 |
| 等 级：居民 |
| 经 验 值：2 |
| 魅 力 值：8 |
| 龙 币：3 |
| 积 分：5.7 |
| 注册日期：2006-09-13 |
| |
|
|
|
看我来剥顺驰置业的画皮
看我来剥顺驰置业的画皮！看我来剥顺驰置业的画皮！离开顺驰也已经有一段日子了吧，有心思来重拾那些在顺驰的点点回忆。其实我去的是顺驰的二手房业务体系，和现在聊斋热炒的第一大街——顺驰地产是兄弟公司，统属顺驰中国。这里我只想讲讲顺驰二手房的奥妙所在。关于在顺驰的感受以及离开顺驰等等，我会在另外的贴子里在述。
其实很多普通百姓都是抱着对大公司的信任才来找顺驰买二手房的，因为黑小中介太多了。看到顺驰的广告铺天盖地，鬼才管他资金链什么的鬼玩意。很多客户进入顺驰连锁店后，明显的感觉到顺驰登记的二手房比其他的中介要贵，但经不住顺驰那一帮西装革履的本科经纪人的忽悠，还是被牵着鼻子走。
下面的内容可能会涉及到企业的商业秘密，但看到众多被蒙在鼓励的善良乡亲……我保证以下的内容决没有诬陷、造假成分：
其实，普通的三方（也就是三方签个协议，顺驰只收2%中介费）根本不是顺驰的利润来源，他的主要利润来源说白了就是收购房子，倒手再卖，赚取差价。为了能清楚的理清头席，分两方面——买房的和卖房的来分析你看看，顺驰是如何玩你的！
一、如果你是买房的，从你踏入顺驰店的一刻起，他就打算着要从你身上搞个万而八千的。
顺驰人给你推荐房子有个顺序，他们收购的房子》》他们签限时销售的房子》》他们有钥匙的房子》》他们一般代理的房子。这其中的奥妙你一看便知了吧，不管房子是否真正适合你，都首先给你推荐能赚更多钱的房子。
我一个一个来分析吧，他们收购来的房子，价格他们自己控制，但你不知道，他们找一个内部人来充当房主，和你谈价，和你签协议，跟你一块过户，就连原房主也不知道房子是被顺驰收购了（这个后面再谈）。他们称收购来的房子叫A房，因为顺驰每个房子都有电脑编号，收购来的叫A—****，限时的房子叫X—*****，一般代理的房子叫T—*****或TW—*******，如果你去顺驰买房，你让工作人员给你打印一张房源出来，在他的右上角的编号你一看便知，顺驰给你推荐的房子到底是什么性质的房子。
据说在我们这里，顺驰一个收购来的A房，转手就赚了4万多，黑啊！不过不黑在这世道是赚不来钱滴！在北京，一个A房创记录的赚了10多万！如果你确实看中了顺驰收购过来的房子，尽管死命压价，两三万不成问题，如果最后总出不了手急了，顺驰不赚钱也会卖。
在说说顺驰限时销售的房子，如果你看不中他收购来的房子，顺驰人会极力推荐他们限时销售的房源，所谓限时销售，就是顺驰针对那些急于变现的客户推出来的服务，以低于市场的价格来和顺驰签一个协议，保证短期内售出，售不出赔1000元。在协议中就会注明，高出签定价格的部分，双方有一个比例来分成，或者55分，或37分，依据房主谈判能力而定。比如顺驰和客户签来的价格是11万，结果顺驰将价格卖到了15万，那四万的差价就和房主按协议签定的比例来分，这样的利润也是非常大的。
