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关于停车管理费
北京市第一中级人民法院法官:姜庶伟...谈小区停车费
北京市第一中级人民法院法官:姜庶伟...谈小区停车费
千呼万唤始出来的《物权法》终于由全国人大通过，并将于今年10月1日起施行，对于我国的法制建设，这无疑又是一个里程碑式的事件。我迫不及待地阅读了《物权法》的全文，欣喜地发现很多悬而未决的问题都被给出了令人鼓舞的答案。但作为一名法官，我亦深知对于如何妥善解决现实生活中的各种纠纷，制订好的法律条文仅仅是第一步，而如何运用这些法律条文往往更为关键。
就拿这次被反复叫好的《物权法》第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”来说，北大法学院的尹田教授认为该条款意味着“开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，扣除必要管理费后，应属业主共有”。我认为尹教授的引申正是制订该条款所要达到的效果之一。但我们也可以同时发现，该条款没有教导业主应当如何运作才能到达尹教授期待的结果。一部法律的制订是否能够完成其历史使命，必须经过司法的实践检验，从法官的视角审视上述条款，首先想到的就是在相关案件的审理中如何适用该条款。
在北京的大部分商品房住宅小区中车位的紧张都是老大难问题，于是很多小区内本属于全体业主共有的包括道路在内的一切可以用来泊车的公共空间都被物业公司分割成车位再卖给或者租给业主。虽然泊车的困难得到暂时缓解，但一来压缩了无车业主的生存空间、二来有车业主也感到一种掏钱购买了一块儿本就属于自己的空间，这无疑都加剧了业主和开发商、物业公司之间的频繁对立。有了《物权法》第七十四条后，业主们对于小区内共有道路等公共空间所享有的权利从法理意义上的概念变成了法律意义上的规定，但每个小区的车位却并不会因为《物权法》的出台而增加，泊车困难依然会导致很多小区的很多道路变成变相的停车场。既然仍不免沦为停车场有秩序总比没秩序强、有人管理总比没人管理强，而物业公司还是会天然的成为那个管理者，同时秩序也往往由管理者说了算。管理当然会出现费用，羊毛出在羊身上，不用说，谁泊车谁交费，这共有道路上的泊车费一出现，纠纷也就不远了。按照尹教授的设想，所收费用扣除必要管理费后由业主共有。看来这泊车费不单指管理费，还包括有车业主向无车业主支付共有空间占用费的意思在内，这样看来所收费用归全体业主共有好像不妥，应当归全体无车业主共有才对。这其实还不是案件审理的难点，法官们担心，如果有业主就此起诉物业公司要求物业公司分配泊车费的利润，应当如何证明物业公司到底收了多少钱，其中“必要的管理费”所占的比例是多少？泊车是一种动态的行为，业主或业主委员会没有能力时时监控，即使那些固定收取年租金或者月租金以及出售的车位，其必要管理费用的确定也需要专业财会人员的审计后才能确定，而这样一来，案件审理的成本就会大增，业主获得的维权收益与付出的维权成本相比可能会得不偿失。
如果有车业主认为收取费用过高，又应当以谁为被告起诉？物业公司？业主大会？全体无车业主？如果有车业主泊车后拒不交费，谁作为原告起诉？物业公司？业主大会？全体无车业主？这就已经不再是上述单纯的数学问题了，牵扯《物权法》和《民事诉讼法》等其他法律的协调。一部法律制订的成败，尚须实际的案件审理来评判。
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2007-04-05 11:23:37
