1997年-2003年香港楼市价格下降了70-80%，经济负面影响至今未能消除！

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1997年-2003年香港楼市价格下降了70-80%，经济负面影响至今未能消除！

楼市崩盘无人能从中受益

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该网址不再展示 2005年05月26日17:12 上海商报

　　在目前房价不断下跌的情况下，普通购房者似乎可以从中获益，可以买到实惠的房子了。然而，房价下跌所带来的影响远不止表面看到的那样简单，由此带来的银行信贷紧缩、劳动力贬值等一系列问题，最终很可能导致普通购房者购买能力的下降。究竟谁是这场风波中的最大受益者，似乎并不是那么简单的问题。

　　有篇讨论房价骤降之后引发后果的文章是记者无意中发现的，其作者只是个网络BBS上的发帖者，作为一个普遍老百姓，他的观点倒是显得颇为冷静。文中提到，许多人都会认为，房价下降之后的结果，只有开发商的利益会受到侵害，而老百姓会是最大的受益者。但实际的状况会如何呢？文章非常尖锐地指出，这种利益的损失将会被转化到市场中，继而转化到每一个人的头上。“首当其冲的就是建筑行业，接着钢材、水泥、石材等制造业也会步其后尘，陷入生产滞销，企业濒临倒闭的境地；再后来就是采矿、能源、机械、广告、装饰等行业的业务量迅速下滑。劳动力贬值、市民消费能力下降、物价迅速下跌，从而导致经济衰退。”姑且不去讨论其分析是否言过其实，但这篇文章已经一针见血地提出一个观点：房价大幅下跌之后，对市场造成的影响是负面的。

　　香港即为前车之鉴

　　实际上，在一片叫“空”之前，早有具先见之明的学者曾提出过类似观点。中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容便是其中之一。他认为，内地房地产市场是近几年才发展起来的，由于还没有系统的数据可以进行研究，因此，对照他人与他国、他地区的经验与教训便显得尤为重要。在他的介绍中，日本、东南亚及香港地区的楼市理所当然成为范本。

　　易宪容提到，房地产价格由攀升到下跌的过程中，一方面会影响银行非贷款类资产的市值，导致金融机构总资产缩水；另一方面也会影响银行担保品的价值，引起银行贷款质量恶化、不良贷款率上升，从而引发信贷紧缩、经济景气进一步恶化、房地产价格进一步下跌的恶性循环。日本及东南亚地区房地产价格的泡沫破裂，便相继引发了系统性金融危机，从而对经济造成重创。

　　易宪容指出，香港从1983年到1997年，其房价指数基本保持持续上升，每年上升幅度大致在6%左右。在1993年到1994年，香港的房地产市场更是大旺，房价与租价的价格分别上升了33%及29%，但租金回报率却开始下降。其后美国连续7次加息，港元按揭利率也随之上升，导致房地产价格在1995年出现调整。但随后由于香港整体经济基础好，所以下降的房价又很快在1996年出现复苏，1997年香港房价更是上升40%。但随着亚洲金融危机爆发，房价开始迅速回落。从1997年到2003年上半年，香港的房价下跌了70%～80%，租价则下跌了50%。而当房价下降超过30%之后，一些负面影响便开始逐渐显示出来。

　　“当时的负资产人数急速增加，最高峰时达到10多万户。”易宪容描述道，“负资产导致的负财富效应使得居民消费能力萎缩，很多与房地产有关的行业也随之收缩，失业率上升。”据统计，1996年香港每月个人收入平均水平为9500港元，比1991年的5170港元上升了83%，但到2001年每月个人收入仍只有10000港元，停留在1996年的水平。个人收入增长的停滞使得房价进一步下跌，从而陷入了一种恶性循环。

　　中原地产董事长陆成在分析上海楼市日后走势时，同样以香港楼市的过去为参照。“1997年前，香港楼市发展的40年时间中，市场态势基本上随着经济不断发展，长期处于大涨小回的格局，每次房价下调的幅度一般不会超过30%。真正的楼市衰退和萧条期是1997年之后的6年中，房价从高峰期一直往下调整，直至2003年的谷底。当时的房价相较于高峰时期下调了近70%，成交量萎缩超过一半上。目前的香港房价也只有1997年楼市高峰期的50%左右。由此可见，楼市一旦产生剧烈下跌，复元极不容易。”

