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提供一些资料
业主委员会的成立问题（网上讨论转帖）
业主委员会是小区全体业主的大管家，物业管理公司不过是管家雇来的佣人和家丁。小区的管家当然由小区的主人——全体业主来选。
只有业主才有权组建业主委员会筹备组、推荐业主委员会委员候选人和选举业主委员会委员。
然而，由于业主的松散性，很少有业主愿意挺身而出作为业主委员会的发起人筹备业主委员会；由于业主的松散性，即便有人挺身而出，也是你抱一团，他抱一团，难以形成一股力量；由于业主的松散性，一个小圈子内部由于他有他的主意，你有你的主张，难以达成一致的步骤；由于业主的松散性，小区业主的上述优势难以综合起来而是只能得到极小部分的利用。
在发起成立业主委员会的酝酿阶段，发起人也普遍表现出了路线上的错误。发起人首先想到的是：找物业管理公司谈、找房地产商谈，与他们抗争；或者找区领导、市领导。无论是找物业管理公司还是找房地产商，谈也好、抗争也罢，组建业主委员会筹备组和推荐业主委员会委员候选人本来就不关他们的事，与他们谈什么？抗争什么？与他们谈岂不是承认北京市房屋土地管理局[1997]第485号文件的合法性、承认这份文件对业主的权利的剥夺。如承认这份文件的合法性，那就不是与他们谈什么或抗争什么，而是乞求他们把被他们掠夺走的权利再分出一点给业主。也不要找区领导、市领导。领导们也不懂这些，领导们也有上下级分工，所以，不会有哪位领导拍板定案。场面大了，领导至多出面接待一下，皮球最终还是回到主管部门——小区办。所以，找区领导、市领导，只是场面上热闹而已。
什么才是发起人应走的正确道路呢？简单地说，就是坚定地走自己的路。第一步：制定《发起人会议议事规则》。邀集尽可能多的业主作为发起人，形成一股力量，达成一致步骤。第二：制定《业主大会公约》。在这个公约里，写明业主有哪些权利和义务，写明业主大会和业主委员会各自的职权范围，写明业主委员会委员的应有人数、候选人的条件和候选人的产生办法、业主委员会委员的选举办法等。征求50%以上的业主在《业主大会公约》上签字后，《业主大会公约》生效，使之成为体现小区大多数业主的意志的文件，使之成为后面每一个步骤的基石。第四步：按《业主大会公约》的规定，推荐业主委员会委员候选人和选举业主委员会委员。第五步：………。第六步：……。
作者: 秦人 发布日期: 2005-10-28
业主：在您购买房子的时候，您被称为购房人；在您购得房屋并入住以后，您就被尊称为“业主”。
在您开始享受新居带来的惬意后，接踵而来的各种不明不白的物业管理方面的收费是否令您有点上火？在一次次的座谈会之后或一次次的物业管理方面的收费标准调整之后，您是否以为问题也许会得到解决。如果您只是问物业管理收费为什么这么多，那么，这个问题永远不会得到解决。您应该问：是谁请来的这家物业管理公司？这才是问题的根本所在。
是谁请来的物业管理公司？是业主委员会（即物业管理委员会）。又是谁请来的业主委员会？不是您，也不是其他业主，而是别人——房地产开发商和物业管理公司。房地产开发商和物业管理公司一定会提出反对，说：业主委员会是由业主大会选出来的，怎么能说是我请来的呢？从形式上看，业主委员会是全体业主在业主大会上举手通过的，但是，业主委员会委员候选人是房地产开发商和物业管理公司推荐的，不管谁当选为业主委员会委员都是或主要是房地产开发商和物业管理公司推荐的人，这样的业主委员会不是房地产开发商和物业管理公司请来的又是谁请来的？别人为您请来了业主委员会，业主委员会又为您请来了物业管理公司，即便是您请的家庭保姆尚且不能保证一定对您克勤克俭，那么，您能指望不是您请来的人在向您开出帐单时会对您心慈手软吗？
所以，业主委员会委员候选人应该由谁推荐的问题是解决物业管理公司是谁请来的问题的关键所在，如果不解决业主委员会委员候选人应该由谁推荐的问题，那么，在您长达70年的业主“任期”内，来自物业管理公司的各种不明不白的收费这件令您上火的事儿就将一直伴随着您。
