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说说龙禧一区的物业管理
说说龙禧一区的物业管理
龙禧一区的物业是由深圳长城物业公司管理，这是家全国一级资质的物业公司，是全国首家集团化物业企业，按理说其物业管理应该是优秀而专业才对，但实际管理让人难以恭维，其物管的结果并不像它的名片那样闪亮。
作为业主，我们曾与管理办公室的物业人员（大家平时都上班，得空去趟物业，很难碰上物业的经理们）有过多次沟通，也友善地提出许多物业急需改进的方面，但令人遗憾的是，这些意见全都石沉大海，毫无作为！
小区是业主的家，物业公司就是业主请来的大管家。业主拿这里当家是毫无疑问的，但物业公司是不是能全责地当好这个管家就不好说了，因为评定的标准只有一个：业主满意！实事上，我们这些业主真正地满意过吗？
不可否认的是，我们所居住的是经适房小区，物业费标准较低，物业公司量力而出，不可能要求其提供高标准的物业服务。但是，基础的管理、基础的服务还有要有的吧？不但要有而且要管理、服务到位才是，不到位就是视同无有，就是失职！
让我们来看看具体的实际情况：
1、小区环境治理
环境治理包括小区的卫生清洁、绿植养护、环境面貌、环境秩序及相应的硬件维护等。
园内卫生清扫是我小区物业服务中做得最好的一项。非常敬佩那些清洁员们，向他们致敬！小区树木较多，每日清扫很辛苦，但他们无论刮风下雨酷暑严寒，还是把小区打扫得很干净！
但是，除此之外，还存在许多不足：
例如，垃圾桶损坏严重。
全小区可能也只有管理办公室门前的2个垃圾桶是完好的（因为那可能是给领导看的），其他大部分都已经破裂，有的连盖子都没了，长期无人维护，尽管清洁员们经常清洗垃圾桶。
垃圾桶大部破裂的主要原因是每日垃圾车“十分给力”的装卸造成的。我曾注意过，垃圾车每次装卸，其师傅都很对桶十分“给力”，而且时常看到卸完后垃圾桶周边区域一片狼籍。物业公司对此不知有无采取措施，与环卫公司的协调是完全必要的，或者在每次垃圾车装卸时派清洁员跟随，垃圾桶轻放一些，及时清扫作业后卫生等。
小区之前曾使用过天蓝色稍小一号的外表光鲜的垃圾桶，但在很短的时间里就全部被破裂掉了，除装缷原因外，桶的材质偏脆也是个主要因素。这就牵扯到物业公司在选购环节上的管理是否严谨，毕竟损失的垃圾桶成本要从物业费中出，而如此的购买和日常管理的不到位行为是对物业费出资人，也就是业主的不负责任。
例如，破旧自行车无人管理。
小区车棚内破旧自行车很多，东倒西歪很影响小区整洁美观。
物业曾经贴出过告示，要整治这些破旧自行车，但最终不了了之，未见有何动作。如果说，破车处理牵扯到许多业主的原因，那么，车棚里的车倒了，你扶一下，把车摆整齐了总该可以吧！可叹那些破旧车长年累月横尸一片，无人问津！
例如，个别首层住户私自圈占公共绿地。
小区绿地是全体小区业主的公共权益，而有个体一层业主公然私自圈占门前绿地，有的更是煞费苦心，高规格进行圈占，不仅破坏绿地原有功能，而且影响小区整体环境的美观、协调。对此，物业公司见怪不怪，未能履行维护全体业主权益的责任和义务。
例如，个别顶层住户私搭乱建阳光棚，遮挡低层住户的阳光。
此问题同样长期存在，从一开始物业公司就没有制止，如今已即成事实，正需要物业公司发挥对公共部位管理和协调的能力。但物业公司在此问题上实在没什么表现。
2、小区安全治理
“安全”是一个社区最容易也最不能出错的地方，是检验一个物业公司管理水准的重要尺码。
小区的安全治理包括治安、防火、交通和公共设施的安全等等。具体到安保工作中，它的工作范畴应包括小区的治安防范、火灾防范、停车场管理、自行车管理、安全设施及监控设施管理等多项管理责任。这些都是物管安保工作必须要做的。
龙禧一区的物业安保是否做到了呢？
我们看到的似乎只有看大门！别的工作做了没？不确切。也许做了，但可能是做的太少或是没有真做，让我们没看到，也没感觉到。小区只有一个大门，出和入都走这一个门，客观上为物业节省了保安人力，按理说小区的安保工作做得更充分才是。但是呢……让我们说一些实际的问题：
例如，保安员人数奇少，年岁偏大，素质普遍不高，怀疑整个安保难有保障。
保安有多位是40岁以上年纪或是更老的老同志。看他们木讷的表情，反应的迟缓，一问三不知的答话，让人真为小区的安全担忧，看着就没安全感。