　　当然，“双城记”的相互比拟并不是偶然发作的。曾有学者提出，在某些方面，内地楼市与香港楼市非常相似。如房地产业长期成为香港地区经济的主导产业，一直维持了20多年。而当香港房价从1997年最高峰开始下跌时，6年来累计跌幅已达65%，港人财富蒸发了2万2千亿，平均每个业主损失267万港币，负资产人数17万。回顾香港地区楼市崩盘所引发的一系列后果，内地房价如果同样产生短期内的大幅下跌，后果如何不难想象。

　　不止开发商利益受损

　　复旦大学中国经济研究中心副主任殷醒民表示，在今后一段时间内，房价20%～30%的下跌会对开发商以及一些投机客产生重大影响，尤其是那些近期入市的短期投资客。“今年一季度房价飞速上涨，当时楼盘价格普遍较高，但目前已经有不少区域的楼盘出现了房价下跌趋势，再加上近来中央的一系列调控政策，部分资金不足的投资客必定无法承担住市场风险，将手中房源低价抛售，运气不好的就会被套牢，血本无归。”

　　对于开发商而言，殷醒民则认为，无论其公司规模是大是小，由于开发楼盘的资金多来自于银行资金，假如房价大幅下跌，而旗下楼盘却无法销售完毕，每个月付予银行的利息不容小觑。那些无法承担损失的中小开发商，最终将可能无法逃脱破产的命运，而旗下楼盘也将由银行接管，进而被拍卖。上海房产经济学会高级经济师顾海波则坦率表示，既然房价下跌已成必然，对于投机客来说，一定损失也是必然的。但同时顾海波也强调，目前老百姓还是应该“多看少动”，保住手里的钱要紧。毕竟最弱的还是普通老百姓，就目前“注定要下跌的房地产市场”而言，还是不要轻易入市，以免遭受损失。“所谓的不动产，就意味着‘不动惨’。”他形象地比喻说，“在市场上，商品是必须要交换的，保持高位不动，自然就‘惨’了，这也是台湾、香港等地楼市的教训。”

　　持有相同观点的还有仲量联行资本市场研究部高级经理何恩凯，他向记者表示，如果房价暴跌，那么高位“吃”房的短期炒房者将会蒙受巨大损失；而对于开发商来说，如果房价出现暴跌，那么针对市场需求变化，应做出相应策略调整。

　　购房者亦难得益

　　投机客将被迫退出市场，而对于普通购房者来说，房价暴跌也未必就是好事。表面上看买房更实惠了，然而利益的损失将会被转化到市场之中，由此带来的银行信贷紧缩、物价下跌、劳动力贬值、失业率上升等一系列问题，都将使普通购房者的利益受损。有业内人士指出，由于房地产在目前地区经济中所占的主导地位，房价下跌造成的多米诺效应很可能远远大于一般人的想象。届时，普通购房者可能会惊讶地发现，房价是下跌了，可同时自己的购买能力也明显下降了，当初10000元／平方米的房子买不起，可如今7000元／平方米的房子还是买不起。由此看来，在房价暴跌的过程中，受损的又何止是开发商一家？

　　最好能够“软着陆”

　　华师大研究员余南平教授认为，房价归根到底作为一种市场行为，还是由市场自发导引。如果目前产生了房价松动，实际上只是对从前涨幅过快、过高的错误进行的修正。“解读新颁发的各项政策及通知，不难了解，房价的大落与房价的大涨一样，都是市场情况不稳定的表现，影响了金融安全和社会稳定，甚至影响到整个国民经济的健康运行。实际上，目前的总体态势很明确，就是要把影响房价的投机者清理出局，将从前投机过甚的价格泡沫消除掉，从而引导房价走上有序、健康的发展道路。”

　　然而，上海中瑞市场研究有限公司常务副总经理朱锋表示，房价在短期内产生的大幅下跌会造成市场剧烈波动。“首先，政府的税收势必会减少；其次，‘买涨不买跌’是固有心态，消费者肯定不会在下跌过程中入市购房，如果产生负资产怎么办？楼市就会更加萧条，反过来进一步影响经济发展，从而形成恶性循环。”

　　许多人认为，大起之后必有大落。话固然不错，但把握政策的中心要点，实质上却是要使得房地产业“软着陆”。道理很简单，虽然银行系统的风险防备已有所实施，但目前银行仍是房地产业资金主要来源。房价如果大落甚至引发崩盘，大量的坏账就会拖垮银行系统，从而导致国民经济危机，就这一点而言，这种结局是谁都不愿意看到的。(文/唐文祺)

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悄悄的我走了，正如我悄悄的来；我挥一挥衣袖，不带走一片云彩。

2006-07-18 23:28:24