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九龙山庄业委会状告物业讨停车位9日开庭
九龙山庄业委会状告物业讨停车位9日开庭
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核心提示
今天，九龙山庄小区业委会起诉物业公司擅自出租公共区域停车位一案，将在大兴区法院开庭。
在过去的十年，双方关于部分公共设施归属问题一直争执不下———200多个公共区域内的停车位被物业或租或售，小区幼儿园等公共设施变成私人房产，已经被业主大会辞退的物业公司“赶也赶不走”。
为了讨要公共设施物权，业委会将物业公司告上法庭。
10月1日实施的《物权法》规定，占用业主共有道路、绿地等共有场地的停车位，属于全体业主共有，为这一问题的解决提供了法律依据，但已被开发商或者物业公司租售的停车位能否顺利回到业主手中，成为各方关注的焦点。
9月5日上午，警察在大兴九龙山庄小区看守被旧物业准备搬走的物品。当天上午，该小区新旧物业交替，产生纠纷。 本报记者 杨杰 摄
9月25日，九龙山庄部分业主指称，小区部分公共区域被物业建成停车位擅自出租，业委会讨要停车位一案今日开庭。 本报记者 杨杰 摄
□本报记者 孙旭阳 实习生 黄玉浩 北京报道
今年9月27日早晨8时，大兴区九龙山庄，业委会主任杨兆瑞接到一个电话，“条幅又被扯了。”
被扯的条幅写的是，“宣传物权法，依法维护业主权益”。
按照杨兆瑞和其他一些业主的说法，条幅是被小区的保安扯走的，而负责小区管理的九龙山庄物业管理中心总经理王希阳则否认了此说法。
但双方持有的相同意见是，自从2006年4月，小区成立业主委员会以来，业委会就和物业公司有着“不可调和”的矛盾。
矛盾的焦点在于小区部分公共设施的归属争执：小区的幼儿园等公共设施成了私人房产；200多个位于公共区域内的停车位被物业或租或售。
同时让业委会感觉不可思议的是，业主大会已辞退物业公司，但后者坚守小区。
业委会条幅被扯，在杨兆瑞看来已是常事。“这个条幅挂的时间还算长，有十几天，我知足了。”
讨停车位案今日开庭
“当初还宣传有50亩果园，让每户领养一棵果树。结果果树没见到，都成了收费的停车场。”
九龙山庄的业主们说，被扯掉的条幅是为宣传《物权法》实施而作。
杨兆瑞则希望借助《物权法》的实施尽快了解自己的四起官司，其中三个和物业公司有关系，分别是“业主委员会诉物业公共区域内擅自出租车位”、“诉九龙物业合同解除后拒不撤离小区”、“行政复议小区内托儿所转为私人房产是否合法”。
伴随着10月1日《物业法》的实施，让杨兆瑞感到乐观的，是对小区内停车位的诉讼。
今年4月4日，杨兆瑞代表小区业委会，将九龙山庄物业管理中心告上法庭，要求小区的开发商和物业偿还将道路、绿地改造成停车位所收取的费用100万元。
该小区开发于1996年，当时，周边的房价在3000元左右，而九龙山庄的售价为5000多元，属于高档小区。
房管部门出具的规划书显示，九龙山庄内的规划车位只有17个。然而，据九龙山庄业主委员会最新的统计数字显示，1996年至今，物业中心在二区建了251个车位，卖出近200个，价格为3.8万元到5.4万元/个。
南区建成车位26个，带棚的价格为9万元一个，无棚的为7万元一个。一区、三区及南区在公共道路上划出85个车位，目前以150元每月的价格出租。
业主委员会索要100万元车位收益的算法是：85个停车位一个每月收150元，10年就有153万元。比照出卖后车位一个月20元的管理费，扣除85个车位的管理费外，还剩下将近100万元。
“钱不是主要问题，关键是物业凭什么收钱？”杨兆瑞介绍，九龙山庄共分四个区，占地10万余平方米。业主委员会保存着当年的售楼书。“当初还宣传有50亩果园，让每户领养一棵果树。结果果树没见到，都成了收费的停车场。”
记者在九龙山庄实地查看，发现四个区都存在规划绿地等公共用地上修建车位的现象。
让杨兆瑞等业主们感到兴奋的是，《物权法》实施第9天，业委会起诉物业公司擅自出租公共区域内车位一案，将在大兴区法院开庭。
他们盼望今天开庭带来好消息。
业委会成立一波三折
在业委会主任杨兆瑞看来，10多年来，小区一直没有正式的业主委员会，使得小区事务成了物业公司的一言堂。
事实上，小区停车难，停车位权属不清等问题，纠结了九龙山庄大约10多年时间。
九龙山庄自从1996年便开始租售车位，而在11年之后，业主们才集中起来维权，其中的原因在于业委会的艰难成立。
