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加息只是开始 控制房价宏观调控应多管齐下？物业税已经被纳入十一五规划！！！！！！！
“这几天我接触到的房地产发展商都在焦急的等待着……终于在今晚六点钟，人民银行宣布基准利率从5.58％提高到了5.85％，利息上调了0.27％――政府终于采用了经济手段进行宏观调控。”潘石屹说听到加息的消息，感觉到心中的一块大石头终于落地了。
从去年四季度到今年一季度，各地房价飞快上涨，据北京建委等四部门发布的数据，北京房价去年同比涨了19%，今年第一季度全市商品住宅期房预售均价同比增长14.8％，即便像上海这样在宏观调控中似乎遭受深重打击、被看做宏观调控力度最为明显的城市，今年三月以来市场出现回暖和反弹迹象。
有意思的是，在广大网友对于房价高涨、买不起房的一片抱怨声中，国家统计局和北京市建委两个政府机构分别出具了两份相差悬殊的房价涨幅统计数据，国家统计局称1-2月北京房价仅同比上涨7.3%，而北京建委等四部门得出的数据是17.3%，在中央电视台对双方的求证采访中，各自都称其统计真实有效。“这个矛盾是近期我对北京市场最为关注的一个话题，如果连一个准确的统计结果都没有，怎么去判断房地产是不是过热，又怎么为下一步的宏观调控开症方？” 全国工商联住宅产业商会会长聂梅生反问。
而从实际消费层面，我们看到的是类似明天第一城 (论坛 像册 户型 样板间) 、大成小镇、沿海赛洛城 (论坛 像册 户型 样板间) 等项目在开盘当日被疯抢，有的半年时间里涨了近千元。根据北京市房地产交易管理网公布的数字，3月份，北京共售出期房16641套，这已经接近去年“金九银十”购房旺季的水平。进入4月份以来，每天网上成交数都稳定在500套以上。房地产热度已经是不争的事实。中原地产殷则环甚至认为在北京的某些热点区域房价的涨幅达到30%。
近来，“房奴”一词频频跳跃于媒体之上，其对被房子奴役的生动形象的刻画让无数人感同身受。据《中国青年报》，调查显示，逾三成房贷族月供占收入50%以上，成为“房奴”。按照国际惯例，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，否则将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。而月供占收入50%，在中国究竟是一个什么概念，在中国这样一个正处于城市化和经济发展的进程中，中等收入者居多、庞大的中产阶级正在形成，而养老医疗等社会保障体系尚未健全，大部分人不仅要承受上有老、下有小的生活压力，还要为将来自己的生老病死作足准备，在房子的奴役之下，大气不敢喘！为了供房，要有稳定收入来源，不敢轻易换工作，不敢追求享受……
在焦点房地产网关于北京是否宜居的PK中，房价过高被认为是影响北京宜居感受的重要因素，甚至被认为影响了城市的竞争力。
在宏观调控一周年之际，面对不断上涨的房价和房地产持续不减的热度，当房奴的生活写照被揭示和响应，大家开始反思05年那场在总理密切关注下由国八条开始的宏观调控的成败得失。
李文杰听到加息的消息后第一个向记者提出――新的一轮宏观调控开始了，比起加息对市场造成的实际影响，其信号意义更重要。不过，他认为如果仅仅像去年一样采用加息这样简单的调控手法，只会造成房价报复性反弹。究竟什么样的组合政策才能使房价得以控制？
增加土地供给 打击囤地
聂梅生认为，05年的宏观调控是对供需双方同时收紧，在供应方面，土地放量不足、开发贷款利率提高、“212号文”阻挡房地产信托之门等等，而在需求方面，个人房贷利率提高、对二手房征收营业税等等。供需两边收紧，房价很难下降，当然，这种双向调控可能也是必要的试探，但经过一年其效果并不明显，今年的宏观调控应该适当放开供给、适当控制投资。放开供给的一个重要方面就是增加土地供应。
05年北京土地供应计划完成了不到1/4,华润以26.65亿天价拍得清河地块，到最近成寿寺、温泉镇的几块地都以高出起始价4个多亿的价格成交，楼面地价涨了20-30%,这使国土部门面对地价抬高房价的指责显得更为被动。
“越是有实力的开发商越是展开了圈地运动，有钱的开发商在赶紧拿地，土地被套住以后，周边价格跟着涨。”聂梅生认为当前只能增加土地供应，当土地不再紧缺的时候，让开发商意识到地压在手里可能会要赔钱的。广州之所以在99年－03年房价一直没怎么涨，就是因为在2000年前后拍了大片的土地，供应充足。
