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物业收费制度简析----为什么物业企业不肯多服务!（老贴重发）
物业收费制度简析----为什么物业企业不肯多服务!
http://bbs.hlgnet.com/info/u12047890/
物业收费制度简析
目前物业收费制度通常有两种方式：包干制与酬金制
现就这两种收费制度对于物业企业发生作用进行分析。
包干制是当前小区物业服务采用最多的收费模式，这种方式操作简单。但是这种方式的缺点也是非常明显的。
因为采用包干制后，他的收费标准一经确定，那么它的物业费总收入也确定了。在实际物业服务工作中，他将会面临这样一个尴尬的结果：
1：服务内容越多越挣不到钱。因为增加服务必然增加投入的成本，但是在总收入固定的情况下，成本越多，利润越低。
2：服务越好越挣不到钱。同样提高服务质量也需要增加成本。
3：包干制不需要公开账目。
但是，当前业主对于物业服务的需求是怎样的呢？随着经济条件的发展，尤其是回龙观这样的小区，大家的经济收入水平都在不断提高，则对于物业服务内容有着如下要求：
1：服务内容要求增多。
2：服务质量要求提高。、
3：明白消费，对于物业费收支要求查帐。
简单的讲，当前广泛采用的包干制与业主对物业服务的要求严重对立。无论任何一家物业服务企业，它首先是一家经营性的单位，其必然追求利润最大化。在采用包干制的情况下，当前大家所面临的问题与困境得不到根本性的改变。正如一位业内人士所说：“对于企业老总来讲，就两个选择：要么不长良心，要么不长脑子。”
酬金制目前在国外得到广泛应用，在香港也采用的是酬金制，国内的深圳目前也采用了酬金制。
酬金制中，物业服务企业按服务费用总额的一定比例提取利润。通常在5%-8%。对于酬金制，可以用一句通俗的话讲：物业企业是给多少钱干多少活。在此模式中，可以有效的将业主的需求与物业服务的激励统一起来。
但是在国内为什么酬金制实施很少，主要原因是酬金制需要的前提条件较为严格：
1：需要业主组织作为买方。具体讲需要有业主委员会。
2：对业主委员会专业素质要求较高。要求业主委员会成员具有财务、物业管理方面的知识与经验。
3：需要市场化的物业服务专业队伍。目前绿化，保洁、保安之类的公司还没有达到市场化竞争的条件。
4：法律条件。在此方面随着《物权法》通过。这方面问题应该已经得到解决。
基于以上分析，对于当前物业服务中所遇到的很多问题，相信大家已经有一个简单的认识了。
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2009-12-22 10:59:46
