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贫血还是输血太多，开发商为何死扛着房价？
北京市建委日前下发通知，将在北京市房地产交易信息网上全面公示商品房房源销售信息，今后任意一个区县可售商品房项目名称、套数、面积等，市民都可以在网上查到；另一则消息显示，京城有六成商品房闲置。
市场传递出来的信息，一方面体现为“供给不足”，房价持续上涨；另一方面体现为“需求不足”，京城六成商品房闲置。这种违反市场供求关系的反常状况，到底是什么原因造成的？
首先，土地市场与其他商品的特殊性在于，土地永远都是稀缺资源。开发商的经营活动直接受到手中土地储备和政府土地供应的制约，只要拿到了地，就有了足够的资本来操纵市场行为。
那么第一，受财务状况和市场竞争的约束，开发商手中的土地储备总是有限的；第二，政府每年在市场上投放的土地供应是有限的，而且有收紧的趋向。在这种状况下，开发商的行为必然是追求短期利润最大化，即企业把一个特定时段的盈利锁定在单个或某几个的项目开发上，每个项目都必须维持住价位上的成功。这种心态导致的结果只能是开发商想方设法都要死扛着房价，在销售上投机。
其次，与银行的紧密关系为开发商的投机行为提供了资金保障。开发商能否死扛住房价的机会成本和风险，取决于资金链条能否稳固，现金流会不会断裂。
现实中，开发商的资金半数源于银行贷款，二者形成了“一荣俱荣、一损俱损”命运共同体，银行为避免呆坏账风险，只能是不断为开发商的市场冒险“输血”；而且，银行是高房价的直接受益者，高房价意味着按揭贷款的期限和数额都会“水涨船高”，开发商投机行为尽管套住了银行资金，但也为银行带来了额外收入；还有，房产的使用价值不会随时间变化而发生太大折扣，比一般商品有更强的保值功能，销售不大会长期受到阶段性、季节性因素影响，只要开发商的资金链条稳固，购房的刚性让购房者迟早都会找上门来，房子就有了升值的空间。
所以，只要开放商有足够的心理投机动机、承受力和资金实力，死扛住房价，购房者就始终会处于弱势地位，在这场与时间的赛跑中败下阵来。就政府的调控房价政策而言，该是给开发商把闲置的房子快点卖出去加点压力的时候了。
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2006-05-06 12:47:22