杨兆瑞称，10多年来，小区一直没有正式的业主委员会，使得小区事务成了物业的一言堂。“直到2006年4月23日，第一届业主委员会正式成立，我们的维权才有了点眉目。”
1998年，按照当时的规定，在开发商的牵头下，小区成立了物业管理委员会，此委员会被业主们认为被开发商控制，就决定罢免这个委员会。
第二年，小区内一位在中央某机关做法制工作的张姓业主牵头，组成了筹委会，准备成立业主委员会。
但这个筹委会刚开了两次会，张姓业主的汽车就被扎了两次。他报警无果后，将5000多一平方米的房子，以4000元的价格贱卖，离开了九龙山庄。业主委员会宣告流产。
杨兆瑞也参加了那次筹建。失败后，业主们沉寂了4年。
2003年9月起，杨兆瑞又开始发起筹建业主委员会，“那时候，业主跟物业的矛盾更尖锐。托儿所、锅炉房、综合楼等大批共有设施，都跟业主没了关系；售楼书上的果园、绿地、道路、绿地都先后被划建了停车位。”
这次筹建，花了两年7个月的时间。小区物业不提供任何办公场所，也没有经费。筹委会想发布个通知都没地方贴，贴了就有人扯掉，宣传横幅也经常存活不到一夜。
据杨兆瑞回忆，2006年的春节，小区全体业主为业委会投票。大年初一，他穿着军大衣，脖子上挂着票箱，和同伴一家一家地访问拉票。“没办法，物业不给我们业主的通讯录。”
2006年4月23日，以杨兆瑞为主任的九龙山庄业主委员会终于成立，向物业的维权也拉开了帷幕。
辞退不掉物业公司
物业公司三次发函业委会要求另请物业，当业委会请来新物业公司，原物业公司却“赖着”不走。
新成立的业委会首要任务即是投票表决，更换物业公司。
在2006年9月召开的业主大会上，九龙山庄663户业主中的580户同意更换物业，超过2/3占多数。
2007年6月起，九龙山庄物业管理中心先后三次给业委会发函，自称因“物业成本高涨，公司财务一直处于亏损状态”，承诺8月前就将撤离，要求业委会另请物业。
2007年7月18日，九龙山庄业委会为北京首华物业管理公司在大兴区小区办备案，后者自此成为该小区法定的物业公司。
但当新聘的24名保安列队进入九龙山庄后，以前的保安仍站在门岗上，寸步不退。
“你们的决议对我们没有约束力。”九龙山庄物业管理中心认为，业委会没有召开业主大会进行全体投票，很多业主其实不想更换物业。
“他们认为业委会之前提供的业主签名同意更换物业的书面承诺是假的。”杨兆瑞说，“承诺书都是发到各家的，签名怎么假冒，肯定是有人背后做了活动。”
同时，另一份承诺书的签名也在业主中间进行，那是“希望九龙物业继续为山庄服务”的承诺书。
“他们以小恩小惠来骗来签名，比如，如果你签名，停车费会减少些。”杨兆瑞也质疑九龙山庄物业中心提供的业主签名承诺。
冲突在今年9月4日升级。
这天上午，30余名男子手持棍棒，闯进九龙山庄二区内的幼儿园，将20多名新聘的保安赶了出来，床铺和私人物品扔了一地。
这个规划中的幼儿园一直没有启用，先是做了一家小诊所，后来诊所搬走，新保安到来后，成为了他们的宿舍，和业主委员会的办公地点。
当天，九龙山庄物业管理中心的负责人对媒体承认，30余名男子是物业中心叫来的。至于纠纷，双方仍坚持各自的说词。
大兴区小区办主任郑伟学证实，目前，北京首华物业有限公司作为九龙山庄物业服务中标单位已经备案”，至于问及新旧物业交接为何如此艰难，郑以“目前此事已进入诉讼阶段，不便发表个人看法”婉拒采访。
“一个小区，两套物业。这样奇怪的现象全国少有。”杨兆瑞说，他代表九龙山庄业委会起诉九龙物业，合同解除却拒不撤离小区的案件尚在等候法院回复。
开发商执照吊销起诉无门
九龙物业被指与原开发商有“姻亲”关系，作为物业公司总经理的王希阳拒绝回答此问题。
作为业委会指责的对象，物业管理中心总经理王希阳则表示，“业主维权找错了对象。”
“小区车位又不是物业建的，我们有资格卖吗？”王希阳称，二区的200余个停车位是被开发商卖出的，卖的是使用权不是所有权，期限是40年或50年。
王希阳表示，物业公司将小区的部分道路和绿地划作停车场，是因小区车越来越多，业主没地方停车。85个停车位收益基本都用来做了管理费。
5月10日，九龙山庄物业管理中心就小区内停车位管理、清洁卫生等收支情况向业委会通报，但没有获得后者的认同。
购买车位的业主反映，他们没有领到正规的发票，而是一纸收据。一位蔡姓业主的收据显示，“北京九龙山庄房地产物业集团专用收据”，年月日不详，收费为3万8千元，收款单位没有盖章，开票人只写着一个“杨”字。
