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任志强:从两会的提案看两种不同的政策倾向
从两会的提案看两种不同的政策倾向2006年3月21日
两会期间房地产成为众多委员和代表们关注的要点，分别提出了各种不同的建议，这些建议在社会上引起了不同的反响，并明显分为两种相互对立的倾向。联系近两年夹杂在宏观调控中出台的一些措施，也同样带有这种特殊的色彩。
一类建议的提出是从市场经济的活跃与发展出发，解决居民住房问题，并用住房社会保障体系的建立解决非市场化中应解决的中低收入家庭的住房问题。另一类建议是将中低收入家庭推进市场中，让市场去解决中低收入家庭的住房问题，并认为现有市场中之所以未能有效的解决中低收入家庭的住房是因为供应结构不合理，或认为是因高收入家庭消费侵占低收入家庭的购房权利并炒高了房价，因此政策的重点应放在打击与限制高收入家庭或炒房人的消费与交易活动上，并错误的以为这种“杀富”可以起到“济贫”的作用。
自住房从实物分配改为货币化分配之后的主要矛盾是什么？弄清这个矛盾是解决问题的基点，但更多的讨论与建议恰恰是不清楚问题出在哪里而将不同矛盾混在一起讨论而造成的。
根本的原因在于住房货币化分配之后，没有建立相应的住房社会保障制度。这就如同计划经济时代中国没有退休、退养与失业保障制度一样，就业单位是全包的社会保障基础。当人员流动与下岗的改革政策出台时，最重要的就是要建立全社会的社会保障制度，用社会保障的方式替代原有单位的全能社会保障体系。住房由单位提供改为货币化之后，也打破了传统的住房由单位保障的制度体系，但却没有相应的建立住房的社会保障制度。因此就将中低收入家庭本应由政府去解决的住房问题混入到市场中，变成了应由市场解决的矛盾，而这是全世界任何一个国家都没有去做，也永远不可能去做的事情。市场化的方式根本不可能替代社会保障制度解决中低收入家庭的住房问题。
从政府和单位全额支付住房实物分配开支，到用住房补贴方式，政府只花少量的补贴性支出来解决全部的城镇居民住房问题，是个财政支出的重大变化。这必然会在市场经济竞争的收入产生差别时，使相当一批收入水平不能从市场中购买商品房的家庭和因改革而成为弱势群体的家庭失去了单位供给住房的保障。并因此产生了对商品房供给中的不满情绪。如果政府从取消了住房实物分配的财政支出减少中拿出一部分钱去建立住房保障系统，也许这种矛盾就缓解了。
当土地有偿出让之后，城镇居民的居住权利已从无偿分配变成了有偿租用，各级政府从出让土地中收取了9100多亿元的现金，这个数字早已远远超过了国家实行积极的财政政策而发行的7000亿元的国债的数量。但是除了对经济适用住房类的用地免收土地出让金之外，并没有任何用从土地中收取的地租转换成建立低收入家庭住房保障体系的政策。一方面政府从土地中收取了大量城镇居民购买居住权利的费用；另一方面却不肯拿出其中的哪怕是一少部分用于建立低收入家庭的住房保障，反而将中低收入家庭解决住房的矛盾推给市场，则显得有些图利而忘其责了。
目前市场中最突出的需求矛盾已不是1978年时的房荒阶段。即使是城镇中收入较低的30％人群也基本解决了居住的问题。需求主要来自于：一是旧的住房的条件很差，改善住房条件的需求有待满足。二是城镇新增家庭的需求巨大，一方面由于城市化的进程每年约有0.85—1.25％的城市化率增长，有大量的城市新增家庭的住房需解决；另一方面从家庭组成中的年龄结构看，因结婚、生子而另立家庭已经进入高峰期；三是城市基础建设与旧城改造拆迁、征地形成的巨大住房需求；四是住房质量提高以及投资性需求。众多需求原因之中投资性需求所占的比例最低，而现实政策与讨论中却将投资性需求与提高质量的住房需求作为了重点打击与抑制的对象。
任何政策的出台都在尽可能的寻找最优的“帕累托效应”，尽管可能政策的出台是为某一单一目标，但其码其效应应有利于解决主要矛盾，或向解决主要矛盾倾斜。但仔细分析一下已经出台或两会提出的一些政策却找不到更有利于解决城镇居民，特别是低收入家庭住房问题的效应。
严格的土地制度中，非住宅用地供给的增长速度远远大于住宅用地的增长。全国城镇的总建成区用地至今小于非城镇的其它建设的总用地量，2005年总用地中住宅建设用地所占比例仅为20％左右。住宅用地的价格始终保持着持续上涨的趋势，并连续多年增幅大于房价的增幅，从解决城镇居民住房问题的角度出发看，他们并没有从最严格的土地管理制度中受益。
