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[转贴]2004年面临交房高峰 四月北京遭遇收房危机
有人说2003年是开盘年，特别是精装修和小户型集中开发的一年，无疑2004年将面临交房高峰。于是在初春的北京，各种收房问题也开始显山露水。
危机焦点：精装修、小户型
从2002年北京市场上开始限制毛坯房后，经过1年半左右的开发周期，2004年将是精装修项目集中上市的一年，也将是精装修引发纠纷最多的一年。目前，建设部正着力推广住宅产业化、标准化，精装修正是其中一个很重要的环节，但是，对于北京的开发商来说，对精装修还处于认识阶段，尚未进入成熟期，因此，出现业主收房不满意导致纠纷的情况，也就在所难免了。另外，由于去年小户型一窝蜂似的兴建，它的户型设计和相关配套难免有不足之处，因此收房时也容易导致收房纠纷的发生。
解决危机：预防胜于疗伤
我们没有理由相信所有的开发商存心骗人，但由于房子是手工制造，每个产品又都是惟一的，且其交付过程有上述的特殊性。因此，研究如何进行房屋交付以及如何对待交付中的各种问题是摆在发展商面前的一个重要课题。除个别特殊情况外，一般入住发生的问题无非就是开发商的合同违约、房屋质量方面微小的瑕疵的修复和物业管理企业在入住期间必然发生的人手不够造成的管理不善和服务不到位。对此，业内人士舒可心认为，应做好一切房屋质量问题的投诉反映机制，效率要高，责任要清。千万不能把返修的责任推给物业公司，这势必造成业主与物业公司的矛盾，而这种矛盾将成为今后几十年的伤疤，一遇到小事情就会揭起来，直至物业公司被一个新的公司取代。我们的开发商应该准备一个独立于物业管理公司的返修队伍，在遇到问题时对有质量问题的房屋进行专门的返修工作。而他们的工作仅仅限于房屋室内的返修，和物业管理无关。对发展商违约交房和其他合同中约定的违约状况，该赔就立即赔，不要等到不得不赔的时候再赔。但凡在这几个方面做得好的，矛盾纠纷就少，即便有单个看来很严重的问题，也不会造成连锁反应。
清华大学安雪晖教授的观点是，房屋质量应当从始至终进行全过程控制，他以水泥为例提出一个设想：从水泥到达现场就开始抽样化验，合格后开始搅拌，然后进行浇灌，全过程都进行录像并拍照，然后由通过现场的计算机传输到服务器中，买受人不需要到现场就可以从家里看建筑物完成的全部过程。这个设想目前在国外已经开始实行，那是因为业主的要求越来越高，可以说业主的质量观念决定了开发商的质量管理体系。现在中国的业主对质量要求还没达到那个地步，很少有人想到自己的房屋要住多少年，所以中国的开发商对质量也就实行低水平控制。希望在不远的将来，我们能够将安教授的这个设想付诸实践。
危机公关：关键在于态度
“交楼大战”往往是开发商和业主身心俱疲、两败俱伤的“战役”，即使是以产品细腻、服务到位著称的南派开发商，也上演了几次滑铁卢：金地格林小镇出现“交房危机”，富润地产将原打算建的学校、幼儿园卖给了桑拿房，“精装修之父”奥林匹克花园北京交楼受挫……可是我们的老百姓宽容、善良，乐意相信并接受美好的事物。开发商拿出一个解决问题的诚意和态度，他们是合作的。有了事情就及早面对及早解决，平心而论，谁也不想住有问题的房子，谁也不会就真的成心盖个破房子坑咱老百姓的钱。
在目前的交房大战中，SOLO2是一个解决得不错的例子，值得借鉴。他们在施工过程中将原定7层的陶粒混凝土轻质隔墙改换成轻钢龙骨双层双面石膏板，因为材料价格不降反升，而且工地一直是开放的，因此更换材料时没有正式通知业主。业主在收房前发现问题，对此提出疑义，并要求集体收房。为此开发商积极与业主对话，详细解释更换材料的原因，对媒体也不回避采访，同意并配合业主集体收房。目前，已经有五百多套房子顺利交房。由此可见，出了问题并不可怕，要勇于危机公关，拿出诚意解决问题。
杜绝危机：“无纠纷交楼”令人期待
百姓买房为的是享受生活，不是为了惹气。某些项目样板间瞒天过海，实际装修偷梁换柱，连户型和面积都说变就变的“翻脸无情”的确让人心寒。
但同时我们也看到了好的榜样。3.15当天，一天之内，有60多名富力城的业主顺利入住，在接下来的一个星期里，富力城A5号楼202户业主，已有160多户顺利入住。“3.15”是个敏感特殊的日子，富力城却选择了这个时间交楼，勇气可嘉，对整个业界也是意义重大。富力城的顺利交楼，意味着开始有开发商走出“交楼危机”的阴影，京城楼市开始看到“无纠纷交楼”的曙光。
为什么富力城敢于在“3.15”“叫板消费者”？记者在采访中发现，富力城在交楼过程中并没有特别出奇的“绝招”，仅仅做了把房子交到业主手中时应该做的工作。从建设阶段开始，富力城就严格要求、确保质量，为了确保A5号楼能够顺利交付，富力城早在去年年底就完成了A5号楼的整体装修。随后，物业公司对全楼200多套房子进行了全面、细致的验收。从今年1月开始，富力城建立了交房验收倒计时制度。物业公司的经理对每一天的房屋装修情况都有详细的报告。公司专门成立了70人的紧急工程维修队，包括总经理吕劲在内的5名项目经理现场办公，发现问题，随时解决，不惜一切代价，让业主满意。
如果说富力城以多年积累的交楼经验给我们开了个好头，我们更希望2004年的京城楼市能够真正进入“无纠纷交楼时代”。
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2004-04-14 10:27:24