业主委员会委员候选人应该由您（和其他每一位业主）来推荐，这是您基于对小区内的土地的使用权所享有的法定的权利。
为什么说推荐业主委员会候选人是您基于对小区内的土地使用权所享有的法定的权利呢？因为：作为业主，您是所购房屋的主人，同时，也是所购房屋下面土地使用权的主人。作为房屋的主人，您独立地占有和使用房屋；作为土地使用权的主人，您却不能独立占有和使用房屋下面的土地。房地产开发商在从国家获得土地使用权时获得的是一个区域的土地使用权，这个区域的土地使用权是不可能按各家各户进行划分的，房地产开发商在出售其建造的房屋时，连同房屋一起出售的土地使用权也不可能按各家各户进行划分，小区内的土地只有作为一个整体为全体业主共同享有，才能实现每一位业主对土地的占有和使用，因而，只有全体业主才是小区内土地使用权的主人而不是某一个人。既然只有全体业主才是小区内土地使用权的主人，那么，关于小区内的土地如何使用则必须由全体业主共同决定。但是，业主人数众多，事无巨细都由全体业主坐下来讨论不仅不可能，而且，由于各有各的主张，即便全体业主坐下来讨论也不可能形成多数意见，所以，就必须有一个人数相对较少的组织代表全体业主行使土地使用权，这个组织就是业主委员会。业主委员会就是基于全体业主行使共同的土地使用权的需要而产生的。全体业主之所以能将小区的土地使用权委托给业主委员会行使，是因为土地使用权是一种可以委托的财产权利。按照《民法通则》第四章第二节和《合同法》第二十一章的规定，任何公民、法人或其它组织都可以通过委托的方式将自己财产权的全部或一部分委托给他人行使。委托他人代为行使自己的财产权利有多种形式，有一般的形式，也有特殊的形式。某些特殊的形式，比如：公司股东委托董事会管理公司的财产、股民委托证券公司代为买卖股票等，往往有专门的法律予以调整，比如董事会与公司股东之间的关系由公司法调整，股民与证券公司之间的关系由证券法调整。在社会生活中亦已存在某种特殊委托关系但尚未有专门的法律进行调整之前，《民法通则》和《合同法》中的相关规定就是委托人和受托人之间权利义务关系的基本法律依据。全体业主委托业主委员会行使小区内的土地使用权是一种特殊的委托形式，在尚未有专门的法律规定的情况下，《民法通则》和《合同法》中的相关规定就是全体业主和业主委员会之间权利义务关系的基本法律依据。
除了推荐业主委员会委员候选人的权利以外，您还有其它哪些权利呢？在一般的委托关系中，委托人和受托人之间的权利义务是采取《委托协议》或《授权委托书》的文件形式确定的，特殊的委托关系则采取特殊的文件形式。公司股东与董事会之间的权利义务是通过《公司章程》来确定的，在全体业主和业主委员会的关系中，确定双方权利义务关系的文件则是《业主委员会章程》。与公司股东在《公司章程》中的权利相类似，在《业主委员会章程》中，您主要有下列九项权利：
1、参加每年一度的业主大会或委托他人代为出席业主大会的权利。
2、参与起草和制定《业主大会公约》和《业主委员会章程》的权利。
3、提名和被提名为业主委员会委员候选人的权利。
4、选举和被选举为业主委员会委员的权利。
5、选举和被选举为业主委员会主任的权利。
6、向业主委员会提出议案要求付诸业主大会表决和对业主委员会交付业主大会表决 的各项议案投票表决的权利。您有权提出和投票表决的议案包括：（1）关于解除 业主委员会委员、业主委员会主任职务的议案；（2）关于业主委员会委员报酬的议案；（3）关于小区年度物业管理规划和预、决算的议案；（4）关于修改业主委员会章程的议案；（6）关于业主委员会分立或与其它业主委员会合并的议案。
7、查阅业主大会记录、业主大会公约、业主委员会章程和业主委员会财务会计报告的权利。
8、对业主委员会的工作提出建议或质询的权利。
9、在业主委员会违反法律、法规、或业主委员会章程、侵犯自己的合法权益时向人民法院提起诉讼的权利。