如果以上这些房子你确实不愿意上套，那他们还有另外一套等着你，就是带着你看他们有钥匙的房子（房主在顺驰登记房子的时候，他们会以种种理由劝说房主留钥匙，以给他们下套留下空间），顺驰会给你报一个相当高的价，因为你见不到房主，你跟顺驰还价时，顺驰会尽力抬高你的心理价位，然后你说出了一个价位，比如说这个价格是A，随后他们回打电话给房主，告诉房主有一个客户出了一个价，比如说是B，当然这个B价比你给他出的A价格要低很多，如果房主同意B价出售，而你愿意以A价来买，哈哈，那A减B，利润空间就产生了！那他们就告诉你：“这个房子多好多好，房主以你所出的价格确实不愿意出手，你可以下给我们一些诚意金，（通常是万而八千的），我们再发挥出我们浑身解数来劝说房主，我们保证以你所出的价格A来给你买到，买不到退你钱”等等忽悠你的话，如果你按他所想交了诚意金，哈哈，那顺驰吃定你啦。顺驰会赶紧派人，通常是内部的专门做托的人，假扮买主，以B价甚至是低于B价的价格将房子买到（不是真正的买，只是公证一下，以后顺驰就可以自己和你谈各种事情，而不需要原房主出面），再以A价卖给你，呵呵，空手套白狼。以后和你谈的就是顺驰自己人了，但他们会说这是房主的表妹呀，大姨啊等等亲戚，你依然蒙在鼓里。
其实，没有钥匙的房子顺驰依然有很多是这样来:作的，你只是在看房的时候见过房主，随后顺驰就说房主出差呀等等，将房子委托给某某人来卖（实际是顺驰自己人）。然后赚取A和B的差价。
这里有个小花絮，有个客户买了顺驰的房后，有一次跟一个店员到总部（裕达国贸）去办手续，客户发现他买的房子的房主竟然顺驰总部的工作人员（就是顺驰的托），这下顺驰漏陷了，客户立即要退房，最后顺驰让这个工作人员使出苦肉计才摆平，从此以后，顺驰规定，以后要有带客户直接去裕达的情况，先给总部打个电话，相关的托（其实是总部行政和财务上的人）要回避掉。
其实有时顺驰使完18般武艺后，确实没大利润可捞，也会老老实实的做个普通三方，赚个2%中介费了事。
说到这里，不知你看明白没有，其实，在郑州，正规:作的中介并不少，象21世纪不动产，好老师，**，郑房置换等等，都是以纯赚取2%中介费为主的，不会这样黑你几万。而且你在顺驰买房，一定要见到原房主才能确定最后的价格，就是说你可以通过顺驰让房主带上房本和身份证你看一下是否是本人，也可以自己直接和房主谈价。不过如果你不是走投无路，就不要去顺驰冒被宰几万的危险去买房，毕竟普通百姓攒的钱还是非常不容易的啊。
二、如果你是卖房的。
呵呵，不好意思，你的房子从你进店的一刻起就被顺驰恶狼似的盯上了，他们会通过各种说辞来探出你的心理底价，同时尽力打压，如果觉得有利可投，顺驰便会派出自己的评估去看房，但你不知道，顺驰对你说这是客户，评估如果认为可行，他们就会在找几个托去看你的房子，然后给几个较低的价格，让你怀疑你房子到底还值不值钱。随后他们会和你来谈限时销售，如果你确实不急卖，不和他们签的话，如果确认有相当大的利润空间，呵呵，他们就会收购啦，不过顺驰称之为暗收，就是以客户的名义买来。所以说你卖房之前一定要多找几家中介讯讯价，不可盲目报价。
同时他们还会劝你留钥匙，如果你不愿意留的话，又有利润空间，又是个空房，考虑到你有留钥匙的可能性，他们会找好几个托陆续看房，把你跑到要死，跑烦，自然就把钥匙留下。
你看前面的一段时可能会有疑问，顺驰哪来的钱收购房子？？？
其实，这正是顺驰的聪明之处。顺驰在签三方协议时，会尽力劝说买卖双方从顺驰过款，买方要在去房管局签买卖契约之前将全款（如果是一次付款的话）打到公司帐上，但顺驰退款给房主的时间却是新房本下来后3日内，名义上说是要保护买卖双方的利益。这期间有长达半月甚至一个多月之久的时间差，呵呵，顺驰可以拿你卖房子的钱去收购房子啦，连利息都没有，真是无本万利啊！顺驰拿这叫资金沉淀。不过他这样霸王的退款约定也只是欺软怕硬，曾经有个店拿这个湖龙一地痞，但被地痞掂着刀子把钱要回来了。普通百姓还不是乖乖就范。