保安员人数少得可怜。每时每刻，我们能见到的只有大门处1个保安在岗执勤，虽然是轮值，但在岗保安人数也太少了吧！上下班高峰时也还是一个人（别的物业这时一般是2个人值勤）。那么，巡视、消防、停车管理、监控谁来做呢？
例如，大门口人行门禁形同虚设。
一天到晚，大部分时间全是大敞的，无论什么人无需读卡随便出入，保安员虽近在咫尺，但根本不管。看看旁边的北店嘉园和流星花园，人家的门比我们的多多了，但人家个个大门都有门禁。我们为什么装了反而不用？谁之过呢？
例如，大门起落杆故障频发。
本来是新设备，但在短时间内多次发生故障，是质量原因还是安装不当？
读卡器本来可以在稍远距离读卡（这样即利于行车安全，又可以让开车人在雨天或是冬季不便开窗的情况下读上卡），现在却不行了，问保安一问三不知！
例如，外来车辆进出小区没有登记手续。
每个小区的外来车辆、无车位的车辆驶入时，都会有登记手续，或填单或问清事由发给临时出入卡。我们这里为什么没有？经常看到无卡的车辆进出大门时，就是摁摁喇叭，保安抬杆就放行。太不严谨了吧！如果真有情况，你怎么防范！偷车的，你这样能卡住吗？有登记还有的出问题呢，更何况没有？
例如，大门外道路两侧停放车辆严重遮挡出车视线。
大门外道路两侧停放的车辆很多，它们将出门车辆上路的视线完全遮挡住了，由此已经引发过撞车事故，有业主早已向物业提出过意见，看能否协调解决一下。但物业对此根本不理不采。虽说是在小区外，但与小区内业主息息相关，怎就不能想办法解决？
例如，小区内机动车违规乱停乱放现象严重。
有的业主只图自己方便，车不停车位上，在防火通道、休闲空地、甚至道路上乱停，此现象比比皆是，已很普遍。其危害不言而喻，不仅影响交通安全和环境秩序，而且存在诸多隐患。
物业公司虽采取了一些措施，如放置水泥墩、贴条等，但由于措施太缺乏专业性和连贯性，效果很差！不自觉的人视此为儿戏，貌似坚实的水泥墩，被人们随意搬移，连接的锁链被随意挣断。起初保安还坚持贴条警告，但不起作用后，就不了了之。现在索性爱咋地咋地，没人管了！
不要小看如此停车，如不治理，小区无序化状态将得以漫延和放大，最终受害的还是我们业主自己。
小区安全治理除安保工作外，还有公共设施的安全维护，通常指小区的硬件设施的维护和增值服务，包括小区水、电系统设施，电讯设施、景观设施，道路交通设施，公建房屋设施、安保专用设备设施和文化娱乐设施等等。
对于在这些方方面面的设施维护，物业做得到底怎样？因为没有人给交底，不得而知。凡平时可以看到，提几点不足：
例如，外围护栏锈蚀严重，从未重新油饰过。建议定期油饰。
例如，道路交通设施非常不健全，而且不够规范专业，客观上造成乱停车现象屡禁不止。建议全面规划道路交通设施设置，利于小区交通管理，更利于交通安全和有序。
例如，小区无系统的绿植喷灌设施，日常给绿植浇水效能差，费时费水，绿植完好率低（主要指草坪）。建议增建喷灌设施，利于节水，节约成本。有条件时可建中水处理站，建绿色生态小区，提升小区物业价值。
例如，小区缺乏必要的便民商业服务设施等。
例如，小区的信报箱部分锁具已经损坏，长期搁置无人修理。
这些都是些很寻常的小事。对于一个集团化一级资质的专业化物业公司来说，实属物管中最常见的，解决起来不应是什么问题。但它在我们龙禧一区的社区中就成了长期无曾解决的问题，这就不是小事了！
小事看大，我们从中看到的就不仅仅是一个物业公司的专业水准那样简单的问题了，而是这个物业公司对我们全体业主的责任心到底有多强的大问题了！既然是我们业主聘来的管家，那你为什么就不真正地站在业主的角度，为业主想问题、解决问题呢？
3、生活秩序和社区文化的营造和健康发展。
这是个大问题，是一个物业公司是否具备高水准物管水平的体现。
生活秩序就是物业公司为保障小区最大多数业主的利益，而不断努力培育、营造、确立小区良好的健康积极的生活氛围。社区文化是社区生活秩序的特色表现。
小区开园7年多，业委会至今未能成立。
从2003年小区开园入住，长城物业管理这个小区也已经7年多了，但时至今日，小区的业委会还未成立，说起来真让人可笑！没有业委会，谁来对物业公司行为进行监督，我们众多业主的权益又从哪儿去体现？
大修基金在谁手里？这样一笔大钱谁来管理使用？从无知晓！
累了，先说到这吧。
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2011-01-28 23:31:50
