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xyzh	北京市第一中级人民法院法官:姜庶伟...谈小区停车费 月16日，千呼万唤始出来的《物权法》终于由全国人大通过，并将于今年10月1日起施行，对于我国的法制建设，这无疑又是一个里程碑式的事件。我迫不及待地阅读了《物权法》的全文，欣喜地发现很多悬而未决的问题都被给出了令人鼓舞的答案。但作为一名法官，我亦深知对于如何妥善解决现实生活中的各种纠纷，制订好的法律条文仅仅是第一步，而如何运用这些法律条文往往更为关键。 就拿这次被反复叫好的《物权法》第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”来说，北大法学院的尹田教授认为该条款意味着“开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，扣除必要管理费后，应属业主共有”。我认为尹教授的引申正是制订该条款所要达到的效果之一。但我们也可以同时发现，该条款没有教导业主应当如何运作才能到达尹教授期待的结果。一部法律的制订是否能够完成其历史使命，必须经过司法的实践检验，从法官的视角审视上述条款，首先想到的就是在相关案件的审理中如何适用该条款。 在北京的大部分商品房住宅小区中车位的紧张都是老大难问题，于是很多小区内本属于全体业主共有的包括道路在内的一切可以用来泊车的公共空间都被物业公司分割成车位再卖给或者租给业主。虽然泊车的困难得到暂时缓解，但一来压缩了无车业主的生存空间、二来有车业主也感到一种掏钱购买了一块儿本就属于自己的空间，这无疑都加剧了业主和开发商、物业公司之间的频繁对立。有了《物权法》第七十四条后，业主们对于小区内共有道路等公共空间所享有的权利从法理意义上的概念变成了法律意义上的规定，但每个小区的车位却并不会因为《物权法》的出台而增加，泊车困难依然会导致很多小区的很多道路变成变相的停车场。既然仍不免沦为停车场有秩序总比没秩序强、有人管理总比没人管理强，而物业公司还是会天然的成为那个管理者，同时秩序也往往由管理者说了算。管理当然会出现费用，羊毛出在羊身上，不用说，谁泊车谁交费，这共有道路上的泊车费一出现，纠纷也就不远了。按照尹教授的设想，所收费用扣除必要管理费后由业主共有。看来这泊车费不单指管理费，还包括有车业主向无车业主支付共有空间占用费的意思在内，这样看来所收费用归全体业主共有好像不妥，应当归全体无车业主共有才对。这其实还不是案件审理的难点，法官们担心，如果有业主就此起诉物业公司要求物业公司分配泊车费的利润，应当如何证明物业公司到底收了多少钱，其中“必要的管理费”所占的比例是多少？泊车是一种动态的行为，业主或业主委员会没有能力时时监控，即使那些固定收取年租金或者月租金以及出售的车位，其必要管理费用的确定也需要专业财会人员的审计后才能确定，而这样一来，案件审理的成本就会大增，业主获得的维权收益与付出的维权成本相比可能会得不偿失。 如果有车业主认为收取费用过高，又应当以谁为被告起诉？物业公司？业主大会？全体无车业主？如果有车业主泊车后拒不交费，谁作为原告起诉？物业公司？业主大会？全体无车业主？这就已经不再是上述单纯的数学问题了，牵扯《物权法》和《民事诉讼法》等其他法律的协调。一部法律制订的成败，尚须实际的案件审理来评判。
2007-03-29 13:39:47	此文章已经被查看720次

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龙锦苑二区就正与物业公司谈判要讨回停车费-wawafeng (2715字节 阅读:1605次 跟贴:48 2007/03/28 11:40)[跳过] 赞业委会一个-静止的山 (6字节 阅读:410次 2007/03/28 13:59) 牛!!!向业委会致敬(空)-xyzh (阅读:296次 2007/03/28 14:33) 坚决支持，维护权益(空)-hylwsy (阅读:241次 2007/03/28 15:52) 支持!很期待啊.(空)-娃娃孙 (阅读:203次 2007/03/28 16:31) 支持业主委员会的努力！！(空)-morningbj (阅读:289次 2007/03/28 16:59) 支持！！！炒掉这个物业！！！(空)-湘里人家 (阅读:226次 2007/03/28 17:14) 我是龙锦二区的 支持业主委员会！(空)-深山老林 (阅读:205次 2007/03/28 20:42) 支持业委会工作(空)-bjlrd (阅读:253次 2007/03/28 21:20) 支持！！！！(空)-lishengliang (阅读:253次 2007/03/29 12:29) 坚决支持业委会，一定要维护广大业主的权益。(空)-焱焱 (阅读:259次 2007/03/29 12:35) 北京市第一中级人民法院法官:姜庶伟...谈小区停车费-xyzh (3872字节 阅读:720次 2007/03/29 13:39) 强制收费----停车位收费的霸王逻辑!