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这TM叫什么ZF？——呼和浩特:政府"造势" "有形之手"推动房价猛涨
呼和浩特:政府"造势" "有形之手"推动房价猛涨
【来源：北京娱乐信报】
在今年以来各地发生的商品房涨价风潮中，地处西部欠发达地区的呼和浩特市的房价走势引人瞩目：4月份，该市商品住房价格同比涨幅达14．9％，位列70个大中城市之首！
分析房价的“呼和浩特样本”，记者发现，地方政府的“有形之手”是房价上涨的有力助推因素。
政府“造势”
引进“高手” 运营土地
2004年，呼和浩特市商品房均价为每平方米1600元左右，这引起了一些政府领导的担心：低房价很难吸引大开发商，制约了城市建设；偏低的地价也造成房地产开发商利润空间过大。
为改变这种局面，呼和浩特市在2004年底把土地收储中心调整为政府直属机构，开始了“最大宗国有资产”的经营。市政府为此还专门引进一家专业公司作为土地运营顾问，进行土地价值评估拍卖和招商活动。
地价房价 双双上涨
2005年，在专业公司的帮助下，呼和浩特市通过“招拍挂”出让土地8000多亩，土地价格从2004年底的每亩30万元左右提升到50万元以上，最高达到300万元。市政府的土地净收益超过4亿元。商品住房平均销售价格也从2004年的每平方米1590元陡然升到2005年的2400多元。
政府贷款 保障有力
这一现象引起一些学者担心，地方政府垄断运营土地，使强行拉高地价成为可能，这将导致房价涨势一路升高。但另一种观点认为：让土地回归应有的价值，并实现保值增值，是政府的使命；经营城市首先是经营土地，土地经营不起来，城市就发展不起来。现在通过一个交易平台征地，均价虽然高了些，但是开发商满意，政府也有了收益，可以更好地进行城市建设。
于是便形成了这样的“模式”：土地收储中心征收生地，然后从银行贷款进行“7通1平”后再卖熟地，地价和房价便由此双双轮番上涨。银行敢贷钱给政府，是因为看到政府通过经营土地有了还款能力。
呼市楼市 一片火热
2005年6月，清华大学房地产研究所等机构出具报告说，呼和浩特市房地产投资环境的吸引力在全国大城市中名列第五。
去年11月，市政府拿出6块“黄金佳地”到外地招商。随着外地大开发商和大型房地产中介公司相继进入，呼和浩特楼市一片火热。
“打造”需求
旧城改造 造就需求
呼和浩特市近几年加大了旧城改造和“城中村”改造的力度，并将此作为吸引房地产投资的一大“优势”。在城市旧貌换新颜的同时，造成了大量的被动住房需求。
记者拿到一份房价猛涨前的《呼市房地产情况简介》，里面详细介绍了“潜力巨大的商品住房投资空间”：今后几年，旧城将拆迁500多万平方米6万户居民，其中80％的家庭即4．8万户左右会购置新房，按每户70平方米的中等水平计算，就会有336 万平方米的新增住房需求……房产有很大的升值潜力。
16万农民 面临动迁
简介、宣传的良好前景，在市政府的推动下变成了开发商希望的现实。随着挖掘机的轰鸣，一座座旧房应声倒地，一幢幢高楼拔地而起。
2005年，呼和浩特市又开始了大规模的“城中村”改造。迄今，除了即将完成的麻花板等4个 “城中村”拆迁改造外，还启动了11个“城中村”的改造工程，已有4500多户村民动迁。“十一五”期间，将对二环路以内的25个“城中村”逐步进行改造，5．4万户约16万农民面临动迁。
到了去年第四季度，呼和浩特市房价涨幅一举“夺取”全国第一，并且是连续三个季度涨幅超过10％。今年1月至4月，呼市商品住宅又以13．5％的同比涨幅，位列全国房价涨幅“前三”。
高档楼盘 四处开花
