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买房人应当如何收楼（稍微有点旧，应该是03年上半年的，不过仍有相当参考价值）
有些报纸刊登文章说，判断是否交楼，首先要看建设单位有没有取得自己的“大房产证”或有没有取得政府发的“入住许可证”，这种说法，在建设部新的《房屋买卖合同示范文本》中确实有这种选择，不过选择并不是必须，北京的买房人想作这种选择，目前还是一个梦。
那么是不是建设单位发出“交楼通知”就算交楼呢？当然不是，如果这样，岂不等于承认买房人说我没有收楼就不算交楼了？北京交楼有北京交楼的标准！
北京交楼的第一个标准：是建设单位已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制性要求，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，建设单位交房时都应提供。
北京交楼的第二个标准是我们常说的“两书” — “质量保证书”和“使用说明书”，这是建设部 2001年６月１日开始实施的《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房的建设单位都应提供。
北京交楼的第三个标准应是建设单位已经取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，这个标准对于买房人在出现面积误差时做出何种决定非常关键。可惜这个标准目前在法规和主管部门的规定中还没有作为限制性规定，是否能成为交房的标准，要看买房人和建设单位在购房合同中是否进行了约定。（注：按北京市国土资源和房屋管理局最新通知，2003年2月1日起政府要求房地产商在交房时提交面积实测数据。）
符合交房条件下，买房人首先应做些什么？
买房人在接到建设单位的入住通知后，可按通知上约定的日期前往收房，收房时，首先检查建设单位提供的文件是否符合上述要求，然后对要接收的房屋进行实地验收，在与建设单位交接钥匙前应注意以下问题：
（1）检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向建设单位提出，重新核对并进行更换；
（2）面积发生误差应在入住前根据合同的约定向建设单位提出自己的主张；
（3） 自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向建设单位提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构性问题，应和建设单位交接时如实做好书面记录，并要求建设单位书面承诺在一定的期限内进行维修；
（4） 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求建设单位在交接清单上注明，并要求建设单位书面确认具体更换和配齐的日期；
（5） 对建设单位提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。
收房时要注意房屋的保修期
新房的保修期是从何时起算?很多人会回答：“从交付之日起算”。这种解答虽然也对，但不够准确全面，说对的原因是：建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条确实写了：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”说不够准确全面的原因是：这里没有具体讲明保修期的长短，而是由当事人约定，期房交付时的保修期和现房的保修期很可能会出现差异，买房人往往被搞得糊里糊涂。
房屋的保修期不像一般动产商品，可以简单地定为购买后的1年、3年或5年。我们如果留意一下《商品房销售管理办法》第三十三条后面一句话：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”就会发现房地产商虽然对买房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”所以我们研究保修期还是要回到国务院的《建筑工程质量管理条例》。
国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（笔者注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。）
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”
因此，笔者认为说：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和买房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的买房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。同时买房人也要注意委托房地产商或物业公司代缴的公共维修基金有没有被挪用，在房屋交付的前几年通常不会发生需要动用公共维修基金对房屋进行大、中修。
收房时是否一定要缴纳契税和公共维修基金
目前，有不少建设单位在交楼时，以各种借口强迫买房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金，对此做法，买房人有权拒绝。
根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，建设单位只能按和买房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫买房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加买房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向买房人支付违约金。
《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税（参见京地税地[2000]478号文），而代征人不能委托其它单位代征（参见京地税征[1997]389号文），如果建设单位自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律。
关于建设单位或建设单位委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题，北京市国土资源和房屋管理局去年曾发文（京国土房管物字〔2001〕1170号）明确加以制止。建设单位为自己代收公共维修基金行为辩护而引用的《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》，北京市人民政府已与2001年11月26日发文（８８号）废止。
如果买房人在购房合同或其它协议中自愿委托建设单位或其委托的公司代办房产过户，缴纳的代理费，可由双方自行商定，目前政府没有统一规定。
交房时，建设单位列出的不合理费用不用交
在商品房交付使用时，有的建设单位会列出一些费用要买房人缴纳，例如网上经常有人问：“交房时，建设单位要我缴纳5000多元的天然气初装费，这合理吗？”“建设单位交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理？是否可以拒交？”
笔者的观点是：“不合理，可以拒交！”
在１９８６年１０月１日生效的经国务院批准的《北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定》第二条规定：“凡在北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程，并接用城市统一‘四源’设施的单位（以下简称建设单位），应当依照本规定，缴纳城市基础设施‘四源’建设费。前款所称城市基础设施‘四源’建设费，是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费（简称‘四源’建设费）。‘四源’建设费包括在建设项目总投资内。”第六条规定：“建设单位缴纳‘四源’建设费后，北京市有关市政部门应当在项目竣工时根据交费范围和协议提供相应的‘四源’设施，但从城市市政干管接到建筑工程的支管仍由建设单位投资建设。”这些规定明确说明不论是“四源”的基础设施，还是到具体项目的“支管”，费用都应由建设单位承担。