-flying_fox (1694字节 阅读:654次 2007/03/29 14:44) 一句话：听话就留，不听话，就撤，不给他钱(空)-四_儿 (阅读:246次 跟贴：1 2007/03/29 15:41) 该给的要给，该拿回的要拿回，属于违法的问题，要让他被罚款和取消资质，这样才是做事的方法，别激动，四儿，法治社会，不能耍横-顽皮1949 (33字节 阅读:319次 2007/03/29 16:18) 停车费应分两部分，一定比例的给物业作为管理费用，剩余部分为全体业主共有，但管理费用比例决不能占100％。(空)-kexinzq (阅读:496次 2007/03/29 16:25) 老晋：第一次发现你不是一般的厉害啊！还是发现晚了！-icefirebj (75字节 阅读:357次 2007/03/30 13:16) 飞狐，支持你，你要怎么做，大家伙支持就是了。(空)-穿过云层 (阅读:234次 2007/03/30 21:41) 支持...-很像皮雷 (79字节 阅读:217次 2007/04/02 16:34) 艰难啊！(空)-深山老林 (阅读:258次 2007/03/30 13:41) 顶(空)-三十没立成 (阅读:236次 2007/04/02 17:05) 支持啊，早就期待这一天了-八卦 (60字节 阅读:299次 2007/03/29 17:49) 严重支持！！！！(空)-squally (阅读:277次 2007/03/30 22:48) 强烈支持！谢谢业委会！！！等待佳音(空)-快乐羊 (阅读:248次 2007/03/31 08:45) 谈判结果如何？很是关注。(空)-湘里人家 (阅读:256次 2007/03/31 19:04) 买车一周了，一直等消息没有租车位，不知道现在什么状况了。。(空)-A米粒 (阅读:335次 2007/03/31 22:03) 再看看吧.目前物业合同谈判最终时间延迟至四月十五日!(空)-flying_fox (阅读:324次 跟贴：2 2007/04/01 18:41) 没关系哈，慢慢来-A米粒 (48字节 阅读:257次 2007/04/02 15:56) 在收音机里听说的(空)-伪球迷 (阅读:296次 2007/04/01 04:00) 支持业主委员会！(空)-乖笨笨 (阅读:235次 2007/04/01 20:34) 如果业委会要来了收益,怎么处理呢?存一个公共账户?!还是怎么操作呢?-泥泥 (227字节 阅读:403次 2007/04/05 23:26) 开立业主委员会的公共账户,收益会放在公共账户中,此账户与维修基金的专有账户不同,使用要召开业主大会由业主大会决定减免物业费还是作为公共维修基金,每半年或1年公开账目,可能会由第三方进行审计(空)-冬储白菜 (阅读:1695次 跟贴：1 2007/04/06 08:56) 那业主委员会做这样的事,是否会支付相应酬劳?会有行政\办公方面的费用产生嘛?如果有是否从收益中扣除?(空)-泥泥 (阅读:482次 2007/04/06 22:50) 共有产权收益的分配一定会经业主大会批准-flying_fox (2469字节 阅读:423次 2007/04/07 20:51) 说的好啊！过程是艰难曲折的，但是前途是光明的。大家一起努力吧！(空)-深山老林 (阅读:284次 2007/04/08 11:11) 按照产权面积分给大家吧？-深山老林 (21字节 阅读:321次 2007/04/06 11:53) 按产权面积分合适，公款在谁手里都是事儿！(空)-遵纪守法 (阅读:237次 2007/04/09 15:31) 据说有结果了。情况如何？业委会的同志们辛苦了！但愿能为我们各位业主带来福利！(空)-湘里人家 (阅读:287次 2007/04/09 18:28) 你看的北京青年报的报道吧!现在只是在协商还没有达成一致!(空)-flying_fox (阅读:302次 2007/04/10 08:50) 大家看到龙锦2一进门的物业公司告示吗？？物业收费还是老样子，把他的价格贴出来难道就执行吗？还有居然加高零时停车费用？ 看来物业真的是不想干了！加高后再和我们砍价，，js啊！！(空)-风间流 (阅读:640次 2007/04/10 09:11) 有这种事？临时停车费标准不是物业公司能说了算的。这不明摆着要激化矛盾吗？(空)-34895 (阅读:265次 2007/04/10 09:18) 物业看来是不想干了~(空)-冬储白菜 (阅读:229次 2007/04/10 09:20) 根据物价局京价收[2002]194号文件,临时停车收费标准是,小型车每两小时1元,晚上白天一个价格(空)-冬储白菜 (阅读:2087次 2007/04/10 09:28) 顶一下，业委会是在为大家辛苦(空)-老张0318 (阅读:334次 2007/04/10 10:05) 每年百万收益去向不明 “业权收益”理应归业主2007年04月12日-顽皮1949 (7369字节 阅读:482次 2007/04/12 22:50) 今天就是15号了。期盼有好的消息！！(空)-窗外的阳光 (阅读:273次 2007/04/15 08:27) 不还，就让他们走！支持业主委员会！俺那1600，怎么也得还我800吧？？？？？？？？？？(空)-大哥他哥 (阅读:221次 2007/04/16 11:01)

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