“北京九龙山庄房地产物业集团”便是九龙山庄的开发商。杨兆瑞曾想状告该公司，结果据工商部门的资料显示，该公司已被吊销执照告知因该公司法人代表已多次更迭，且目前该公司已被吊销执照。
九龙山庄业委会代理律师成凤忠称，他们没有坚持起诉开发商，主要是考虑法律执行的问题。“开发商的法人主体已经被取缔，此公司目前只建了这一块房产，已经卖给业主，目前没有任何固有资产，我们也考虑维权成本能否收回的问题。”
但物业管理中心总经理王希阳等人，被部分业主指与原开发商有姻亲关系。
九龙山庄物业公司和开发商是否有关系，王希阳拒绝回答此问题。
低价买车位者不愿起诉
杨兆瑞解释，之所以没有就被卖掉的车位起诉，因为以比较优惠的价格卖给了部分业主，这些业主不愿就此起诉。
没有起诉开放商的另一个原因，业委会主任杨兆瑞认为是，“业主们维权也有分歧”。
杨的解释为，之所以选择对百十万元的出租停车位进行维权，没有纠缠同样处于公共区域内被卖的那些几千万元的车位，是因与买停车位的业主有利益关联。他们以比较优惠的价格购买车位，如果诉讼会引起他们强烈的反对。杨表示，目前“我们是在努力团结所有业主维权。”
老杨认为不愿意参与维权的还有另外一拨人，“与物业公司和开发商有着千丝万缕联系的业主。开发商的亲戚朋友在小区中占有一定比例。他们自然对业委会的维权进行排斥。”
今年“换物业公司”的风声传出后，小区内也出现了传单，称杨兆瑞等人无风起浪，“杨兆瑞等人出于个人私怨，煽动不明真相的业主”。
业主张富惠公开质疑业主委员会的做法，他认为九龙山庄物业管理中心有序经营十余年后，对小区物业的一草一木都很熟悉，业主委员会在没有征求每一个业主意见的情况下就换物业，并让物业代收委员会的办公费用，动机十分可疑。
拉票过程中，杨兆瑞也曾多次被业主轰出家门。
“实话说，很多业主对这个根本不关心，还怕得罪物业。”杨兆瑞说，“尤其是20多岁的年轻人，还嫌我们烦，没事儿找事儿。”
与此同时，九龙山庄业主安美容等五人联名起诉杨兆瑞，称其盗用他们签名。记者试图联系这五名业主，并没成功。
对此，杨兆瑞认为小区物业并没有做到有序经营，“物业乱在附近出了名，很多第一批的业主都搬走了”，业主委员会的工作只能是少数服从多数，个别业主有疑义很正常。
对业主起诉起冒用签名一事，杨兆瑞表示自己也不清楚怎么回事，“可能是表决程序的问题”。
九龙山庄乱局继续
该小区的维修基金为零，市建委对此定论为“非法使用维修基金”，资金至今仍未追回。
让杨兆瑞感到无奈的，老物业坚持不撤离，小区的各项设施的权属及公共维修基金账目仍出在混乱状态中。
2006年3月，杨兆瑞就任业主委员会主任后，立即去查小区维修基金的去向，结果，北京市建委的记录显示，该小区的维修基金账户余额为零。
“我一下子就懵了。”杨兆瑞去找物业，负责人告诉他，为了给小区修路，和刷外墙，已经花了200多万元的维修基金，还剩500多万元。
业主委员会对维修基金的使用程序和数目提出了质疑。2006年6月，杨兆瑞向北京市建委举报了九龙山庄物业管理中心，“使用维修基金必须经全体业主了解经业主委员会审批报北京建委备案，且财务公开，九龙山庄物业的做法显然是错误的。”
北京市建委对此定论为“非法使用维修基金”，被挪用的维修基金至今仍没有追回。相关部门表示，九龙山庄的事情已上了法庭，他们不便接受采访。
杨兆瑞称，大兴区小区办曾多次透露，九龙山庄物业管理中心因挪用维修基金，2006年没有通过年检，经营资质已被吊销。但在9月底，九龙山庄物业管理中心在小区贴出通告称，该中心并没有被吊销资质。
而引起新旧物业冲突的幼儿园，更让业主们感到蹊跷。
今年9月4日，一郑姓男子拿着房产证，带人赶走了九龙山庄幼儿园中的保安。“本来是小区的共有设施，居然被私人办了房产证。”杨兆瑞说，业主们开始都不相信那房产证是真的。
但大兴区建委权属科则证实，该房产证确实确实合法。小区全体业主共有的幼儿园如何成了私人房产，还办出房产证，大兴区建委对媒体的解释是“操作失误”。
杨兆瑞等业主对此解释的真实性表示质疑，并就北京市建委颁发这张房产证的行为提出行政复议。
目前，杨兆瑞正在等待复议结果。
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物权法条文摘录
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
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2007-10-11 09:13:31
