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昌平区业主委员会组建、工作流程
昌平区业主委员会组建、工作流程
一、编定依据
《物业管理条例》（国务院令第379号）
《建设部关于印发（业主大会规程）的通知》（建住房[2003] I31号）
《关于转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》（京国土房管物 〔2003〕 949号）
《关于业主委员会委员资格认定问题请示的复函》（京国土房管物 [2003] 1024号）
市、区“将居住区物业管理纳入社区建设”相关文件（京国土房管物〔2002〕758、940、965号，昌政办发 [2003） 2号）
《北京市人民政府办公厅转发市国土房管局关于规范和加强本市居住区物业管理若干意见的通知》（京政办发[2001]91号）
二、为促进我区物业管理纳入社区建设工作全面开展，加强行业指导部门与各镇（街道办事处）的协作与配合，特编定此流程，为各镇（街道办事处）对居住区业主委员会组建及日常运行的指导工作提供政策支持。
三、本流程将在实践中继续完善，执行中的情况，请各镇（街道办事处）及时向区国土房管局反馈。
四、本流程将根据反馈意见或新文件精神进行调整。
新建小区，还未成立业主委员会
在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《物业管理条例》第二十一条
国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。《物业管理条例》第二十四条
召开首次业主大会会议，选举产生第一届业主委员会
1、房屋的所有权人为业主．《物业管理条例》第六条
具体界定：“业主”应指房屋权属证书上记载的权利人．购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。京国土房管物[2003] 1024号第一条
2、业主在物业管理活动中享有《物业管理条例》第六条规定的权利，同时履行《物业管理条例》第七条规定的义务．
3、物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。《物业管理条?》第八??br /> 4、一个物业管理区域成立一个业主大会．物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。《物业管理条例》第九条
5、业主大会应按照《物业管理条例》第十一条，《业主大会规程》第九条履行职责。
备注：组建工作开展前，小区所在地镇政府（街道办事处）可以要求开发建设单位提供相关材料（规划建设批准文件、小区四至、房屋产权状况、业主入住情况等），以了解小区建设、入住情况。
成立业主大会筹备组
1、筹备组组成：（1）住宅物业：镇政府（街道办事处、社区居委会）、开发建设单位（公有住房出售单位）、业主代表。筹备组中，可以邀请公安派出所代表参加。（2）非住宅物业：建设单位、业主代表．
2、人数：参照业主委员会委员人数，以5－9人单数为宜。
3、筹备组成员单位应在充分听取业主意见基础上确定筹备组中的业主代表成员，并在物业管理区域内公告筹备组全本成员名单。筹备组自公告之日起成立。京国土房管物[2003]949号第一条第三款
筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地街道办事处（包括乡镇人民政府）、区国土房管局指导监督下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会．
现行组建工作中可以借鉴的做法：
l、筹备组中的业主代表以业主委员会委员标准要求。
2、为使筹备、选举更加公正，规定筹备组中的业主代表不参加业主委员会选举。
3、将公告内容拍照存档（照片上有日期显示）
①筹备组成员名单（筹备组自公告之日起成立）《业主大会规程》第五条
③业主大会筹备组装备工作内容（1-4项，首次业主大会会议召开15日以前以书面形式在物业管理区域内公告）《业主大会规程》第六条
③业主大会决议（以书面形式在物业管理区域内及时公告）《业主大会规程》第十九条
④业主委员会的决定（以书面形式在物业管理区域内及时公告）《业主大会规程》第二十七条
筹备组应当做好下列筹备工作（《业主大会规程》第六条）：
l、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
2、参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
3、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
4、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
5、做好召开首次业主大会会议的其它准备工作．
其中1-4项的内容应当在首次业主大会会议召开15日以前以书面形式在物业管理区域内公告。
备注：
l、根据本区域的具体特点，按照有利于实现业主大会会议召开目的的原则，本区域业主大会会议由筹备组（业主委员会）征求社区居委会意见后确定采用集体讨论或书面征求意见方式。京国土房管物（2003）949号附件二第四条
2、组建、换届政选业主委员会的，其组成人数一般为 5至 9人的单数。京国土房管物[2003]1024号第一条第五款
3、首次业主大会业主的投票权，暂按其拥有的房屋建筑面积计算．住宅物业管理区业内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。京国土房管物（2003）949号第一条第五款
业主的投票权，业主大会议事规则（示范文本）第九条规定不足一平方米部分不予计算。
4、业主委员会委员应当符合的条件：筹备组应严格按照《物业管理条例》第十六条、《业主大会规程》第二十一条、京国土房管物[2003]1024号文件的规定确定。
召开业主大会会议，选举产生业主委员会
1、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区业内持有1／2以上投票权的业主参加．《物业管理条例》第十二条，《业主大会规程》第十五条
2、为公正、公平的目的，采用集体讨论或采用书面征求意见方式召开业主大会会议，有效票或有效反馈意见的计收、结果的公布等，业主大会会议召集人都邀请和接受社区居委会代表现场监督．京国土房管物（2003〕949号附件二第八条
