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2002年7月1日 zf 开始实行土地招拍挂的供给制度之后,房子就没停止涨价
二、房价暴涨谁校友录的错
经济学从来都用供求关系来解释价格的涨落。粮食丰收了，但丰收会使价格下跌，使谷贱会伤农，粮食的丰收不等于农民的收入多了，因为供求关系决定了价格。
目前最时髦的词是中国的某些行业产能过剩（大约也包括房地产业）。产能过剩改变了供求关系，于是价格会下跌，于是一些过剩的产业因为产量多了反而盈利低了，国家也忙着为保证这些过剩行业的投资不要成为银行的坏账而出台各种政策来压缩投资。
既然房地产业已经是投资过热，同时又被列于产能过剩，但很奇怪的是在强大的宏观调控政策的压力之下，房价不但没有下跌反而在不断的上涨。为什么经济学普遍在所有行业都有效的供求关系决定价格的经典成熟理论在房地产市场面前失效了。在成熟市场经济中爬滚了多年，亏损责任自负的境外投资者为什么会在中国政府拼命压缩的、中国人民银行多次高呼有巨大金融风险的行业中，得出了相反的结论。不但在中国政府认为是大量空置要严格限制的高档住宅中，也同时在大量的商场、办公用房中投入巨额资金。在媒体一片喊落之声中却勇往直前，大量的涌入中国市场！
持币待购的中国消费者们也许都认为这些外国的傻冒们疯了，认为他们一定会在中国宏观调控的政策下亏本，但结果却是这些外国投资者获得了巨额收益（如美国购买了富力股票的基金收益早超过了2亿美元），也许他们认为持币待购的中国消费者疯了，看到伸手可得的黄金不去捡，留给这些外国投资者。
重要17173的在于中国的房地产分为两个供给环节：一个是政府控制与垄断了的土地供给环节；一个是市场化根据供求关系调节投资的实际商品房供给环节。
前者是根据政策与计划来调节的，并且是追求通过垄断和制造产品稀缺性而谋求暴利的利益驱动与支配下的资源分配过程。因此这个环节无法依市场的供求关系进行调节，并严重的制约着后者，使后者也无法按市场的供求关系进行调节。如果一个产品的生产被人为的割裂为两个环节，且原料的供给并不按市场的供求关系变化，那么经济学的基本原理就必然无法对非市场经济的因素产生作用了。
国土部会说土地的供给充足，是发展商在故意的囤积大量的土地不生产，那要看开发商有多少钱能用于囤积土地，难道开发商的囤积能抗得过政府大量土地供给的冲击吗？何况政府的手中还有两年不开发就没收土地的强大的行政手段武器。也有人说开发商故意压着楼盘不卖，在造成房价上涨。如果能任由投资者按市场需求去增加供给，哪个开发商抗得住这种巨大投入的资金压力？除非是因为他们知道政府根本就不想用扩大供给来缓解需求压力？政府不是在挤压存量土地，同时严格控制土地供给吗？何愁土地的冲击与扩大供给呢？
存量的土地确实不少，但需求是在以更高的速度增长，因此土地的严格控制就在让土地的价格高速增长，让人们认为开发商有了捂着土地的理由。
2005年全国商品房的价格指数为107.7，但土地交易的价格指数为109.1，土地价格指数已经连续多年高于商品房焦点装修家居网的价格指数与增长了。
北京市2004年住宅用地的价格比上年增长了15.1％，而2005年则增长了30％，土地综合交易增长了17.2％，远远高于房价的增长，并大大的推高了房价的增长。
2005年北京爆出的天价有多宗，最突出的是华润拍中清河的土地，起价16亿多，中标价多了8.5亿元；金地拍中的马驹桥的用地，起拍价1亿多，中标价4亿多比起拍价多了230％。2006年北京号称是年初开始大量供应土地，但宗数不少，总量不大。于是又连续爆出高价，一是盈科以5.1亿元中标的工体机电院用地，让未开工的楼面价高达1.25万元/平方米，如果销售价在2万元/平方米，土地成本还占到了销售价格的62.5％。4月18日拍卖的温泉用地，首先政府为推高地价故意将本来可以连在一片统一规划的用地分期分批切开招标，结果第一块土地北辰中标价就比起拍价6.8亿元高出了4亿多元，每平方米的楼面价升到了5000元。位置远于清河的土地，远在五环之外，尚未建设的成本就高达5000元/平方米，那么未来预期中北京的房价又怎可能降下来呢？
年初的房展会上说北京四环之内没有6000元/平方米以下的住房，在温泉土地中标价的推动下，大约五环之内未来也难以见到7000元/平方米以下的住房单价了。这种几家温饱几家愁的土地现状，以及土地价格的飞涨，大约已不能再说是土地供给充足了吧。这不但让华润大大的松了口气，也让周边原有的地主们笑开了脸，存量的土地也会比照此价而学步了。
三、暴利落谁家
2002年7月1日开始实行土地招拍挂www.focus.cn的供给制度之后，经营性用地的价格开始上升，并在2003年的后期开始推动房价的上升。尽管国土资源部并不承担这种事实。但国有土地防止资产流失、国有土地要增值和土地价格市场性回归的名词都是发源于国土资源部。那么在这种利益驱动之下，难道我们的国土资源部门会大量的供应土地以保证充足的供给吗？正好把耕地减少的责任推给开发商，并高举严格保持耕地的大旗，用招拍挂的垄断工具谋求土地的暴利。
仅用2005年中国国土资源部公报举例。
2005年全国共出让土地面积163200万平方米，出让价款5505.15亿元，超过了全国财政税收总额的1/6。其中招拍挂出让面积和出让价款分别为57200万平方米和3920.09亿元，分别占出让总面积和总价款的35.06％和71.21％。
按上述公报计算：非招拍挂方式出让的土地为每万公顷149.53亿元，而用招拍挂方式供给的土地为每万公顷685.3亿元，仅靠供给方式的变化二者相差了4.58倍。其中与城市居民居住相关的住宅建设用地大约全部是用招拍挂方式获得的。
2005年全国商品房住宅销售总额为14986.05亿元，商品房销售总额为18080.30亿元。土地的出让价款收入分别为上述销售额的36.7％和30.4％，仅按招拍挂的土地出让价款计算占房价的26.15％和21.68％。假定都按非招拍挂方式的土地出让价款计算，则全国平均房价会下降20％。
确实有大量的存量土地并不是用招拍挂方式高成本取得的，但就像股市上涨时没有人会计算投资购买股票时图行天下的成本，而都是按上涨后的高价计算股票的价值一样。存量的土地也会按最高的招拍挂土地价格计算房屋的销售价格。每一次土地拍卖中的高价都会推动房价的上升。
都说房地产开发商是暴利。2004年经济普查的结果是全国5.9万家开发商的开发利润为1035.2亿元。2005年的数字尚未公布，但从2005年房地产百强企业评选调查中可知，利润稳中略升，但资产收益率呈下降趋势。估计2005年全行业的开发利润1100---1200亿元。但当年的土地出让价款却高达5505.15亿元，两者相比就可知谁是房价增长中的最大收益者了。而土地的三通一平则多为房地产开发商干的，房子的生产是要花费大量的精力、智力与劳动力的。土地的超出起拍价的增值收益则只来源于垄断的招拍挂管理方式，与投资、知识和智力无关，靠制度发财。
公报中的数字给了社会一个了解房价上升的原因和暴利的归属。
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2006-04-25 21:42:00
