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一个非专业人士的房地产市场分析
一、从当前的形势看，国家调控房地产的措施已经出台
一是从4月份开始，北京市土地出让速度大大加速。今年1月份，北京市的房价超过上海，北京市政府知道自己将成为全国人民关注的焦点，为此，加快了土地出让速度，希望通过加大土地的供给，抑止房价的过快涨幅，不当“出头鸟”。
二是人民银行出台了利率调控措施。一季度的GDP增长了10.2%。4月27日，人民银行提高了1年期贷款的基准利率0.27个百分点。人民银行希望通过抑止需求的方式，调控当前过热的经济。
三是4月份国务院召开常务会议，研究当前的经济，特别指出对房改和房地产政策要重新检讨和反思，这是房地产政策即将做出重大调整的信号。
二、北京房价往何处去
由于奥运效应，北京的房价上涨有很强的心理支撑。北京作为首都，建设成为国际大都市的远景，也赋予北京房价很大的想象空间。目前纽约房子均价为70万美元。
为预测北京房价走势，首先要预测这一轮宏观调控政府可能采取那些最严厉的措施：
一是加大供给量，同时提高土地供应计划的透明度，土地供应的长期、中期、短期计划制订并全部公开。建立机制，确保所有的计划能够得到执行。
二是通过货币政策调控需求。提高利率，提高首付款比例，提高贷款审核标准和条件，甚至规定一人只能申请一次贷款，或者要求商业银行暂停房地产抵押贷款等。
三是严格的转让和开征物业税。制订严格的转让条件，甚至不允许转让。出台物业税，持有物业的人需要缴纳物业税，多持有物业，多缴纳物业税，打击投机和投资者的信心。
四是鼓励新的房屋开发模式，如团购，合作建房，自主建房，房屋最低价竞标等，形成房屋开发多种方式的竞争。
五是提高土地的利用效率，要求北京的房子必须建高层，类似现在的上海，将北京建设成为高楼林立的“水泥森林”城市。
进一步分析，无论采取何种方式，都不能改变北京中心地区房价上涨的势头。原因是通过“摊大餅”的方式搞城市建设，目前北京已经是一个“圆环套圆环”城市（王市长是圆环套圆环总经理），加上地方政府财政对土地出让收入严重依赖，造成中心城区的房价仍将不断上涨：
一是通过加大供给无法降低中心城的房价。实际情况是，北京市中心城区已经没有多少土地了。
二是提高贷款首付比例和提高利率只能使需要购房的人更难以购买到房屋，对房屋投资者来说，他们具有很强的资金实力，提高贷款首付比率和提高利率对他们影响不大。加上按揭贷款一直是银行的优质贷款，银行不可能完全听从政府的调控指令。
三是严格的房屋转让条件和开征物业税确实可以打击投机。但严格的转让条件并不能消灭人们购买二手房的需求，交易方将发明如现在的阴阳合同类似的新的逃避方法。物业税出台后，税率不可能太高，对需求的影响不会太大，况且还有规避税收的办法。
四是合作建房政策上目前没有先例，难以操作。特别是现有的土地供应方式，是国家垄断全部土地供应，合作建房成本会很高。政府主导的房屋最低价竞标，政府的土地出让收入将大幅减少，政府不会做这种“傻事”。
五是建高楼的结局是，楼越高，价越高。中国人现在还喜欢住高楼。如果建高楼政策出台，这是给开发商又一个赚钱的机会。
房价要稳定，根本措施是改变北京的建城模式，建新城和发展中心城与新城的轨道交通，分流中心城区的人员压力，逐渐形成：中心城为富人区，新城为中产区，当新城产业形成规模后，由于新城居住条件的改善，富人逐渐向新城转移，中心城发展为白领区，新城为富人、中产混合区。
预计这一轮调控后，北京房价将稳定在二环2万，三环1.5万，四环1万，这一价格一直将稳定到2007年。因为四环房价上涨到1万元，相当多购房者的购房梦将破碎，住房需求将会紧急刹车。从此北京的城市建设将真正转到以新城为建设重点。2008年时北京房价将继续缓步上涨到：二环3万，三环2万，四环1.5万。但由于中心城上涨幅度小于新城，游资向新城转移。新城地区的房价将逐渐达到8000至1万元。在这样的价格下，新城基本能够建成。到2015年左右，北京市人口将达到2200万人左右，轨道交通将四通八达。
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2006-04-29 20:12:10
