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《青年周末》最新报道——物业到底能有多黑〈“物业暴利”是物业纠纷元凶〉
“物业暴利”是物业纠纷元凶
《青年周末》记者张琴 颜雪岭 马军 唐善容 徐英 报道
（北京青年报社新创刊的一份独立周报）2006-4-20
物业为何赖着不走 业主算账找出根源
4月17日，北京朝阳法院专门召开物业纠纷研讨会，试图破解令人头疼的“美然现象”。众多市建委领导和法学专家争论的焦点在以下方面：类似官司如何打、规范开发商与物业关系、促进物业管理行业成熟等。
法院的举动再次让“美然动力”受到关注。但专家们抛出的宏大课题是否“隔靴搔痒”？这是“美然现象”出现的根本原因吗？同一天，《法制晚报》报道说，北京各级法院物业纠纷案件呈大幅上升趋势。2003年到2005年，物业纠纷案件在法院审理的各类案件中排名第五。这么多物业纠纷中，一个奇怪的现象值得关注。一个奇怪的现象值得关注。当业主要求更换物业时，物业“赖”着不走，直到法警出面强制执行，才被迫撤离。
本报记者深入美然动力街区和美丽园等小区调查发现，“物业暴利”才是物业纠纷的元凶。来路不明的隐性利益，才是物业公司“赖”在小区的真实原因。
物业到底黑了业主多少钱
美然动力、美丽园都是让物业公司非常头痛的小区。为什么这些小区锲而不舍地要和物业公司较劲？记者调查后发现，这些小区，家家有本难看、难算、难讨的账。
物业 “赖”着不走
今年初，一条新闻震动京城。位于朝阳区朝阳北路上的美然动力街区声名鹊起。
朝阳法院强制执行，美然动力街区的美晟物业才被迫撤离。早在2004年8月9日，美然动力街区业主委员会就解除了与美晟的物业合同。
接着，意外出现了。美然动力街区新聘用的四方物业，接管小区仅5天就撤走了。小区供暖中断，业委会成员纷纷辞职。新物业四方佳园从1月17日入驻到23日撤出。
四方佳园苏副总经理介绍。部分业主已向美晟物业交过供暖和物业费，不愿再交。美晟收的钱，也不可能给四方；美晟撤走时，尚未支付保安、保洁、司炉工、电梯工的工资。这笔钱谁给？美晟办理了小区锅炉房的产权证，四方用锅炉房要给美晟钱。四方不服。记者多次致电美晟物业公司负责人，对方均表示不愿接受采访。
无独有偶，太平家园2005年6月业主大会决定更换嘉仁物业。但至今嘉仁物业不肯撤离。
而美丽园业主在跟物业公司长达3年的纠纷中，查出物业公司每年额外获利近三百万元。一名业委会成员说，这只是扒下了物业公司的第一层皮。
去年12月8日，北京市第一中级人民法院终审判决。美丽园业主一年就能从物业公司那里拿回294万元。但两个多月了，鸿铭物业一直未履行判决结果。“我们准备申请强制执行”，美丽园业委会的一名工作人员表示。一位业主不无担心地提醒，千万别让物业卷款跑了。
美然动力小区：至少被“黑”上百万
出租地下室年挣52万元
走进朝阳区美然动力街区A1小区1、2号楼之间地下室，漆黑一片，供电和供暖已全部停止。地下室被分隔成一个个3至5平米的小房间，红漆标注的门牌号很是显眼。家具和棉被胡乱堆放在走廊，暗示这里曾有人住过。
楼底自行车看管人和居民都说，一年前，这里住满了人。“物业把这里承包给一个做涂料的男人，后来物业和那人起了纠纷，就把住的人给轰跑了。”
地下室的墙上，还贴着美晟物业2005年8月22日的一份通知。内容是终止与北京强达盛涂料经营中心经理徐军平的租赁合同。
A1小区的居民告诉我们，该地段地下室平均出租价是200—300元/月。
若以一年为限，地下室217间房屋出租的毛收入总额至少为52万元（217 间房×12月× 200/300元 = 520800元/771200元）。
电梯广告年收入79万元
在小区的电梯内，共有商业广告69幅（规格均为600×800CM2）。这些电梯广告是由框架广告公司代理的。
该广告公司工作人员王小姐告诉记者，这些电梯广告报价是每幅960元/月。以一年为限，这些电梯广告的毛收入为79万余元（69幅×960元/月×12月=794880元）。
烤鸭店年租金超百万
位于美然动力小区西部是金百万烤鸭店，占地面积2400多平方米。烤鸭店的年租金100多万。该店有关负责人告诉记者，租金全部交给了美晟物业公司。