好了，先剥到这里吧，来聊斋的也都是理性的有分析有判断的人吧，不信的值当我胡说灌水吧，但看到很多确实是需要买房的刚毕业几年的年轻人、那些老年人，还有那些下过岗的中年人，真的没什么钱，但依然被顺驰黑掉几万，心中就有一种难言的痛楚！
其实，顺驰是中国最大的黑中介！！！！
顺驰房产业务大全
其实我想写这篇文章很久了，从顺驰离职已经有一段时间了，一直在思考外部形象比较不错的顺驰的一些内部做法是否得当？在顺驰的经历对于一个人的成长是否有利？为什么离开顺驰的大多数人都痛恨顺驰？作为我本人我不想做出太多的评价，毕竟在顺驰呆过，我只想把我所了解的说出来，让大家去评判它的功过得失。
一、三方业务
三方业务——顺驰的二手房买卖业务，是顺驰最基础的业务。特点：和其它中介大同小异。
1、内部员工。无论是买方还是卖方都是顺驰员工最喜爱的客户，成交之前他们可以把客户当成爷爷看待，尤其是买方，但成交之后就不同了，尤其再出现纠纷，反正你中介费交了，“爱怎么样怎么样”是顺驰员工背地里常说的一句话。顺驰员工再向客户推荐房子的时候通常会把房主的标价再往高里报5000块，给自己留下缓和的余地。顺驰一直在教导员工要聚焦客户价值法则，但落实到基层员工身上就变了味道，由于年轻，没有经历过买房的经历，顺驰的大多数员工并不能完全能够做到换位思考，给客户推荐的房子往往不尽如人意。所以大多数情况下顺驰的员工是比较郁闷的，只有真正做到理解客户的员工才能真切的把握客户。
2、买卖流程。外界对顺驰有一种说法：顺驰压款，一压一个月。这种说法有一定的道理，但是用顺驰自己的话说，我是为了保障买卖双方的利益。在顺驰，无论贷款还是不贷款的客户，只要能正常过户，顺驰都要要求房款从顺驰走，等全部手续办理完毕之后顺驰才能把房款全款给房主。它完全不必那么做，过户之后就可以给买卖双方办理交房手续了，房款完全没有必要压那么长时间，如果我们细心的话就可以发现，顺驰压款的时间就是房管局承诺过户的20个工作日的时间，顺驰利用这一点大做文章，同时把这个时间差内的房款源源不断的输送到总部，至于总部用来做什么，那就不得而知了。
二、收购房业务。
收购房——一般中介先把房子从卖方手中买过来，然后加价卖出，从中赚取一定的利润。
特点：价格高于市场价，但一般低于25万；自己有钥匙，见不到房东；有委托书，可以直接过户；在报广上以红色或其它颜色突出显示。
1、内部员工。作为支持顺驰重要利润来源的收购房业务是顺驰内部最具争议的一项业务，尤其是刚刚进入司的员工，都对顺驰赚取大量的房款差价而感到不安和不解，更有员工对于把收购房卖给同龄的年轻人或者老年人而感到于心不忍。但是顺驰的老员工却在信誓旦旦的教诲这些新员工：“我们赚取的是合理的利润，你想想，为了把这套房子卖出去，我们要有多少人晚上出去贴条，要耗费多少的人力、物力，相对于我们的付出，这些钱就显得太少了”；“卖吗？不卖你就走，在顺驰不卖收购房你就别干了”。于是，此种理念被用各种方式传递下去，有的人接受了某种观点就在顺驰干了下去，实在接受不了的要么不卖收购房，要么就辞职了。
2、买方。对于要买房子的客户来说，他们一般分辩不出顺驰的那套房源属于收购房（合同号以“A”开头的房源就是收购的房源），此类房源一般价格较高，顺驰内部有一句话叫“低来高走，高来也高走”！在此套房源可以看房之后，附近的连锁店便会给手边的所有客户打一遍电话，约来同一时间看房，用顺驰自己的话说就是形成“聚焦”效应，造成拍卖效果；如果没有客户的话就晚上出去“贴条”，一个晚上顺驰的员工可以把一套房子的信息贴满附近的大街小巷，于是连锁店马上就积累起了大量的客户。
