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分期开发小区可成立临时业委会



　　北京紫玉山庄分五期开发，第四期正在对外发售，一期业主入住已逾十余年，几经努力尚未成立业主委员会。据报道，分期建设的小区成立业委会最大障碍在于：小区其余部分仍在开发，入住的业主未能达到规定的2/3面积票权数。（昨日《新京报》）有专业人士建议“一楼设一业委会”，以解决分期开发小区的物业管理区域问题。


　　此项建议固然简便，但是实践中，物业纠纷往往并不是来自某一栋的业主。大量发生的公共绿地缩减、车库会所产权不明、物业服务不善等现象，乃是全体业主的共同利益受损。

　　而且此举还将制造一条新的障碍：此楼业委会与彼楼业委会之间的利益诉求如何平衡与集中？这对本已因众口难调而长路漫漫的业主维权，又将徒增新的曲折和变数。

　　事实上，分期开发小区成立业委会并无法律障碍。早期入住的业主即使不能达到2/3面积票权数，但并不能否定其业主身份和相关权利。公共事业的合众性质决定了有关权利人不可能同时进退，有先有后，陆续进入乃是常态。

　　然而，根据先入为主的自然法原则，早期的权利人完全可以本着善良管理人的义务，预定有关规则并为此承担责任。

　　在此，不妨参照经济生活中的公共组织———“公司”的发起成立制度。根据《公司法》的规定，公司发起人可以先行制定公司章程，行使成立中公司的相关权利，当然一旦事后证明发起人有自利行为，或者因重大过错给公司及股东造成损害的，发起人应当承担相应的赔偿责任。

　　同样，在分期开发的小区里，早先入住的业主可也先行成立临时业委会，秉承善良管理人的义务和诚实信用原则，代表已有的和未来的业主行使业主权利，但是因其自利或者重大过错给业主造成损害的，所有业主包括后来入住者均有权要求损害赔偿。临时业委会代行业主委员会的职权，直到入住业主达到规定的面积票权数时，正式召开业主大会，选举成立业主委员会。

　　□江渚上（北京律师)
2006-11-27 00:15:29   此文章已经被查看236次   
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