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小区停车费应该归全体业主
王海：小区道路规划为收费停车场后 收益归谁？
过客评论 2004-09-13 10:51:14 发表于搜狐焦点房地产网-谈房论市-龙德嘉园论坛
2003年6月16日《北京青年报》A5版报道了记者程婕采写的报道《小区道路
少了半扇》，看过该报道很让人愤慨，作为从事维权打假多年的业者和人民大学
政策分析与公共政策研究中心社区治理项目的研究员，我想给各位甜水园小区的
业主一点忠告。
首先，作为业主应该明白什么是业主的物业，业主的权利有哪些。
物业一词源自于港澳地区的方言对房地产的称呼(另有考证是来自古汉语)，
是指有明确土地使用权的地块及该地块之上的所有附着物，包括已建成并具有使
用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇以及与之相配套的设备、市政、
公用设施、屋宇所在的建筑地块与附属的场地、庭院等。
简单的说小区红线之内都是业主的物业，不过物业又分为个人独立使用的部
位【即房产证上载明的部位】和共用部位与共用设施【即绿地，道路等等】。
虽然共用部位与共用设施并没有载入业主的产权证，但是其产权应归全体业
主共有是非常明确的：
第一，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管
理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有
权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的
土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权
也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。
第二，从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规
定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建
筑的建设费。此外国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意
见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施
，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。
第三，从公共配套设施的使用权角度来看。住宅区内的公共配套设施是住宅
总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不
同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对
其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方
不得多占、独占；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及
同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有
人为小区全体业主。
第四，从小区公共配套设施的管理机构来讲。根据国家建设部《城市新建住
宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅
小区内公共配套设施的产权应该由广大产权人或使用人的代表机构——业主委员
会来负责具体管理。公共配套设施的产权属于全体业主；业主委员会代表业主行
使处置权，由业主委员会选择物业管理公司委托其行使管理权。
综上所述，只要不是公有住房，无论甜水园小区是房改小区还是商品房小区
，该小区内的道路绿地花园等等配套设施均应该是业主的共有财产，即其所有权
归全体业主，其产生的收益，自然归小区全体业主共有。
有鉴于此，王海忠告甜水园小区的业主，一定要注意该停车场的收益是否属于全
体业主，注意该收益不要被物业公司侵占。最好由甜水园小区的业主委员会直接
来收取停车费。
另外，如果甜水园小区内的大部分业主不同意设立停车场的话，全体业主也
可以通过业主委员会要求物业公司恢复原状，物业公司不服从业主命令的话可以
直接将其解聘或者通过诉讼等法律手段解决。
附：北京青年报的报道。
小区道路少了半扇
记者程婕 北京青年报2003年06月16日A5版
四米宽的路两米规划成收费停车场居民出行遇难题
本报记者程婕报道昨天上午，家住朝阳区甜水园北里的杨大妈给本报热线打
来电话，她反映小区里本来就不宽的道路竟变成了收费停车场，居民出行不得不
跟汽车擦肩而过，大家每天都提心吊胆。
昨天下午，记者来到甜水园北里小区，小区门口已经立上了一个有物价局核
准的蓝色停车收费牌。院里一二十个居民正围在一起议论停车场的事。记者看到
，小区里所有的道路都是新翻修的。这个小区共有5栋楼近千户居民。这里的一个
居民、北京天同律师事务所的田如海律师告诉记者，据他测量，大部分居民出行
必经的5号楼西侧路的路宽只有4.15米，停车位就占了2.05米。这意味着进出小区
的车辆和居民只能在剩下的2.1米宽的路上混行。其他几条路情况基本类似。记者
发现，道路两边的马路牙子上都有长长的黑色车轮蹭痕，居民们说路窄成这样，
走车也不容易。
小区道路怎么变成了停车场？说起来还有一番曲折。4月中，甜水园物业管理
中心告知甜水园小区居民，称“将小区内破损的道路及绿化重新修整是为达到北
京市规范小区标准”。可是路修好后，路边竟然画上了停车位，居民们这才明白
，原来道路修整是为了建停车场。记者从小区保安处了解到，只要是办了手续交
了钱，小区外的车辆也能停进来。
甜水园北里的小区居民提出的焦点问题有三个：一是在小区里建这种收费的
公共停车场有没有合法的审批手续？如果有，希望能看到核准文件。二是小区居
民对建停车场的事到底有无发言权？小区建设谁说了算？三是车位的设计存在明
显隐患，受委托的科安停车场公司到底有无资质？田律师告诉记者，不排除用法
律手段来解决此事。
由于昨天是周日，记者没有找到物业公司和科安停车场公司的负责人。记者
查询到了几个有关小区停车位建设的法规文件。《社会单位申办收费停车场有关
手续须知》指出，居住小区内的道路，道路在6米以上的，在保证消防通道畅通的
前提下，方可根据情况在道路一侧设置停车泊位。
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