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时代庄园深陷“维权”困局
时代庄园深陷“维权”困局
两年多前，时代庄园是个安静祥和的别墅小区；今天，却变成一个纠纷频发之地。改变缘自2006年春天，业主大会通过招标选聘物业的决议，由此引发了开发商、物业、当地政府和业主的利益纠葛，社区一步步走向混乱。
在此过程中，“维权”业主们并没有采取激烈的手段，在他们看来，从物业招标、换届选举到临时电诉讼，全都是按照法律程序来进行的，并告知相关部门。但反对的声音和力量非常强大，结果越来越糟。
那么，问题究竟出在哪里？
业内人士认为，在“维权”过程中，业主间的共同决定至关重要，应首先考虑业主内部意见一致性的问题；另外，找准责任主体提起诉讼，也是解决问题的策略之举。
问题一 物业服务“几乎为零”
“我们小区的围墙倒了一截，”上周，时代庄园数位业主向本报反映，这是自5月份小区树木遭砍伐后出现的又一事件。其间，一户业主家连续两周被盗，居民人心惶惶。
同时，小区业主诉开发商提供临时电胜诉，申请了强制执行，但迟迟未能落实；社区里，私搭乱建严重，甚至有业主将房屋推倒，重新盖房；此外，小区绿地纠纷长期未能解决。
提起时代庄园，朝阳区来广营街道办、时代庄园居委会及当地派出所均感头痛；而对居住在此的业主们来说，他们感受到的是物业服务沦落至几乎为零的尴尬以及房屋贬值的心痛。
时代庄园地处亚奥板块，是近两年北京的热点区域，本来物业应该快速升值，但小区的状况，却因为长时间的“维权”和反“维权”力量对峙，导致社区管理陷入真空状态。
问题二 两业委会并存互指“不合法”
2006年5月13日，由于业主对开发商指定的物业公司服务收费和服务质量不符表示不满，时代庄园业主大会形成了“通过招标方式选聘物业服务企业”的决议，并决定物业合同到期后不再续约。
但这个决议到小区办备不了案，小区业主之间也出现了分歧，到2006年末业委会换届选举时，由于部分业主的激烈反对，选举开票仪式被迫转入别的小区进行。
然而，事情并没有结束，由于在换届选举的全过程中，乡政府、居委会既没有派人出面，也没有在备案表上盖章，从而导致新一届业委会至今未能在小区办备案。
去年9月，来广营街道办和时代庄园居委会依据市建委的批复，组织重新选举出了一个业委会，即“后业委会”，并迅速在朝阳小区办备案。
“这个批复法院已经裁定是无效的，”业委会主任芦岩称，业委会去年11月针对市建委的批复提起行政诉讼，在今年4月，法院已做出裁决。芦岩等认为，依据此批复而选举出的“后业委会”也是不合法的。
问题三 业主与物业“破罐破摔”？
去年，为了履行2006年的业主大会决议，新一届业委会进行自主招标，选定了中实物业提供服务。
原物业金世恒业未参与招标。其负责人表示，业委会没有在小区办备案，其合法身份令人怀疑，不能代表大多数业主的意愿：“后业委会”也不承认中标的公司。自主招标陷入停滞，中实未敢强行交接。
据了解，金世恒业与业主的物管合同已于2006年下半年到期，此后并无再签署任何合同。目前在小区的服务属于“事实婚姻”，对此其负责人表示，“只要事实上提供了服务，我们就可以在小区呆下去”。他说，由于居委会、乡政府都要求金世恒业继续服务以保持园区稳定，所以该公司还是继续为小区业主提供物业服务，不会考虑撤离。
业主方面，很多人选择了拒缴物业费来表示抗议。“物业不撤离，业主不缴费，服务跟不上，形成了恶性循环，”业主程先生说，经过两年多的消磨和对抗，业主们似乎也没有积极性来做一些事了。小区现状令人忧虑。
反思
反思一 应先诉物业不撤离
作为第二届业委会成员，程先生对小区现状进行了诸多反思。他说，目前的物业“无合同”服务，已经严重影响了小区的正常生活，业委会正在考虑对其提起诉讼。
之前，时代庄园业主采取了拒缴物业费来对抗物业的不撤离，结果造成物业服务岗位和人员锐减，物业公司只能勉强维持。
而在健翔园前业委会主任任晨光看来，诉“物业拒不撤离”早该提出，“在这方面北京市已有成功案例，”他指出，物业招投标决议是第一届业委会召集做出的，完全合法合规，法院应该会予以支持。
反思二 行政诉讼没找准“责任人”
对于业委会诉市建委一案，虽然法院裁定市建委批复无效，但是否就可以认定据此进行的“后业委会”非法？
舒可心认为，法院裁定市建委批复无效的消息对小区具体问题的解决未能起到作用。因为从程序上来讲，已经（朝阳小区办）备案的“后业委会”是合法的，如认为其不合法，应诉小区办而非市建委。同时，业委会要证明自身以及物业自主招标决议的合法性，也需诉朝阳小区办不予备案。
反思三 业主意见如何统一？
为什么“维权”越久，反对的力量丝毫不见消失？
对此，诸多社区界人士认为，根据《物权法》精神，社区事务须由业主共同决定，如果业主们自己都难以形成统一意见，那么任何决议都难以执行。而时代庄园分“派别”、业主对立情绪严重，作为业委会来讲，如何消弭对立，把业主的力量统一起来，争取到更多业主支持，是当务之急。
出路 调整策略继续维权
业内认为，根据以上反思和建议，业委会和业主均可调整方式和策略，继续“维权”。
同时，上月开始征集意见的《物权法》中关于建筑物区分所有权的司法解释，以及关于物业服务纠纷处理的司法解释正式出台后，将有望让时代庄园的纠纷找到更多的处理依据。
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2008-07-11 13:43:11