有人认为“呼市不缺房子，但缺好房子”，在这种认识引导下，投资建设高、大、美的商品住房得到政府的鼓励和支持。开发商便“借势”竞相开发大盘豪宅。
2005年，当中央对房地产实行宏观调控政策时，呼和浩特市依然按着自己的步调行进，高档楼盘四处开花，拉动了房价上涨。
重点打造 精品住宅
今年，呼市又提出投资96亿元，重点打造滨海新城、香格里小区、麦迪逊花园等20个20万平方米左右的精品住宅区，总建筑面积400万平方米。
据调查，在最近投入市场的数十个楼盘中，绝大多数是大型楼盘高档住宅，而高昂的价格则让多数百姓望房兴叹。
一些专家认为，近两年房地产商热衷于开发高利润的大房豪宅，是拉动呼和浩特市房价过快增长的一个重要因素，而地方政府对开发商建设高档住房的鼓励支持则是造成这种局面的重要原因。
供需对比
八成商人 二成客户
一家房地产经纪公司的总经理分析说，目前呼和浩特市是80％的开发商在争夺20％的消费者。
记者从一份“2005年1月至11月呼和浩特房地产市场运行情况分析”材料上看到，每平方米单价2000元以下的住房登记销售11044套，2000元以上的住房登记销售953套。这种悬殊的对比基本上反映了呼和浩特市居民住房消费水平和需求。而在今年5月举行的呼和浩特市大型房交会上，住房售价每平方米2000元以下的与会开发商只有两三家。
经济项目 杯水车薪
据统计，呼和浩特市目前仅急需经济适用房的家庭就达2．2万多户。2005年1月至11月，全市住宅投资同比增长81．08％，而对经济适用住房的开发投资同比竟然下降了64．81％。今年以来，市政府虽已计划投资13亿元建设4个经济适用房项目，但由于历史欠账较多，面对众多急需改善住房的家庭，这个数字只不过是杯水车薪。
为加快城市现代化步伐，迎接明年内蒙古自治区成立60周年大庆，市政府今年又计划投资460亿元进行城市建设。
一些专家认为，政府发展经济、改变城市面貌的心情可以理解，但目前高档住房大量空置，大量中低收入家庭因房价上涨过快而买不起房，这两种现象并存现实，理应引起深思。据新华社
新闻分析
“房价攀比风”危害不浅
在国家三令五申控制房地产价格上涨过快的大背景下，一些地方的“房价攀比风”不仅没有降温，反而进一步趋热。如此攀比房价，不仅不利于房地产业健康发展，也容易让国家宏观调控政策走样，对此应该高度警惕。
盲目攀比
一个城市的房价水平，主要取决于当地的经济发展和居民收入状况。不过，一段时期以来，一些城市政府负责人在看待自己区域内的房价时，不是眼睛向内，而是一味地向外找“高度”、寻差距。当前出现了三类较为典型的攀比倾向：一是内地城市与沿海城市比，以“高”为荣；二是大城市与国际特大城市比，以“畸”为安；三是中小城市与大城市比，以“升”为荣。比较的结果是，总觉得自己的城市房价还不高，还要加快上涨。而这样的比较做多了，自然就很难听进老百姓的呼声，也很难认真执行国家的调控政策，很多城市房价上涨过快的势头也就很难遏制住。
热衷政绩
愈演愈烈的“房价攀比风”背后有深刻的社会原因。首先，土地转让和房地产增值支撑地方政府的“钱袋子”，谁的房价高，谁的土地收入和税收增加就快。房地产业因此被看成是新的财税“快速增长点
评论:“有形之手”要在监管上用力
作为西部一个欠发达城市，去年以来，内蒙古呼和浩特市房价的涨幅在全国70个大中城市中一直名列前茅。今年4月份,该市商品住房价格同比涨幅高达14.9%，位列70个大中城市之首。呼和浩特的房价上涨，将一个尖锐而带有普遍性的问题摆在我们面前：地方政府的“有形之手”应该如何调控房市？