对于看房的客户来说，他们会收到这样的信息“房主不在本地，全程委托顺驰代理销售”、“房主买了国际城（蓝郡）的房子，这套房子是用来冲抵房款的，房主全程委托我们代理销售”等等，无论是什么原因，反正你是看不到房主的面；如果客户提出来要看房本，他们会百般阻挠，一般会说你签了合同会给你看房本的。
、卖方。对于房主来说，要卖房子选择那家中介都是没有意识的，但感觉到顺驰的名气，以为会卖一个高价格，所以就到顺驰来卖房子，但他们没有想到的另一点，买方也不是傻子，价格高了肯定成交周期要长，如果脱离市场价那就只能苦等了。顺驰得到信息之后，如果房子在25万以下就会考虑是否收购这套房子，一旦确定为优质房源，就会安排“假”客户去看房子，趁机打压房主心理价位，直到房主降价到他们理想的价位，之后就开始鼓动房主全程委托顺驰代理销售，并承诺30日（或者更长）就可以给房主全款，但条件是房主必须把房本放到顺驰，另外再去公证处签订一个委托顺驰代理过户手续的公证书，然后要求房主腾房，交钥匙。然后本来是普通房源的这套房子就成为了顺驰的收购房，比原来房主卖的价格一般要高20000元以上去销售。知道顺驰加价卖出之后，卖方一直蒙在鼓里。
4、同行。其实顺驰的这项业务是石家庄乃至全国各个中介普遍采取的赚取利润的方式，本来无可厚非，但是以顺驰员工无比偏执的激情大量收购市场上位数很少的优质房源，势必造成其它中介或个人炒房者的利润减少，因此行内痛恨顺驰也在情理之中，不过市场竞争，优胜劣汰，只能等待市场的检验。
三、空置房业务
空置房——开发商卖了许久都没有售出的商品房，顺驰以各种方式拿来加价卖出。
特点：价格高于当地市场价；现房为主。
1、内部员工。空置房业务是顺驰在石家庄利润最大同时也是对连锁店支撑最大的业务，一般连锁店周边有空置房可卖的话那奖金就相对于远的连锁店多多了。顺驰卖空置房的最有效的方式就是动用连锁店的客户资源和人力资源，扫楼（并非打扫卫生，而是把宣传单派发到每个家门口），扫南三条，扫新华集贸等，疯狂的推荐客户到售楼现场，售楼部和连锁店以及连锁店和连锁店之间的关系常常因为争夺客户而搅得乱七八糟，甚至有的员工之间反目成仇。作为顺驰的内部员工并不知道顺驰代理的空置房的低价，他们只管推荐客户到售楼部即可。
2、开发商。开发商之所以把房子交给顺驰来卖，绝大多数情况是因为自己没有能力销售或者只剩下了尾盘而没有代理公司愿意代理，顺驰只是捡了一些残羹冷炙，但它的利润也非常大，比如他代理的第一个项目——钢西小区，一共才十几套房子，每套房子加价5万售出，顺驰在短短的三个月赚了50万还要多；第二个华兴园，之后是义西小区、安康花园、宏丰苑等，顺驰代理宏丰苑之后，由于其强大的销售力让开发商看到了顺驰的“厉害”之处，于是不惜和原来的代理商——汇丰行反目成仇，把御景江山交给了顺驰代理销售，于是顺驰在石家庄的代理行业初步站住了脚跟，宣称自己全力挺进了石家庄房地产的代理市场。但不久开发商就感到了伤痛，顺驰的利润要高于自己！！！这是让开发商就忍受不了的，于是开发商和顺驰在第一个代理周期以后结束了合作。之后虽然顺驰又代理了一个平山的项目和一个期房的项目，但明显顺驰在开发商的心目中已经树立了一个不利的形象。
四、租赁业务
租赁业务是所有中介的基础性业务，顺驰也不例外，在石家庄，顺驰的租赁业务分为两种：
低端租赁：租赁价格在800元（不含800）以下的租赁，中介费收取承租方月房租的50％。
高端租赁：租赁价格在800元以上的租赁，中介费收取出租方月房租的100％。
以前还有类似转租的全程无忧业务，但由于繁琐的工作流程以及冗长的空置期让顺驰赔了不少钱。