严格的信贷制度和去年银行的个贷利息上调，不但没有在抑制房价的上涨中起到良性作用，反而使所有的个贷消费者加大了购房的支出，更谈不上从政策的调整中受益了，尤其是对收入较低的家庭利率的上调使他们更加望而却步了。
限制住房二次交易而增加营业税、所得税和停止转按揭的各种措施是出于抑制投资与炒房行为的专项措施，但就像利率、汇率的调整一样，这些措施都明显的带有双刃剑的效应。一方面在限制投机性的炒房行为，另一方面则在限制正常的交易与住房递次消费的行为。对中低收入家庭而言其主要的购房资产大约不是正常的月收入，而是用房改价格购买的公房，没有二次交易的过程是难以实现住房升级的。停止转按揭就更是非商业化的行为了，如果购买人投资亏损或破产，如果有新的投资需求，如果有收入来源危机、病、亡等现象，难道就不能进行住房投资或消费的转让了吗？对住房消费变成了营业性行为和征收所得税，就更不能让所有人从政策中受益了，也只会对中低收入家庭增加解决住房的困难和增加支出。尽管他们更多的会从二手房市场开始递次消费的升级，但二手房市场交易量的下降，可选择余地的减少以及交易与实际成本的提高，都必须的加重他们的购房负担。有人将这种加税称为是国家性掠夺大约并不过分了。
限制和抑制所谓的投机行为给社会带来了什么好处呢？可能减少了人们用投资而生财的机会，或者造成了投资者的损失，但不能因此而给真正的消费需求带来好处。从全国看，总体的房价并没有下滑（也不可能下滑），反而在持币待购中看到的是房价的上涨。让购房者的支出在等待中增加而非减少了（重要的是房价下降的过程中是没有人会积极的购房的，房价下降只能破坏预期而限制真实需求的实施）。在股票市场中限制投机的行为并不会让股票市场更加活跃和体现股票的真实价格，房地产市场也是同样。假如在这两个市场中打击投资的行为（或投机的行为）能让经济发展与增长，实行市场经济多年的发达国家早就会给我们市场经济的初学者提供更有效的监管办法和操作工具了。一年多以来的情况并没有让中低收入家庭可以从房价、供给、交易中受益。
新提出的建议中，有的要求将购房的首付款增加到50％，以为这样可以限制投资炒房和减少银行风险，但中低收入家庭要的是无首付的购房支持。假定首付50％的购房款成为了法律或交易的条件，那么中低收入家庭就没有了购房的希望，中等偏上收入家庭也同样没有了购房希望。发达国家都在尽可能的降低首付款而鼓励交易，发展中国家却提高首付款岂不是可笑。难道还能实行一套根据收入水平对收入高的家庭提高首付而对收入低的家庭降低首付的市场交易规则吗？难道对高收入者提高首付、对低收入者降低首付就会减少银行个贷风险吗？这种美其名曰打击投资行为的建议，本无益于市场，也等于是自杀，更不可能有利于中低收入家庭的住房改善与消费。
有人提出对第二套住房加税或对闲置房屋加税，以为这样就能解决炒房问题，岂不知中低收入家庭中的二套或三套住房都顶不上一套别墅的住房面积（平房区中有许多住房分为两地的中低收入家庭，住房实物分配中也有用两套住房补足面积的）。住房闲置是财产所有人的权利。因工作需要被派出工作、出国工作，可能有闲置；两地做生意可能闲置；5+2方式生活可能闲置；子女外出上学可能闲置。如果居民连处置自有财产的权利都要被他人或政府干涉，还会有产权制度的保护和公民正常生活的权利吗？不等于老百姓家里的现金存放也要付税，汽车在家里存放也要付税吗？
调控政策中也有对房屋户型的面积的限制性条件，我不知道是因为户型面积大了而侵犯了他人的住房权利，还是占用了更多的土地。但我知道现有我国最高收入阶层的平均住房户型面积仅为92平方米。我国城镇人均建筑面积远远低于绝大多数国家的居住水平。我国近5.6亿人口仅生存在占全国国土面积约为1％的3.48万平方公里的城市建成区里。住房不是一个短期的过渡产品而是长达70年或更长期的半永久性消费品。如果仅为满足当前的消费能力盖一些小面积的住房，就必然会随着经济发展与人民生活水平的日益增长而出现盖了拆、拆了盖的现象。现在城市中已在大量拆除80年代、甚至90年代建设的住房，给我们的教训与财富的浪费应引起我们的深思了。为了就低而限高的结果，并不能改变中国的贫困，也不可能创造百年建筑的财富。
为什么科学技术的研究可以超前，但我们的城市建筑，尤其是住宅建筑却不能超前呢？当有这种超前消费需求存在的市场，却禁止与限制满足这种消费需求的产品生产，这样还是市场经济吗？引起争论的原因在于未建立完善的社会住房保障制度，将不应进入市场的低收入家庭推进市场，就必然造成市场产品供给的结构扭曲，并形成不同收入人群产品选择中的敌对与仇视的心理，从而迫使政策在两难中更凸现双刃剑的杀伤力，也并未使低收入家庭从中获得收益。
