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一位公司老总论述回龙观商业发展的文章-----北京回龙观商业地产发展现状与趋势分析
北京回龙观商业地产发展现状与趋势分析
文/北京中大恒基不动产营销有限公司董事长 刘益良
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回龙观概况
回龙观镇总面积32.7平方公里，商业设施规划总占地面积2.5平方公里，占镇域面积7.6%。全镇现有11个行政村和18个居民小区。常住人口 6.6万，其中新入住人口4万人，占全镇总人口的60%。2000年以来，新建居民小区住宅面积360万平米。2002年，全镇完成税收1.37亿元，同比增长147%；实现财政收入4820万元，同比增长262%。
近年来，育新花园、回龙观文化居住区、北京市中关村生命科学园、中关村国际商城、中关村新材料园等一批市级重点工程的落成与开工，加速了回龙观地区的城市化进程，回龙观镇已经成为人们“居住生活、投资兴业”首选之地。2000年，回龙观镇被市政府确立为中关村高科技园区的发展区。
2005年前后，全镇将基本完成城市化改造，常驻人口达到20万人左右。
现代流通服务业将成为未来主导产业
当地政府决定，未来紧紧围绕发展现代流通服务业和现代制造业开展各项工作。
目前，镇域流通服务业营业面积约25万平米，在建商业设施面积60万平米。流通服务业注册资金1.72亿元。酒店餐饮、连锁零售、商品物流、旅游产品、房地产开发等流通服务业已成为全镇经济的主导产业。2002年，流通服务业实现营业收入约6亿元，完成税收8200万元，占税收总额的60%，回龙观镇现代流通服务业体系已初具雏形。
一、 现有流通服务业各具特色。餐饮服务业:全镇用于酒店餐饮及娱乐业基础设施建设的资金已累计超过20亿元，投入使用的营业面积15万平米，2003年完成营业额达到3000万元。
连锁店：京客隆、天客隆、天福等国内知名连锁店相继落户回龙观镇，为当地居民提供了优雅的购物环境和优良的服务，提升了回龙观地区零售业的品味，基本满足了当地居民日常的购物需求。
2003年，各类连锁店营业面积达2.5万平米，完成营业额2.1亿元。
规模市场成为各类物流中心：京昌回龙观建材城、城北回龙观商品交易市场、回龙观汽配城等一批规模市场的兴起，促进了回龙观镇物流业的发展。其中，城北回龙观商品交易市场规划占地1100亩，将建成城北最大的农产品物流中心，目前，已有100多家大宗农产品批发商来此营业，发展势头良好。
规模市场共占地1500亩，设施建设投资1.2亿元，营业面积8万平米，2003年销售收入达到了8000万元。
二、在建商业设施将构成现代流通服务业的主体。目前，回龙观镇有5个使用面积在1万平米以上的大型在建商业项目。包括：1、占地102公顷，建筑面积30 万平方米，投资17亿元的中关村国际商城；2、占地280亩，建筑面积20.8万平方米，投资2亿元的欧德宝国际汽车城；3、建筑面积5.6万平方米，投资3亿元的回龙观购物中心；4、投资1000万元，占地5亩，建筑面积1.05万平米的三合庄商业楼；5、金燕龙大厦底商。
上述在建项目将耗资24亿元，完成建筑面积60万平方米，构成回龙观地区现代流通服务业的主体。
三、拟建流通服务业设施。按照回龙观镇总体规划，2005年以前，全镇还将启动包括回龙观文化居住区配套商业设施，北店时代广场，西三旗科技大厦底商超市等流通服务业设施60万平米。预计投入资金30亿元。其中占地46亩，建筑面积9.2万平米，投资2.7亿元的北店时代广场将于2003年9月份开工建设。
2005年后，全镇流通服务业营业面积将突破150万平米，完成规划中的商业设施建设。
发展现代流通服务业，振兴回龙观地区经济
受土地资源和规划的限制，回龙观镇未来的经济结构中，第一产业将全面退出，以高新技术为依托的现代制造业将集中于发展空间有限的回龙观工业园区内。现代流通服务业将无可替代地成为回龙观镇未来主导产业，成为吸纳劳动力就业和增加居民收入的主渠道，是回龙观镇产业结构调整的主要方向，是回龙观镇经济发展的必然选择。
在高标准规划、高品位设计、高速度建设、高水平管理的前提下，建立适应城市化发展需要的房地产、金融、通讯、餐饮、家装、建材、物流配送、医疗服务等现代流通服务体系，最大限度地满足本地区及周边地区居民和社团的消费需求,并以此加强对周围弱势商圈的辐射效应。到2005年，现代流通服务业对全镇经济贡献率将达到70%以上，初步完成产业结构的调整，使回龙观镇真正成为“投资创业，旅游休闲，生活居住”首选之地并率先实现现代化。
根据北京市“十五”时期商业发展规划,新发展的边缘集团居住区如回龙观、北苑等地,都要按照地区级商业中心和社区商业中心的规划要求,做到“统筹规划、合理发展”。此开发环境分析旨在通过市场调查与研究，在知己知彼的研究过程中展开对市场机会的挖掘，以实际状况来引导项目的产品定位，确保本项目的科学规划，最终奠定因势利导的市场进入准则。
一、回龙观业态分布基本情况。回龙观文化居住区商业用房和商业区的开发工作是与小区住宅的建设同步而行的：到目前为止回龙观文化居住区商业的布局已基本确立，归纳起来可称之为“三横三纵”，