这两项业务里面最有争议的是高端租赁，它收取的是房主的中介费，但一般房主会把这个费用转嫁给承租者，实际上顺驰赚的还是租房子的人的钱，曾经就有一个房主说过：“我这套房子平时就租2000元/月，但你们顺驰要收取我的中介费，所以我在你们这里成交就要多200元/月。”
不过现在租赁业务已经不是顺驰的主要业务了，作为连锁店的员工也不再重视租赁房源和租赁客户，甚至对租赁客户爱搭不理，有了租赁房源都懒得登记。
五、联动业务
联动——顺驰置业和顺驰地产的互动业务，顺驰置业为顺驰地产推荐客户并在连锁店展示地产开发的楼盘信息，顺驰地产每个月给顺驰置业结一定的联动费用，如果推荐成功还有另外的推荐费。
作为顺驰置业的员工要了解顺驰地产在对当地开发的楼盘，如果发现客户适合联动业务就要毫不犹豫的在内网发留言推荐到售楼部，客户成交以后顺驰置业就可以得到几千块的联动费。但顺驰地产却常常不守规矩，长时间的不结联动费让顺驰置业的员工很是气氛，因此顺驰置业和顺驰地产的矛盾也是十分尖锐的。
顺驰置业的员工除了要往售楼部推荐客户外，还要负责在售楼部需要的情况下推荐人气客户到售楼部。开始的时候顺驰置业的员工还算老实，尤其是在04年4月17日国际城二期开盘的时候，从各个社区通过居委会找了3000个老头和老太太去看房子，结果弄的国际城方面一个措手不及，给弄砸了，于是以后国际城再需要客户的时候，顺驰置业的员工就动员自己的亲戚朋友等去凑个热闹，多少有了一些自己人骗自己人的味道。
六、顺驰的偏执行为
在顺驰，作为员工，每天工作最多的不是带客户看房子，而是扫楼和贴条；而作为领导阶层，每天工作最多的就是解决纠纷和开会。
1、扫楼。
顺驰的扫楼不是打扫卫生，而是把宣传单页挨家挨户派发出去，这是顺驰最累的差事，也是顺驰员工最容易偷懒的地方。顺驰几乎每个月都要有一次大规模的扫楼行为，他们针对的是所有的可以进入的小区，简直无孔不入，而顺驰内部又把这些可以随便出入的小区称为“贫民窟”，简直可以“横冲直撞”。顺驰扫楼的员工所到之地就如下了一场白雪，如果派发的宣传单页是黑白的话。
2、贴条。
贴条就是把房源信息写在纸上，然后把纸贴满石家庄的大街小巷，电线杆子是顺驰员工的致爱。初期顺驰人贴条还采取打印复印＋胶水双面胶的方式，后来感觉成本太高，于是就改成了大黄纸＋浆糊的方式，现在连广厦、1＋2都在跟随顺驰用大黄纸贴条，大街上或者小区里所有黄色的纸基本上都是这三个中介贴的。卖房子的房主从来不采取这种方式卖房子，只有中介这么做。
这两项工作占据了顺驰员工大部分的时间，尤其是晚上的时间，他们经常不吃晚饭就去扫楼、贴条，每天晚上回到家都是10点以后了，顺驰员工透支的是青春，可得到的却是可怜巴巴的很少的薪水。
3、解决纠纷
纠纷其实是各个中介所普遍面临的问题，作为中介也很难做，处在买卖双方的夹缝中艰难的生存，难免和买卖双方有一些摩擦，这都是正常现象。但顺驰的员工太年轻，缺乏经验和必要的法律知识，只知道维护公司的利益而不能在此基础上最大限度的为客户考虑，因此给客户造成一种印象就是——交钱之前，客户是爷爷；交钱之后，客户是孙子。顺驰和客户之间在签订合同的时候丧失了人与人之间起码的信任，这是顺驰在二手房交易中产生纠纷的根本原因。
