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房子卖得如何?
 九部委的新政出台后，使刚刚红火起来的二手房市场遭到迎头一棒，交易量下降、挂牌量下降、咨询量下降等势头不仅让二手房市场再度降温，而且部分经纪公司抵挡不住新政的力度，也不同程度地收缩门店或干脆关门休息。
中端市场影响最大
5.5%的5年营业税究竟影响了谁？新政规定：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，这究竟对市场产生了什么影响？
众所周知，营业税对市场的影响基本可以分为三个层面：低端市场内由于流通多为建造较早的房子，建造年代甚至在10年以上，因此基本不受5年营业税的影响，交易量和交易价格不会有明显的变化；中端市场的房源主体为5年内的次新房，正好是新政的袭击目标，因此中端市场的供应量和价格都存
在着不同程度的变化；而高端市场的影响似乎也不大，尤其是地段成熟的公寓仍然持续稳步上扬，别墅价格则有较明显的上升。
市场笼罩观望气氛
传言，亦庄已经开始对个人出售住房强制征收20%个人所得税，虽然这个消息的真假还处于难辨阶段，但是已引起了二手房市场的一片哗然。
去年，七部委细则刚刚出台不久，6月1日成为两年内期限的二手房交易缴纳营业税的起点，北京市随即又开始在朝阳、海淀等区强制征收二手房交易的个人所得税，市场上的交易量应声而跌，6月份的交易量相比5月份下降27%，其中二手商品房的交易更是萎缩了31%，该事件被业内人士称为“6·1”事件。但此次强制征收个税却落得个虎头蛇尾，实施两周后就改为自主申报，而该政策曾先后在杭州、南京、青岛等地的试行也都不了了之。
一家房地产经纪公司的总经理认为：“二手房个税征收政策过去就一直因各种原因而从未得到过有效的执行，去年的强制征收最后也因市场的强烈反
对而不了了之，这次亦庄征收个税同样不可能在北京普及。”
由于营业税的实施增加了卖方的成本，因此进入6月以来二手房市场普遍呈现出了观望的迹象。
二手市场房源骤降
新政对二手房市场最大的影响可能就是抑制了房源的放量。应该说，从此次政策对于营业税征收时限由原来的两年延长至5年的本意来看，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制需求，从而达到缓和供需矛盾的目的；但是，这是在基于房地产市场只存在增量房(或商品房)市场的前提下才会产生的，因为该政策不会对房产的供给产生影响。
然而，当前北京的房地产状况是二手房市场正需要被积极的盘活，这其中很关键的一点就是需要增加二手房源的有效供给；但是，营业税征收时限的延长势必在抑制需求的同时，更多地是阻碍了二手房源的供给。
当前北京二手房市场中将近50%左右的存量房在5年以内，其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%，所占比重相当大，在这部分业主出售成本增加、出售意愿降低的情况下，这部分房源放量的减少对整个二手房市场的成交量将会造成致命的打击，成交量将严重下挫。
新政带来另类生机
实际上，新政对二手房市场的影响从长期来看，仍然是机遇大于压力。某业内人士认为：“中国市场是一个卖方市场，即需求旺盛，中国的房地产市场是挡不住的需求，既有增值性需求，也有投资性需求。”而在这样一个巨大的市场中，“房地产服务业和房地产业的健康发展密切相关。越是一个成熟的市场经济，房地产服务业越发达，通过创新带来持续发展的道路必将是房地产服务业的康庄大道。”
因此，一些经纪公司预计，二手房凭借其地理位置优越、小区建设完善、交易成本相对较低等种种优势，会使得这部分购房者中相当一部分人群再度回到二手房市场。而随着未来大户型住宅供应的减少，二手房市场中90平方米至120平方米甚至更大面积户型的成交比例和成交价格将在未来呈现上涨空间。综上所述，相关人士预测，虽然短期内有一部分购房者会持币观望或等待新房，但是最终的成交仍会体现在二手房市场。
从眼下来看，此次政策调整后，买卖双方目前都处于半清醒半彷徨的状态，真正走向理性尚需时日，此时也正需要正确的宏观引导，新政的初衷和目的是讨伐投资者和稳定房价，短期的波动不能代表前景灰暗，现实市场的回暖和正规发展的趋势证明二手房市场不会就此沉沦，而是即将担负起房地产市场交易的重担，成为消费者梯次置业的科学选择。
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凡繁
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2006-07-12 16:49:28
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