分析房价的“呼和浩特样本”，会发现，呼市的房价之所以在短时间内能够大幅度上涨，很大程度上是地方政府人为操纵的结果。地方政府“有形之手”助推房价的手段，一是以地生财，政府“造势”；二是大拆迁造就“大需求”；三是政府鼓励开发商投资建设高、大、美的商品住房。通过这些措施，去年市政府的土地净收益超过4亿元，商品住房平均销售价格也从2004年的每平方米1590元陡然升到2005年的2400多元。
“呼和浩特样本”说明，在房地产发展中，地方政府持何种态度，采取什么样的调控方式，某种程度上决定着一个地方房价水平的走向。客观而言，作为一种具有空间固定性、价值昂贵性和使用耐久性的特殊商品，房地产不仅是经济问题，更是社会问题。政府唯有积极干预，才能保证住房市场的健康发展。
但是，当前不少地方把“积极干预”作了错误解读，片面强调住房市场是地方经济发展水平的反映，把发展高档房简单理解成是调节贫富悬殊的手段。为此，不少地方政府不惜抬高土地出让价格，甚至请房地产公司当“托”，哄抬地价；不切实际大兴旧城改造，大搞“造城运动”，增加大量被动需求；弃低就高，对经济适用房、廉租房弃而不建，而把兴趣集中于批建高档住宅上，导致房价居高不下；纵容炒作，或组团到外地推销房屋，或吸引外地“炒房团”前来炒房等。
地方政府能够比较容易实现助推房价的目的，根本原因在于政府垄断了土地一级市场。本来，政府控制与垄断土地供给环节的初衷，是想限制土地投机，防止房地产过热。但由于政府具有绝对的定价权，在政绩和财政压力下，必定会通过制造土地产品的稀缺性来谋求暴利，其牟利的最好工具就是本应服务于市场的“招拍挂”政策。
因此，要纠正这一错误行径，如期实现“国六条”提出的调整住房供应结构、控制房价过快上涨的目的，除了对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评外，重要的是改变政府“有形之手”的调控手段和方式。政府应分出层次和重点，将有限的资金用在解决低收入人群住房保障问题和加强对房地产市场的监管上，并通过制定行业政策、土地供应计划、财政税收政策等行政或金融途径实施。
具体而言，政府制定行业政策主要应关注政策预期目标的实现程度、实际受益者与目标受益者是否吻合，以及是否产生负面作用，并据此调整相关政策；在目前情况下，政府应通过制定和调整土地供应计划来控制房地产规模和结构，避免供需出现较大偏差；通过新建项目审批实现城市总体规划，满足特殊群体住房需求；同时，还可运用房贷和税收等金融措施抑制盲目投资和投机炒作行为，特别是利用税收杠杆通过税赋差别以体现政府的税收政策和产业政策来引导房市。
需要指出的是，在政府调控房地产市场的过程中，有必要强调对土地出让金的改革。政府财政收入的很大一部分来源于土地收益，要减少地方政府对土地出让金的依赖，除了要多方面发展经济开拓税源以及加大中央对地方特别是贫困地区的转移支付力度外，关键是地方政府不能独享土地收益权。据悉，财政部、建设部和国土部三家正在研究如何改革土地出让金的管理，各家都提出了一些具体办法，如把土地出让金收支纳入财政预算范畴，中央分享一部分，或者把至少15%的土地出让金用于廉租房建设等。我们认为，可以将土地出让金纳入地方预算收入管理以便监控，并规定每年多少比例用于经济适用房和廉租房建设，不达标者将差额部分上缴中央财政，由中央统一分配。
总之，地方政府要发挥其在抑制房价过程中的关键作用，就须切实完成从房产市场的受益者到监管者的转变。如果地方政府不能明确自己的职能定位，不能有效地约束自己的牟利冲动、依法规范政府行为，就会出现前一阶段出现的政府越调控，房价上涨越快的局面。
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2006-06-14 18:20:19