那么各楼入口到各户的管线费用由谁承担呢？根据北京市人民政府７３号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条规定：“本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用。”第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分：“住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。
因此，新建商品房收取电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的。
同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然，北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费，但并不等于这笔费用一定要由买房人承担。
如果建设单位在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费，可以向自愿接受相关服务的买房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的买房人收费。
如果建设单位在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等项目，入网费或初装费应由建设单位支付。有些建设单位以“承诺提供，但没有承诺免费提供”为借口强行收费是站不住脚的！房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户，免费提供窗户玻璃，是否建设单位可以在交房时向买房人收取窗户安装费、玻璃费用呢？显然不能！
国家的法律法规也好，主管部门的文件规定也好，都不可能做到面面俱到，很多问题要靠大家的通常理解和合同约定解决。根据中华人民共和国《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是建设单位提供的条款，执行时应按买房人的理解处理。
缴纳公共维修基金，要不要再缴纳大、中修费？
《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》规定：“维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程”，“住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程”。但北京目前仍有不少物业公司，利用早于交纳维修基金规定出台的北京关于普通住宅和高档住宅物业管理的收费规定，误导需要交纳维修基金的买房人在收房时再交纳大、中修费，对这种重复收费的做法，买房人有权拒绝。
北京市国土和房管局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》规定：“物业管理企业不得再向产权人收取《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房字[1997]第196号）规定的大修费和38.7%的房屋公共部分中修费。产权人委托物业管理企业对房屋自用部位管理的，物业管理企业可以继续收取196号文件规定的61.3％的自用部位中修费。” 有些物业公司以此通知为依据，向买房人强行收取自用部位中修费也是错误的，因为上述通知说得非常清楚，物业公司要收取买房人自用部位的中修费，首先要有自用部位的产权人的委托，建设单位虽然在业主委员会成立前，可以委托物业公司对物业进行管理，但这种委托只应涉及共享部位、共享设备设施，而无权代买房人进行自用部位维修的委托。
买房人在交房时应缴纳那些物业服务费用
买房人在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的购楼款，建设单位就应将钥匙直接交给买房人，如果买房人和建设单位在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。
按目前北京市居住小区管理办公室的规定，物业公司不可一次性收取一年以上的费用，这个规定是对收费上限进行规定，并不意味着业主一定要同意物业公司一次性收取一年物业服务费，是按月、按季、还是按年缴纳物业服务费，买房人可以和物业公司自行商定，对有的物业公司收取物业服务费押金的做法，由于没有收费依据，买房人可以拒绝。对物业公司收取装修押金的做法，买房人可以按《房屋使用、管理、维修公约》中的约定，和物业公司签订装修协议，具体约定装修押金的金额和装修押金的退回时间及条件。
对物业公司代收的供暖费，买房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。物业公司代收的水、电、燃气、暖气收费没有普通住宅和公寓或高档住宅之分，买房人千万不要受不守规矩的物业公司误导，北京市物价局文件中的涉及到公寓的收费标准是对饭店出租形式公寓的收费标准，买房人住的住宅即便叫××公寓，也和出租公寓扯不上任何关系。高档住宅收费自行约定是指物业服务费，物业公司代收的费用不存在自行约定的问题，统一执行物价局制定的收费标准。
物业接收和物业管理是涉及不同民事关系的事情，如果物业公司利用建设单位委托其代为交楼之便，以不接受他单方面增加的条件就不给买房人钥匙为要挟，买房人除据理力争外，应直接找建设单位进行交涉，书面提醒建设单位，物业公司的做法有可能造成建设单位承担延期交房的违约责任，要求建设单位直接履行房屋买卖合同。
《安家》杂志2003年1－2月刊 刘宏诚
政府文件链接：
关于严格按规定归集住宅公共维修基金的通知
京国土房管物字〔2001〕1170号
各区县房地局、小区办：
据调查，部分区县居住小区的建设单位擅自代收住宅维修基金，并提高维修基金归集比例，违反了《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号，以下简称“通知”），侵害了买房人利益。为全面准确贯彻通知精神，现就有关问题通知如下：
一、各区县房地局、小区办要严肃查处建设单位擅自代收维修公共基金的行为。建设单位已经代收的，要限期将代收款交至区县小区办；对于提高归集比例多收款的，要督促建设单位退还给买房人。
二、今后，各区县房地局、小区办不得委托建设单位代为归集维修基金，对于擅自代收维修基金的单位，各区县房地局要严肃查处。
北京市国土资源和房屋管理局
二○○一年十一月二十三日
关于做好契税征管工作若干问题的通知（摘录）
（京地税地[2000]478号）
二、契税征收方式暂继续采取委托市国土资源和房屋管理局、各区县房地局和乡财政所代征的方式，具体委托代征工作事宜，由代征单位所在地的地方主管税务机关按照市地方税务局《委托代征税款管理的暂行规定》（京地税征[1997]389号）办理。
三、北京市国土资源和房屋管理局、各区县房屋土地管理局办理土地出让、转让手续、各级房地产交易所办理房屋（含土地）权属转移变动手续的同时，即时代征税款。
四、代征城市房地产交易契税的各级房屋土地管理部门对已完税的纳税人出具北京市地税局统一印发的《契税完税证》，代征农村地区房地产交易契税的各乡财政所应为纳税人出具《契税完税证》和《契证》。
北京市地方税务局
二000年十一月二十一日
关于印发委托代征税款管理的暂行规定的通知（摘录）
（京地税征[1997]389号）
第八条 代征人的代征资格由各区（县）地方税务局、市地方税务局直属税务分局统一审批，并核发《委托代征证书》。
第十条代征人不能委托其它单位代征。
第十七条 代征人在代征税款时应向纳税人开具税务部门规定的完税凭证。
第二十二条 代征人在代征税款过程中，如遇纳税人拒绝代征税款的，应在24小时内报告主管地方税务机关，由主管税务机关依法进行处理，代征人不得对纳税人进行处罚。
北京市地方税务局
一九九七年八月二十九日
建设工程竣工验收备案程序（附：建设部统一印制的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）
北京市一份经过政府主管部门备案的《竣工备案文件清单》
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2004-11-17 14:43:37