3、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。《物业管理条例》第十二条，《业主大会规程》第十七条
4、物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。《业主大会规程》第十六条
集体讨论方式 书面征求意见方式
1 1
采用集体讨论方式，业主本人应当参加会议。业主因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加。但一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。京国土房管物[2003]949号附件二第六条
会议程序：参照京国土房管物[2003]949号附
件二第五条规定的程序进行，首次业主大会，筹备组为业主大会会议召集人。
备案材料中的业主大会决议，采用集体讨论方式文本。京国土房管物[2003]949号附件四
采用书面征求意见方式，业主本人应当按照征求意见函中要求的内容和形式反馈意见。不符合要求内容或形式的，不计为有效反馈意见。京国土房管物[2003]949号附件二第六条
会议程序：参照京国土房管物[2003]949号附
件二第五条规定的程序进行，首次业主大会，筹备组为业主大会会议召集人．
备案材料中的业主大会决议，采用书面征求意见方式文本。京国土房管物[2003]949号附件四
召开首次业主委员会会议
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1－2人。（业主大会规程》第二十条
业主委员会备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内完成备案。
首届业主委员会备案，备案申请人为筹备组；业主委员会换届改选或备案的有关事项发生变更重新备案，备案申请人为原业主委员会。
依据《业主大会规程》第二十二条，业主委员会备案的有关事项发生变更的，须依照以下规定重新备案。
备案须提交的材料（A4纸打印）：
l、《业主委员会备案单》（一式三份，业主委员会、街道办事处或镇政府以及国土房管局各一份）
2、业主大会议事规则
3、业主公约
4、业主大会决议
5、业主名单及投票权数清册
6、法律法规规定的其它材料以上依据《转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》第二条
（l）当选委员业主身份证明文件：产权证复印件（如无产权证，应说明原因并提交购房合同及购房全款发票复印件，如有抵押贷款情况还应同时提交抵押贷款合同复印件）依据《物业管理条例》第六条、第十六条、《业主大会规程》第二十一条第一款、京国土房管物（2003）1024号
（2）当选委员提供的缴费凭证依据《物业管理条例》第七条第五款、《业主大会规程》第二十一条第三款
（3）当选委员全体签字的印鉴
（4）如备案申请人并非筹备组成员，则还须提交：
①备案申请代理资格证明—一筹备组全员签字的授权委托书；
③备案申请代理人合法身份证明—一如为代理机构：营业执照（复印件）、经办人的介绍信和身份证（提交复印件并查验原件）；如为个人：身份证（提交复印件并查验原件）。
备案程序：
筹备组按文件要求组织备案材料
备案申请人到小区所属居民委员会征求意见
社区居委会在全程参与及指导监督的基础上，在《业主委员会备案单》上出具意见，作为对组建、选举过程基本事实的认定，证明程序真实合法．
社区居委会出具意见后，备案申请人持以上材料到小区所在地镇政府（街道办事处）审核
审核通过 审核未通过
I I
镇政府（街道办事处）在《业主委员会备案单》上出具意见 暂不在《业主委员会备案单》上出具意见，并向申请人出具《一次性告知单》
I
镇政府（街道办事处）出具审核意见后，备案申请人持上述材料到区国土房管局备案
材料齐全有效 材料不符合要求
1 1
区国土房管局在《业主委员会备案单》上出具意见，予以备案，并出具《印章刻制证明。》
暂不予备案，出具《一次性告知单》，待材料齐全后予以备案。
I
业主委员会在任期内按照《物业管理条例》第十五条，《业主大会规程》第二十三条等条款履行职责，并按照我市物业管理纳入社区建设的工作原则，在社区居委会指导下开展工作
1、业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。《物业管理条例》第十九条
1、业主委员会应当接受镇政府（街道办事处）、社区居委会的指导，遵守社区居委会关于社区公共利益的决定．社区居委会要派代表参加业主委员会，社区居委会代表要积极参加业主委员会会议和相关活动，及时将社区建设的情况和动态通报业主委员会，及时传达社区自治组织做出的有关社区公共利益的决定、对于业主委员会做出的决议，社区居委会代表可以提出意见和建议，并及时向社区居委会反映。业主委员会做出的符合居民利益和社区公共利益的决定，社区居委会要给予各方面的大力支持；业主委员会做出违反法律法规政策、影响社会秩序、侵犯社区公共利益的决定，社区居委会要予以制止。京国土房管物（2002）965号、昌政办发〔2003〕 2号
2、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。《物业管理条例》第二十条，《业主大会规程》第三十四条
3、关于业主委员会印章使用和管理，业主委员会会议，委员变更以及活动经费的筹集、管理、使用等日常工作事项，应按照《业主大会规程》第二十四条至第三十六条及相关文件执行。
备注：
业主大会议事规则、业主公约以及业主大会、业主委员会的决定不得与有关法律、法规、规章和规范性文件相抵触，否则该条款或决定无效，必须依照法律法规更改。
列举一例实际工作中出现的问题：
《业主大会规程》第三十五条规定，业主大会和业主委员会开展工作的经费应由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。在实际工作中，业主大会议事规则可以确定筹集、管理、使用方式（如委托物业管理企业代为收取，单独建帐列支并定期公布等），但不能规定从物业管理费中列支，因物业管理费构成中并不舍此项费用。
I
业主委员会任期届满
业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
换届选举产生的新一届业主委员会，须按首届业主委员会成立的程序办理备案手续。
二OO三年十二月十九
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2006-12-14 23:26:10