纠纷从一开始就伴随顺驰一直到现在，几乎每一单生意都有纠纷，因此，顺驰的区经理们所必备的能力就是解决纠纷的能力。也许是怕被曝光，也许是怕影响工作，顺驰的区经理们每天骑着电动车到处转悠，为的就是到所管辖的各个连锁店解决店长解决不了的纠纷。尽管如此，顺驰还是被曝光了好几次，河北电视台都市频道的都市印象就曾经报道过两次顺驰的纠纷，一次是水上花园店的收购房纠纷，合同上有暖气而房子里却没有暖气；一次是东风路店的代办过户纠纷，著名的1600块钱买了4张表。其它的闹到西美总部的纠纷就更加是数不胜数了。
4、开会。
外界对顺驰有一个称号叫“夜总会”，意思就是夜里总开会。开会是顺驰领导阶层晚上必上的功课，无一例外，顺驰的会也是又臭又长，常常一开就到晚上一、二点钟。当然，顺驰的会的效果也是比较显著的，当初顺驰狠抓租赁业务的时候，就有某个领导规定，当天没有房源没有成交全体店员到西美开会，几天会开下来，房源和成交也就上来了，然后给领导们造成一个印象——开会能促进成交，其实是大家都不想开会，是被逼无奈之举。顺驰采取这种方式来充分“挖掘”个人潜力，也有其独到之处。
顺驰开会除了针对业务之外还有一项重要内容就是学习战略。这种战略学习短了到晚上2点，长了就成了封闭会议，一开就是几天几夜，与世隔绝。开会是最消耗体力的地方，也是最摧残人的地方，你看看顺驰的中层以上的女员工，没有一个是漂亮的，特别是开完会之后，小脸一个个黢黑黢黑的吓人，人都跟吃了麻木药似的傻傻的，只知道打车赶紧回家了。长时间如此的劳累，顺驰的员工落下了两种病，一种是饮食不规律引起的胃病，一种是长期开会坐着引起的肾病，尤其是越到高层的领导越是这样。长期驻外的领导因为长期和家人见不了面结果成了“六亲不认”，并不是他不认他的亲人，而是他的亲人不认他，曾经有一个老总，就因为长期驻外，结果某天回家之后，他的三岁的儿子竟然不认识他，悲乎？
顺驰把坚持以上行为的员工称为“偏执的员工，硬可的员工”。在顺驰还有一句话叫“女人是男人，男人是牲口”，后来演变成“女人是牲口，男人是超级牲口”。幸亏顺驰的员工都是刚刚毕业的大学生，容易“上当受骗”，曾经有一个员工就说过类似的话“我们顺驰人讲的是信念驱动，只要有信念，自行车让它走就走，让它停就停！”最后离开公司的时候的离职原因竟然是“阻碍公司发展”，可见顺驰理念对员工的影响有多深，估计这也是突然有一天这些员工醒来之后发觉不对劲，大呼“上当”，于是开始痛恨顺驰的原因之一吧！
七、人才流失
人才流失是现在每个企业面临的问题，但顺驰面临的这个问题似乎更加突出。
顺驰一直标榜员工的平均年龄比较低，是年轻人的天下，实际上也是如此，稍微有一些社会阅历的人都不会再受顺驰的蛊惑而为它卖命，除非是想劳一些外快，这也是顺驰留不住老员工的原因之一。顺驰的领导阶层太多疑，总怀疑有员工成私单，有部门侵吞“公款”，也难怪，中介行业要避免员工不能私单确实有难度，听说天津的员工个个都是房虫子，他们都在借顺驰的名义卖房，实际上是在为自己赚钱。
顺驰高层领导的离职是所有异地公司所面临的问题，随着一个异地公司新老总的上任，总会有一批高层领导离职或降职，这不是他们能力不行，而是新老总要培植自己的势力，他们要扫除异己之心比其它公司有过之而无不及，曾经在原来老总看来一无是处的员工也许伴随者一个新老总的上任就能凤凰腾达。
最后让我们一起欣赏两个关于顺驰的短信：
1、十亿人民九亿骗；顺驰员工是教练；总部设在天津店；全国都有连锁店；诈:，抢银行；统一口径骗业主；黑工资快发展；会议室里蒙自家；横批——我是顺驰人
2、顺驰员工与小姐之共同点：一、出卖青春；二、微笑服务；三、每日每夜；四、谎话连篇；五、都是口活；六、按量挣钱；七、苦中做乐；八、人走茶凉；九、前途渺茫；十、每月总有几天不舒服。
|
| |
|
|
2006-09-13 08:29:27