在一张2004年8月4日美然动力小区的总体平面建筑图纸上，现在小区西部烤鸭店的位置原本是一座小区会所中心。有居民说该地段房屋的市场出租价是120万左右。
还有一大本糊涂账
编号2003—46的美然动力公共服务配套项目设施协议书上，美然动力小区开发商美晟房产公司承诺已完工的配套设施有：居民门诊部、综合文化活动中心、门球场、书店、中药店、储蓄所、邮局、社区服务中心等。这些配套设施公共面积共计3875平方米。
在业主已入住的小区现场，记者却没找到这些配套设施的任何踪迹。小区业委会主任丁龙江说，按市场价估算，这些公共设施到位至少需要5000万元。
A1小区的业主们在缴了专项维修金后，2004年10月23日拿到手的都是美晟物业公司内部的收据，不是财政部门的专用票据。据此，业主们质疑，上百万的专项维修金不知去向。
美丽园业主：物业“暴利”能挤出700万
物业费一年“猫腻”近300万元
去年12月8日，法院终审判决认可了美丽园小区1.58元/平米物业费价格，与2.72元/平米的原价格相比，1.14元/平米的差价被生生挤掉。对美丽园业主而言，一年能少交294万元物业费。
这钱主要集中在电梯运行费、电梯维保费、高压水泵费和中小修（私宅）四项收费。加上法院判令物业返还为期3年的电梯广告费18万元，美丽园小区物业管理公司鸿铭物业的年收入，一下子就被挤出“暴利”近300万元。
停车费一年净赚至少40多万元
小区现有1300个地上车位（基本停满）。按每月130元/辆计算，鸿铭物业一年收到的停车费达202.8万元。物业费中的保安、保洁费，全年收入13．22万元。两项合计216.02万元。
物业称，为看护车辆投入了大量的保安。小区一年保安、保洁服务支出的费用共计173.6万元。收支相抵，物业停车费一年的毛利至少有42.42万元。业委会主任雷霞说：停车费，不但能养活小区100多名保安和保洁员，物业每年还能赚40多万。
电梯运营费暴利164万元
美丽园小区给电梯运营费也算了一笔细账。
根据物业收费单上的各项单价和小区住宅总面积，能够很容易计算出美丽园小区的电梯运营收入：
电梯收入共223.59万元（住宅总面积为210569.26平米，二层以上176573平米），其中：
运行费：116.96（万元）
维保费：102.33（万元）
检测费：4.3（万元）
为了查到电梯实际支出费用，小区业委会想了各种办法。
因为电梯无人看守，运行费实际上就是电费。业委会通过关系从电力公司拿到了该小区的用电额度单。
在电梯维修保养费方面，业委会曾委托北京最好的电梯维保公司进行报价，得到了一个最高值。 调查结果是：
电梯支出共59.39万元（其中：运行费即电费17.76万元，维保费33.3万元，检测费8.33万元）：223.59-59.39=164.2万元
隐性收入至少四百万元
“现在露出来的，只是冰山一角。”美丽园小区业委会朴寅吉先生感慨颇深。美丽园锅炉房一年利润率可能在30%，甚至50%以上。按30%算，每年获得的利润达200多万元。
朴寅吉先生说，5万元能维持1700户2天的热力。这就可推算出锅炉房的年利润。美丽园小区开发商拥有200多平米的产权。按照《物业管理规定》，开发商应按9元/平米的标准缴纳物业费。每年大约200万元。朴寅吉说，没有证据证明开发商交过这笔钱。
目前，美丽园小区业委会正在召集第三次业主大会准备清查人防设施等项目，一项项地“剥落”物业的暴利。
业主大多不知“物业暴利”
物业公司从小区获取暴利，业主知道多少？记者随机在美然动力3个街区、福怡苑及紫萝园小区，对40位业主进行问卷调查。
结果显示，100%受访业主不知小区内广告收入有多少；100%受访业主不知物业如何确定停车费价格；100%受访业主称公共维修基金使用从不透明。
小区公共广告收入该归谁？
65%的业主觉得应归业主所有；27.5%业主不了解，也不关心；7.5%业主认为应由物业和业主共享。就广告收入哪里去了？92.5%业主说物业从未公示过广告收入用途；7.5%业主说所在小区公共广告收入纳入物业管理费，降低了物业管理费。但小区内广告收入到底有多少？100%受访业主毫不知情。
