿元，与去年同期猛降33%。投资额占整个住宅投资比例只有7%。
北京建委的一些人士认为，经济适用房供应减少的原因是土地吃紧。但不少专家否认了这个说话。国家发改委宏观经济研究院的一位专家表示，北京经济适用房下降的主要原因主要是政府主导的，土地供应不是问题。
中国城市规划设计研究院高级城市规划师张文奇表示，目前像北京一些城市的近期规划(如十一五)都预留了部分土地做开发用，但长期(如20年)尚未开始。经济适用房等地属于协议转让具有一定的公益型，它不可能完全市场化，只要政府下力去解决，从土地上是完全有保障的。
复制上海模式
据悉，考虑到北京经济适用房主要面向拆迁户的情况，北京未来的经济适用房供应可能要走上海此前的路子。不过，这可能要进一步拉高房价。
上海房地产业研究中心学术部副主任陈则明博士指出，如果北京的经济适用房以拆迁户为主要对象，这与上海过去采取的方式类似。上海过去对于拆迁户给以配套商品住宅房，不盖中低价普通住房。此举严重拉高了房价。
但他认为，上海的做法已经有了改变。上海现在大力建设中低价普通商品住房和配套商品住宅房，实施两个1000万工程?一千万平米配套商品房?一千万平米经济适用房?的，目的是稳定房价，保证普通低收入住房需求。今年中低价普通商品住房新开工已有500万平方米。上海房价整体已经开始下降。
不过，目前看来，北京并无对于非拆迁户以外的人供应住房，这可能导致房价进一步上涨过快。
蔡金水指出，很多土地并没有盖普通百姓买得起的经济适用房，而开发商愿意盖的房子，普通百姓买不起。此必将带来北京房价迅猛上涨。
按照全国工商联住宅产业商会会长聂梅生的估算，每当经济适用房供给下滑5%，就会拉动房价上升3%-4%。
北京住房价格因为经济适用房供应减少，房价涨势很猛。1-7月，北京全市商品期房买卖平均价格分别为7308元／平方米，涨幅为21.9%，高于前7个月全国商品房平均销售价格同比上涨9.7%的水平。
按照计划，北京今年保证竣工经济适用住房用地只有200公顷，只占今年商品住宅安排用地(1950公顷)的10%，占全年度土地供应计划总量(6500公顷)的比例更低，只有3.07%。
北京开发办人员表示，北京新的经济适用房政策正在做调整，但是何时出台新的内容，新的内容涵盖面调整多大，还未定。有消息说，北京市领导正在听取专家和各方对于经济适用房等的意见。
中国社会科学院经济研究所专家汪利娜指出，新的经济适用房政策出台最好不要仓促，只有做好调研普查后才能做到“对市场的干预有的放矢”。
据悉，我国除1985年对全国住房进行过一次系统普查外，此后就再也没做过。在国外，这种普查少则三年一次、多则一年一次，普查的内容包括各城市户籍人口、流动人口、新建房的价格及指数等事无巨细。
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2005-09-12 19:58:40
