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不能让百姓为房子"七十年後"而担心
(2006-08-25)
对於居民购房70 年後国家续收土地使用费问题，正在审议中的《物权法》草案规定，住宅建设用地使用权届满的，自动续期；建设用地使用权续期後，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。据报导，参加审议的委员对此规定表示了高度关注，人大常委会委员王英凡表示，这一规定牵动了太多 人的利益，可能会引发很大的问题。列席的全国人大代表王焕永说："中国老百姓从改革开放到今天，好不容易有了房子可以传下去，可到了孙子那一代，房子的情况还说不清，多让人不放心？"
笔者购房时也曾经考虑70 年之後的问题，不过，即使没有物权法，之前的法律其实也对此作出了相关阐述。《中华人民共和国房地产管理法》第21 条规定，私人在购得房产70 年後，可通过向国家交纳土地转让金而继续使用，土地使用者未申请续期或不被批准土地使用权由国家无偿收回。
笔者认为，在当前的制度下，续交土地费的规定恐怕很难被取消。而且续交的土地费也不会与周边市场价相差太多，否则就会有套利和寻租的空间。因此，从当前来看，该规定唯一的利好就是可能会降低房价。因为，物权法一旦做了明确的规定，房屋需求者在购房时就要考虑 70 年後的负担，需求受到一定影响，因此有可能降低名义房价。但是，房价最终不是由购买者说了算，因此这个"唯一"利好也不一定会实现。
英国古典经济学家李嘉图曾经说过，不是因为地租上涨才导致谷物价格上涨，而正是由於谷物价格上涨，才使得地租增加。萨缪尔森和诺得豪斯在其着名的《经济学》一书中对此作了进一步的论述，萨缪尔森指出，土地升值是使用者在其上所进行的生产活动赋予的，而地价只是也必然是资源稀缺性的指示器。房地产商在参加土地出让权竞拍中已将未来房价因素充分考虑进去了，因此，我们可以说，在真正的市场环境下，地价上涨的真正原因是由於房价高导致对土地的需求增加。这就是典型的房价决定论！
中国平均人口密度不高也是此论调佐证之一。当前我国每平方公里132 人，日本、韩国、印度、越南、德国的这个资料分别为336 、478 、338 、238 和230 。按适宜居住的面积计算，我国相对密集的东部地区的人口密度也低於日本、韩国和印度。另外，城市人口大多居住在多层和高层建筑里，同时还有可能迁到郊区，而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里，我国人均居住所占用的土地面积要远小於德国和英国。因此，地少不是涨价的理由。但是，非常有意思的是，许多经验还是表明，地价上涨也反过来作用於房价。笔者曾长时间关注福州市物价部门所做的商品房成本清单，地价占房价的 20% 左右。但要注意，这20% 不包括其他隐性支出，因为发生在政府及其工作人员身上的支出远不止於这20% 。
因此，70 年後住宅的使用者支出的地租费用不仅取决於今後的房价，还取决於今後政府的态度。目前助推地价、房价上涨的最大动力来自於地方政府自身利益。在当前大的制度框架，尤其是 1994年确立的中央和地方财政分税制度没有改变的情况下，地价和房价还是很难降下来的。因此，不用说到 70 年後，其实用不了50 年，购买者就要开始面临是否继续支付、支付多少地租的决策问题。
其实，目前高房价的局面并非完全没有解决之道，只要有合理制度安排，地方政府就不必靠卖地也可以像西方一些国家地方政府一样有财力，地方税收增长和房价平稳完全可以并存。经济学家杨小凯曾说过，澳洲和美国都有一半左右的地方政府所有的土地，用作公园和公共设施，但由於其他土地是私有的，所以私有地的地价依赖公共设施的品质，而地方政府的财政收入（财产税）又依赖私有地的地价。加上自由迁居，使得地价和政府所有的公地经营效果之间形成回馈机制，公地经营效果越好，私有地地价越高，地方政府收入也就越高，地方政府越有钱修高品质的公共设施，因而公地经营效果越好，人们越愿意移居此地。这就形成地方政府改善公共服务的良性竞争。
因此，换一个角度考虑解决地租续交问题，让利於民与地方财力增长是可以并行的。
吴木銮
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2006-08-28 10:02:47
