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锦绣大地物流港开发商笑投资者愁--售价离谱交通不便前景堪忧
锦绣大地物流港开发商笑投资者愁--售价离谱交通不便前景堪忧
火星和金星 2006-04-21 16:15:21 发表于焦点房地产网-谈房论市-说给焦点论坛
售价离谱 交通不便 回报难兑 前景堪忧
锦绣大地物流港 开发商笑投资者愁
最近市场上打“售后包租”旗号的项目繁多，一家地产杂志做的商铺销售排行榜中，售后包租的项目就占据了半壁江山。排在这本杂志榜首的是锦绣大地物流港。开盘短期内，单价就从1万5涨到了3万，销售金额达到数亿元，开发商套现能力那叫一个强。
开发商是乐了，可投资者就真的能如广告所说，“10年包租，年9％固定回报，银行担保，零风险，安全创富”吗？
3万单价，60美金租金作食品批发？
“某些产权商铺价格已经到了不可理喻的程度，基本没有回报价值可言。如果开发商没有后续经营的整体思路，只想套现走人，产权商铺的投资前景堪忧”，北京市商委副主任吴焕贤在点评近期饱受媒体质疑的售后包租项目时指出，在目前产权式商铺的入市热潮中，投资者应该保持足够警觉，了解开发商的整体经营定位及真正实力。
戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏认为这种商铺很容易出现问题，“我在北京看到有些项目建筑面积卖到3万块钱一平米，它使用面积的售价应该是6万，我们讲一个商铺如果是一个值得投资的商铺，应该是十年租金的总值等同于它现在的售价，这样的商铺就是值得投资的，这样算下来，卖6万块钱的商铺，其月租金水平，一平米要达到60美金，而我们接触的经过了长期培养、经营状况良好的项目的水平也不过如此。”
也就是说，现在开发商为了迅速套现，把承诺的返还租金先打到售价里面，这样一开始就把售价拉高，投资者拿到的所谓返租其实都是自掏腰包，而银行担保期一过，投资者后期的收益没有办法实现，开发商也没有帮助他实现，这无疑是一个极大的风险。
从上述专家分析来看，锦绣大地物流港的售价已经到了不可理喻的程度。而每平米60美金的租金这一点单从业态来看就难以实现。食品批发走的是量，薄利多销，试想哪个批发商会在场地租用费上就先耗费上一大笔资金？
银行只担保租金＝零风险？
与以往不同的是，新一轮的“售后包租”担保方式上也出现了专门的担保公司、有些甚至直接由银行提供担保。
其中，银行担保成为最吸引投资者眼球的字眼。我们不妨听听锦绣大地的销售员是如何解释他们这个银行担保的，我们这个项目银行担保的是租金，9％的固定回报，业主签约时，有一部分钱已经划给银行了，银行出具一个担保函，保证这部分返租的钱已经在业主账户上，头四年由银行按月发放，后六年是运营商和开发商共同来进行担保。
这些条款对投资者，尤其是想投资却又缺乏风险把握能力的消费者来说，无疑相当有诱惑力。不少投资者表示，银行都出面担保了，肯定没有问题，就算出现问题，也有银行“兜着”。
事实果真如此？一位外资银行商业地产融资部负责人对此表示怀疑，“首先，愿意为这种项目做担保的银行机构应该非常少，因为后期经营管理风险很大；其次，开发商承诺的银行出具的担保函是否真的具有法律效力，能切实保障投资者利益要打上一个问号，因为银行出具有法律效力、承担连带责任的书面保证，必须经过非常严格的审批，很难批下来；另外，银行本身也是有风险的一个金融机构，普通消费者总是认为银行万无一失，实际上银行只是更保险一些，而非零风险。”她提醒投资者签约时一定要认清担保函有没有写明回报，具不具备法律效力。
交通不便，物流港回报从何而来？
其次就是回报的水平，“现在整个市场如果能达到5％的回报就是比较好的投资产品了。但是现在的开发商为了迅速拿到销售回款，就定出了不合理的回报率。这样反算出来，风险是什么呢？一个项目在没有开业之前就承诺这个回报，开发商的压力会比较大，如果有实力或者是有其他开发渠道的开发商也可能会实现这个回报，但是对于没有商业运营经验的开发商是不可能的。”张家鹏说。
锦绣大地物流港的开发商此前并没有开发过类似项目，第一次做商业就给出了9％的高回报，着实堪忧。
而从物业类型来说，锦绣大地作为物流港，90％是批发，简言之就是批发商大批进货出货的一个点。毫无疑问，这样的物业类型对交通条件的要求非常之高，可我们看看锦绣大地这个物流港的交通现状吧，其赖以生存的交通要道阜石路，只有双向两车道，而进出的车辆都是140吨位以上的大货车，平时没这些大吨位的车就已经很堵了，更别说开业后全是这样的车，可以想见到时候是进，进不去；出，出不来。商品如何流通？回报又和从谈起？
所以说，想投资锦绣大地物流港的朋友们千万要三思而后行啊！开发商迅速套现乐了，可我们这些普通投资者呢，找谁哭去啊？
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2006-04-28 11:53:16
