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凤凰财经：经适房上市11月1日执新规“拿意见”不增“经转商”费。你被中介忽悠了吗？
“2008年之前的经济适用房，30万元就能‘经转商’了。”家住天通苑的市民李先生近期被经纪人鼓吹“经转商”的电话弄得不胜其烦。近日，北京市住建委出台《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》（征求意见稿），规定自2012年11月1日起，满五年经适房上市需由区县住保部门出具《出售意见》。部分中介经纪以此为由鼓吹“经转商”，但记者走访后发现，2008年之前的老经适房上市必须“经转商”，综合地价款、契税和个税三项税费之和，拿意见不增加经转商费用。
中介大肆鼓吹“经转商”
近日，家住天通苑的市民李先生经常收到中介经纪的电话，“大哥，政府又收紧经适房上市的政策了，您手里的房子满5年了的话，赶紧先转成商品房吧，将来就能按市场价随意出售了。”
根据经纪人的说法，李先生的房子属于已满五年、可上市交易的2008年前老房，需要交大概30万元的税费“经转商”，中介公司则从中收取总房价1％的服务费。
市场并未出现“经转商”潮
中介经纪口中的收紧政策，是指9月7日公布的《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》（征求意见稿）。根据《征求意见稿》的规定，自11月1日起，已购经适房满五年的可上市交易，同等价格条件下区县住房保障管理部门可优先回购。拍卖或出售所得价款按规定扣除需向政府补交的土地收益等价款后，剩余部分优先偿还抵押权人。
天通苑、回龙观、三环新城是知名的北京经适房集中地。“最近回龙观地区并没有出现疯狂‘经转商’的情况。”昨天下午，记者走访了回龙观地区的我爱我家门店，经纪人刘经理告诉记者，目前确实有一些小中介公司在鼓吹“经转商”的交易，“目的很简单，就是为了赚取服务费，最低的一单就收1000元。其实，老经适房上市交易从去年提高二手房最低过户指导价后就变少了。”
经适房上市分三种
根据北京市已出台的关于已购经适房上市的规定，北京的经适房上市交易共分为三种情况，2008年4月8日之前的、2008年4月8日之后至封闭政策公布前的，以及封闭政策之后的。
其中，封闭政策之后的已购经适房，按照2012年1月13日发布的《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见》规定，实施“不得上市交易”的新办法，确需转让的由经适房家庭户籍所在区县住保部门回购。执行的时间和具体办法将另行制定。
而封闭政策发布之前的经适房，按“老房老办法”执行，满五年后均可以按照市场价格上市交易。不同的是，2008年4月11日（含）前签订购房合同的已购经适房上市交易时，产权人应按出售价格的10％补交土地收益款。而2008年4月11日之后签订购房合同的已购经适房上市时，产权人则需按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价（即指导价格）差的70％补交土地收益款。
老房上市费用不增加
以李先生的情况为例，由于是2008年4月11日之前的房子，只能通过“经转商”的方式完成交易。除了按照最低过户指导价格缴纳10％的综合地价款外，还要缴纳1％的个税和一定额度的房屋契税，90平方米以下税率为1％，90到140平方米税率为1.5％，140平方米以上税率为3％。
目前天通苑地区的过户指导价在每平方米11000元到15000元之间。记者以100平方米经适房、每平方米12000元的过户价格算了笔账，则经适房房主需缴纳12万元的综合地价款、12000元的个税和18000元的契税，总计15万元，即使加上1％的服务费，也没有经纪人口中说的30万元。
政策原文
《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》（征求意见稿）规定：
已购经适房或限价房取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年可以按市场价格出售住房的，可由抵押权人按普通商品住房市场价格拍卖、变现抵押住房。同等价格条件下，区县住房保障管理部门可优先回购。拍卖或出售所得价款按规定扣除需向政府补交的土地收益等价款后，剩余部分优先偿还抵押权人。房屋产权性质为商品房。
已购经济适用住房取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年可以按市场价格上市出售的，区县住房保障管理部门应向购房人出具《北京市已购经济适用住房家庭再上市出售意见》，明确政府是否行使优先购买权等情况的意见。
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2012-09-24 20:38:15