小区内停车，物业该不该收费？
60%业主认为不该，40%业主不清楚。至于小区停车收费价格如何确定？100%受访业主不知情。不同意收取停车费的理由是，停车场是公共设施，购房时停车场面积已计入了公摊面积，属于居民共有。物业只是能收管理费，不是场地费。不清楚停车收费的业主中75%是无车族。
公共维修基金是什么？
22.5%业主不了解公共维修基金为何物；77.5%业主知道，但仅有30%业主清楚此项费用的具体用途。100%受访业主称物业对该笔款项的使用从不透明。
地下室所有权归谁？
57.5%业主认为地下室所有权归业主共有；30%业主不关心，不过问；12.5%业主不知地下室归谁。65%的受访业主坚决反对地下室出租商用。
“地下室很多部分布满了小区的重要线路管道，怎么能作商用？出事谁负责？” 美然动力街区的业主称。
谁把小区账目弄成乱麻
出租房屋收入哪去了
按美然动力街区业主所示，美晟物业管理公司使用说明书第8项第5款，小区A1、A2区1#、2#楼地下一层是物业管理用房和自行车库。《物业管理条例》第38条规定，物业管理用房归全体业主。据此，出租收益，也应归全体业主。
据《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共同设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会的同意后，按照规定办理相关手续。业主所取得的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
记者询问了小区内15位业主，均表示，物业从没告知过他们地下室租金的数目和去向。北京上德律师事务所房地产法律师许传辉表示，法律对小区地下室所有权没有明确规定。如果业主和物业之间有事先约定就必须按约定办。
为何不给正式收据
2005年7月5日北京市建委就公告说，凡代收业主维修资金的，应在3日内将资金汇缴到市住宅专项维修资金归集银行，15日内向业主出具市财政局监制的《北京市住宅公共维修基金专用收据》。
《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》规定，这笔款项用以确保居住小区内楼房共用部位、共同设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护。对如何使用也有规定。
因为美晟物业没给业主开据公共维修基金的正式发票，有业主语气激烈地质问：“鬼才知道物业把那笔钱弄到哪去了？”
法律是否会被人钻空子
关于停车收费问题，《物权法草案》第76条第2款规定，车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
许多法律界人士对此质疑，开发商在商品房预售、销售活动中处于绝对优势，容易约定于己有利的条款，损害购房人的合法权益。
如在约定车库归属开发商后，开发商称商品房售价中不含车库部分，但实际上已经将车库面积分摊到商品房中，造成购房人支付了含车库的房款，却无法使用占有车库的情况。
电梯费暴利谁能管管
就美丽园小区电梯费一事，业委会主任雷霞说，一部电梯一年的运营费，物业公司要向业主收10530元，实际投入只有1584元。相差居然如此之大，业主们吓了一跳。暴利程度远远超出了他们的想象。
据记者了解，鸿铭物业向业主收取高额电梯运营费，是按有关文件指导价制定的。针对国家指导价和实际价格之间的巨大落差，去年美丽园业委会曾要求北京市发改委进行调整，未果。
物业纠纷非一日之寒
美然动力街区业主说，开发商美晟房地产开发有限公司曾经承诺，提供幼儿园、医院、超市等配套设施，在一份文件中还写明“已完工”。
时至业主入住小区一年多，记者在美然动力街区已竣工的小区里，确实没有看见规划图上标明的公共配套设施。
没有幼儿园，孩子入托成了问题；没有医院，常用药没处买；没有超市，基本的生活用品要开车到外面去买。业主曾向规划部门反映过这些问题，直到现在仍没解决。
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2006-04-20 14:59:00