面对地荒的指责，国土部门曾一再表示，尽管政府放量有限，开发商手里的存量土地足够开发开发1到2年，然而，当我们看到万科、华远、华润、金地、富力等众多企业在土地拍卖现场展开激烈争夺、不惜高价拿地时，显然在政府与开发商这一轮土地博奕中，政府并未能逼出开发商手中的地，而高价拿地所带来的只能是“羊毛出在羊身上”，开发商为了保证利润只能去盖高端产品，这又与政府鼓励中低价位住宅背道而驰，“政府政策自相矛盾”，“非市场化的土地供应和极为市场化的商品房联系在一起本身就是一个矛盾”，聂梅生说。“土地招牌挂实行价高者得地更是助推了房价，价格不应该成为中标的唯一要素，应该采用靶心中标，增加其它条件，比如是不是节能、规划设计方案的比较等等。”
对开发商囤地行为国土部门已经采取行动，4月27日，国土资源部、国家工商总局昨日联合公布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）。在《出让合同》已约定了建设项目的动工日期外，《出让合同补充协议》第一条约定了建设项目的竣工时间。明确“受让人除按照《出让合同》约定日期动工建设外，还要明确同意在一定日期前完成项目施工建设，并申请竣工验收。”
北京今年的土地计划仍然是6500公顷，其中商品住宅1600公顷，在计划中赫然看到增加了“用奖惩制度保证2006年度土地供应计划house.focus.cn的有效实施”的条文。不过郑武认为，即便今年的土地如期放量，其效果也很可能要明年采能体现出来，因为房地产开发需要一个周期。
此外，在3月份公布的《建设部、监察部城乡规划效能监察领导小组办公室2006年度工作计划要点》中要求各地落实今明两年住房建设总量以及普通商品住房和经济适用住房比重、套型控制要求等住宅建设目标，并落实今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局、进度安排，明确开、竣工面积和占住房建设总量的比例。北京市建委副主任苗乐如谈到平抑高增长的房价的措施时也表示，要“调整供需结构，加强社会保障以及普通商品住宅或称中低价格商品房的建设”。然而对于怎么保障中低价位房建设和供应却没有说明具体措施。
华国强认为，应该启动部分限价商品房，对某些商品房的价格、容积率、绿化、户型等等指标进行规定，然后开发商来竞拍这块土地，这样才能使价格得到控制，使中低价位房供应成为可能。这也能让开发商不敢随意天价拿地，一旦高价拿地后，周围有一块地已经或者将来成为限价商品房，高价所得地块建的房价也抬不上去，就有蒙受损失的风险。
促使二手房流通 开征物业税
在一手房市场供不应求、价格上涨的同时，不少专家和业内人士都将眼光放到了二手房市场。北京建委方面提供的数据称，今年二手房能提供840万平米左右的供应量。
苗乐如认为北京从2000年到2005年，虽然二手房交易量增长，但与接近300万套存量房的基数相比比例还很低。要加快二手房市场的发展，今年年底前，北京力争在房屋交易比较活跃的城八区及昌平、顺义、大兴、通州、房山等区县启动二手房交易权属信息系统，推进二手房网上的认购签约以及住房租赁合同的网上签约。
在潘石屹看来，促进二手房的流通是解决当前房地产存在大面积空置但很多人买不起房的矛盾的关键。
不过，华国强认为，尽管今年二手房的供应恐怕还不止840万平米，但是由于：一方面，二手房的涨幅也很快，从去年下半年到现在涨了差不多1000元，热点地区的二手房价约在8000-9000之间，市场上出现了持房待售的迹象。另一方面，从一手房和二手房的成交比例看，去年一手房成交28万套，二手房只有7.1万套，今年预计二手房的交易量能超过10万套，但在市场总量中也只占到20%，所以他认为，通过启动二级市场来解决房价问题作用不大。
若要促使二手房市场更好地流通，那就要减少税收，降低交易门槛。而去年的宏观调控反而增加了二手房交易环节的税收。对此，潘石屹曾表示增加交易环节税收与宏观调控的目的背道而驰，应该减少交易税收，增加持有环节的税赋，即开征不动产税或叫物业税。
陈淮说，这是迫使闲置存量房屋投入使用的好办法“如果把闲置房屋动员出来，在租赁市场、二级市场充分流转，就不会有这么多老百姓没有房子住。我们总量资源并不少，起征物业税就是为了促进存量资源的优化利用。”
国家税务总局局长谢旭人表示，物业税已经被纳入十一五规划，十一五期间将开征，但涉及到对市场的评诂调控能力、信用体系建设的完善情况等诸多方面，非常复杂，尚处于模拟空转阶段。开征虽只是早晚的问题，今年能不能开征或进行试点仍然是个疑问。
近日也有媒体报道，建设部住宅产业司司长沈建忠表示对于部分热点城市，将动用行政手段予以调节。
聂梅生猜测，所谓行政手段大概就是地方政府问责制，这一点其实在去年的国八条中已经强调，不过，面对今年房价持续上涨，并未听闻哪个城市进行了问责。
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2006-05-03 08:18:41