一横是回龙观居住区十里长街，其南北两侧的大型、综合性的商场所构成的商业街贯穿整个小区；二横西起云趣园二区北端，东到E04区北端的底商街；三横西起龙腾园六区北端，东至正在建设中的E03区北侧底商，他们的经营业态因受到底商房经营类别的限制(市政府规定底商房有五种行业不得经营：餐饮、娱乐、生产、加工、网吧)，多是以美容美发、花店、药店、便民店等为主，其主要服务人群是周遍住户。
一纵是以风雅园二、三区东侧商业用房为主体的一期商业区已行成一定的商业氛围，特别是风雅园二区东侧的餐饮街在本地小有名气，它的南侧风雅园三区商业则是以超市、百货、等零售业为主；二纵是以新近开通的城市铁路“回龙观站”为起点，向北延伸到小区十里长街的周庄北路，其道路东西两侧的配套商业设施必将是回龙观主要的商业区之一；三纵是正在建设中的“站前东街”，其商用房的经营业种是以餐饮、休闲娱乐为主，零售业为附的布局。
二、商业用房建筑规模、租售价格。回龙观一期商业用房投放量约4万平方米，其中纯商房面积约3.2万平方米，底商房面积约8000平方米。销售价格：纯商均价每平方米5500元，底商大致在每平方米5000元。二期商业用房投放量约5万平方米，其中纯商房面积约3.8万平方米，底商房面积约1.2万平方米。销售价格，纯商均价每平方米 6000元，底商每平方米5500元。三、四期总投放量达到5万平方米，价格将在二期的基础上有所提高。
三、居住区整体商业氛围及趋势。回龙观文化居住区作为本市重点经济适用房项目，随着居住区的不断扩大，入住居民不断增加，为商业经营保证了稳定的消费群体，加之合理的商业布局等诸多因素都为本区的商业经营活动提供了良好的商业氛围。整个居住区的商业趋势主要是以大型、综合性商场为主，小型社区服务类商业为附，消费层次面向大众工薪阶层。
四、十里长街两侧商业情况及发展。十里长街是回龙观居住区最主要的道路，西与京昌高速相通，东到立汤路，其两侧的商业多为大型百货零售业，具体规划正在审定当中。单从目前居住区内经营业种看缺少象“北辰购物中心”、“家乐福”这样具有较大规模，较高知名度的零售企业加盟。十里长街作为本小区的主干道其两侧的商业房无论是位置上的绝对优势(地理位置、广告效应)还是在商用房建设规模、内部结构上都是其他地段或商房无可比拟的。这就为大型零售业的进驻创造了条件。同时还应吸引餐饮、娱乐、健身等多种富有文化内涵的企业进驻。
五、闲置商业面积由于回龙观地区未来潜在的消费能力，回龙观经济适用房的开发商天鸿集团修改了建筑规划，在二期、三期的一部分增加了底商和纯商的面积，总面积超过1万平米。这部分面积较大，后期入住率尚待提高，故大部分面积仍在消化之中。目前一些商业的建筑结构形态存在问题，销售价格及按揭的支持也欠理想，这部份商业须合理规划，以此带动未来商业面积的销售。
六、总体评价。目前，回龙观整体的规划有些杂乱，城乡结合的特色比较突出。现有商业业态分布不均衡，但结合回龙观庞大的社区规模与居民潜在消费能力，未来引入大规模商业的前景乐观。
结论：须加强前期科学规划与后期统一管理。
小 结
就目前回龙观社区规模而言，虽然人口较多，但其消费力弱于城里社区，其2%配套规模是十分正常的。另外，经计算目前每人所占商业面积为0.83M2，已接近北京市商委“十五”规划指标，达到国外商业人均水平。
回龙观周边的立汤路沿线高档商品房、别墅区林立，入住的多为高薪收入阶层，但是社区商业极不完善，无法满足入住居民的商业需求，故今后回龙观更为健全的社区商业可对此类地区造成一定规模的商业辐射。有了良好的社区规模与区域条件，若能尽早科学规划、合理开发，抢先占据商业机会，前景一片光明。
但同时，以下几个商业劣势不容忽视。
一、缺乏前期规划与后期管理，使现有商业业态分布失衡。调研数据表明，餐饮、零售、便民服务在面积和数量上都位于前三位，传统商业占据着举足轻重的地位，但并无国际品牌的大型超市等主力店，高档次商品比较少。同时，在前期商业规划中未重视文化休闲娱乐设施的开发，休闲娱乐场所、运动场所极少。
面对这种商业的局面，非常看重此地区未来发展趋势、且有意进入该地区的大型零售商感到十分犹豫，表现为：既是不愿失去未来商机，又不愿过早进入承担一到两年的亏损局面。
前期科学的规划与后期加强市场引导与管理才会有利于商业往良性方向发展。
二、周边商业发展速度加快，区域供应量将迅速放大。前面统计可以看到，未来本区域与周边区域商业发展脚步将会加快，而且规划面积较大，如果规划都能得以实现，区域商业面积不仅大量增加，还会出现供过于求的局面。但是，目前开发的回龙观购物中心因资金链断链而停止下来，另外北店村项目也种种原因进展缓慢，给区域内其他商业项目的发展带来了机会。
三、SHOPPING MALL对回龙观商业发展构成威胁。清河的中关村SHOPPING MALL虽然与回龙观相距近10公里，但回龙观社区仍在SHOPPING MALL 商业辐射范围之内。同时对于SHOPPING MALL业态，往往以商业巨无霸形象出现，在国外，SHOPPING MALL的商业辐射范围往往要达百公里以上距离。
另外，回龙观大量居住人口就业在中关村或北京北部地区，此SHOPPING MALL对在回龙观居住的上班族的吸引是不言而喻的，未来对回龙观消费力的分流作用将是不可阻止的。
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2005-08-19 09:59:45