市场中本应根据需求提供产品，决不可能出现只提供一种产品的市场。不作产品限制不等于所有的生产者都生产同一种加大竞争的产品。市场的作用正在于用竞争形成行业内不同产品生产的过细分工，以形成更专业化的生产能力与提高效率。这种没有政府限制市场就会只向一种产品类型集中的担心，在于习惯于计划与指挥市场的政府根本不知道市场经济有只看不见的手。政府主导型的市场也从来没有允许过这只看不见的手发挥作用，政府更不知道所谓的高档公寓和别墅类产品按套数计算从未超过5％的比例，投资总额约占10％的比例。市场中未来也不存在高档房过多的产品结构问题。至2006年底的统计中1999年之后平均新建住房套面积仅为100平方米。北京市已建成住房中超过100平方米的房型不超过存量的15％。当限制产品结构与户型时，不能仅从市场中当年的生产量分析，应纳入城镇总存量中分析。即使是用当年的数据做判断，也请有关部门或提出建议的人们拿出一个产品结构不合理的统计数据，让市场和决策部门有个清楚的概念，看不见的手自然就会发挥作用了。
明显可以看出两种政策倾向的差别在于，一种是将低收入家庭从市场中剥离，用社会住房保障体系解决住房问题，市场恢复市场的原状完成对非市场化的替代，建立真正的市场经济。另一种倾向则在于非要用市场化的方式解决中低收入家庭的住房问题。因此就必须限制高消费、限制多消费、限制投资、限制户型，加大交易的成本与税费。试图用限制与打击的政策迫使市场向解决中低收入家庭住房屈服，并承担政府应承担的住房社会保障责任，实际只能破坏市场的正常发展。
靠限制高消费的措施是否真的能给中低收入家庭带来好处呢？是否真的能有助于市场经济的建立呢？是否真的能让随政府的指挥棒转向呢？是否不建立住房保障体系就能靠市场解决中低收入家庭的住房呢？答案是不言而喻的。
将果作因也许是蒙住许多人眼睛的事实。市场中实际反映出的是果而非因，而造成对市场中不满与限制条件的是针对果的情绪和措施。如果不能从因上去考虑政策，不能将低收入家庭的住房问题从市场中分离，用另一种方式解决，是不可能用限制果的方式解决因的问题的。没有了高消费也不会增加低消费。表面看平均房价在限制高消费时增幅降低了，或绝对值降低了，但平均房价并不对实际购买者产生任何意义。尤其是对中低收入家庭而言，这种平均房价的降低与他们的实际购买能力无关。限制了高消费的钱花不出去，也不会转移到低收入家庭之中。高额的土地出让价格早已将中低收入家庭排斥于市场之外了。
市场经济本来只有一种模式，并不存在好的市场经济与坏的市场经济两个不同的版本。而只有完全的市场经济和不完全的市场经济两种状态。当资源、资金、劳动力、生产所有要素都由市场决定其配置时，才能靠市场那只看不见的手发挥作用。同时靠政府的调节使市场更完善、更有效。而不完全的市场经济则无法自行发挥配置的作用。市场经济是不可能没有竞争并只讲公平而不讲效率的，解决公平的问题应在中国试图建立市场经济体系时就应预见到，必须用社会保障的方式承接可能被市场经济排斥与淘汰的弱势群体，以保护和平衡市场经济可能带来的各种社会不和谐的问题及矛盾。如果坚持用市场化的方式解决本应由社会保障解决的难题的话，只会让市场经济永远不能完善并无法发挥市场经济的作用。
所有的限制高消费的措施与建议大约都可以称为是一种仇富的政策，因为除了对富人的消费进行限制之外，并不能因此而为社会增加财富，也不会因此而调节公平，同时不会因此对解决中低收入家庭的住房问题提供任何贡献，更不可能获得“帕累托最优”的效果。
允许高消费不等于放弃对公平的调节，也不等于放弃解决中低收入家庭的住房问题。一方面应让市场调节应在市场中用商品房方式解决住房与消费问题的收入人群的产品供给与购买选择。另一方面应从这些商品房的土地受益中拿出更多的钱去建立住房社会保障体系，解决中低收入家庭的住房问题，从鼓励高消费中获得更多的资金与税收（包括土地收益），通过转移支付向中低收入家庭提供更多的优惠资金，建立系统的住房保障制度，完善即符合市场经济又符合公平原则的住房供给体系，满足不同收入人群的住房需求，达到建立和谐社会的目的。
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2006-03-23 16:24:29