在您的这9项权利中，第2和第3项权利即“参与起草和制定《业主委员会章程》” 和“提名和被提名为业主委员会委员候选人”，是您的最重要的两项权利，这是因为：1、不是业主提名的业主委员会委员候选人就不可能对业主负责，而是对推荐他的人负责；2、《业主委员会章程》是全体业主和业主委员会之间的“委托协议”和“授权书”，是载明双方权利和义务的最根本性的文件；它既是业主委员会开展活动的依据，也是对业主委员会活动范围的限制：业主委员会的活动不得超越《业主委员会章程》，业主委员会制定的任何规章制度亦不得与《业主委员会章程》相抵触；在业主和业主委员会之间出现争议时，不管是通过协商途径还是诉讼途径，它也是解决争议的依据：业主委员会依《业主委员会章程》决定的事务如遇业主的反对，业主委员会可以依据《业主委员会章程》向人民法院提起诉讼，因而不会因为个别或少数业主的反对得不到执行；同样，业主如认为业主委员会侵犯了自己的合法权益，亦可以依据《业主委员会章程》向人民法院提起诉讼。但是，您的这两项最重要的权利目前被掌握在房地产开发商和物业管理公司手中。造成这一结果的直接原因是政府主管部门制定的规范性文件。例如：某市的一份规范性文件规定“……；筹备组应与产权人代表、使用人代表以及居委会代表协商，推荐管委会委员候选人”；又规定“试点小区的开发建设单位、物业管理企业应在区县房地局、小区办和小区所在地的街道办事处的指导、临督下成立管委会筹备组，制订组建管委会实施方案，起草管委会章程”。这两条规定将推荐候选人和起草《管委会章程》（即《业主委员会章程》）的权利都让筹备组代劳了,业主被完全排斥在外，而这个筹备组，一个是开发建设单位，一个是物业管理企业，这两家都是早就瞄上了业主腰包的角儿，又往往都是一家人，这对于本来就是松散群体的业主来说，无异于让两只壮硕的狼来为羊群站岗并且为羊栏提供设计。
这9项权利，也直接涉及到您的巨大利益。涉及到您的巨大利益不仅包括在长达70年的时间内您在物业管理方面的各项支出，而且包括在70年的时间内您在物业管理方面的应得的收入（如在小区内建造的辅助性建筑的出租收入、在小区内的高层住宅楼上或其它场所悬挂广告的出租收入、部分场地的临时性出租收入等。这些经营性收入，如业主委员会经营有方甚至会超出物业管理方面的支出）。许多业主看到的只是每月从自己腰包里掏出的各项物业管理方面的支出，很少有业主能看到物业管理还有各种经营性收入。房地产开发商和物业管理公司早就看到了，没有人比他们更精于此道。也没有人知道房地产开发商和物业管理公司从物业管理收入已经得到了多少？
“业主”和“业主委员会”这两个概念是随着住房的商品化而产生的，在住房商品化之前，房屋是国家的或单位的，土地的使用权也是国家的或单位的，住户谈不上对房屋和土地有什么权利可言，只是在此居住的居民，在“居民”这一概念之上建立起来的组织称为“居民委员会”。随着住房的商品化，居民对房屋获得了所有权，对房屋下面的土地获得了使用权，居民不仅仅是居民，而且是房屋和土地的主人即业主。在“业主”这一概念之上建立起来的组织则称为“业主委员会”。业主委员会与居民委员会由于生存的条件的不同而本质不同：业主委员会只对全体业主负责，不对任何机关、党派团体或企事业单位负责；业主委员会的任务就是接受业主的委托行使小区内的土地使用权，除此以外，没有其它任务。但是，概念的变化并不意味着现实的变化。现实离概念还相差很远。要使业主成为名副其实的业主，使业主委员会成为真正属于全体业主的业主委员会，尚有待于业主和政府主管部门两方面的共同努力。首先，是业主的权利意识的提高。业主权利意识的提高包括对自己权利的了解和对自己权利的捍卫。每一位业主都应明白这么一个道理：权利是通向财产仓库的钥匙；失去权利，就是失去财产仓库的钥匙。其次，是政府主管部门的配合。政府主管部门应当明白：不是你制定的规范性文件给予业主多少权利，而是你制定的规范性文件应该在多大程度上体现和尊重业主的财产权利。业主的权利是业主的财产权利；业主的财产权利已经存在于《民法通则》和《合同法》的条文里，你制定的规范性文件若不符合《民法通则》和《合同法》的规定是无效的，业主完全可以直接以《民法通则》和《合同法》的规定为依据行使自己的权利。
业主：法律已经为我们指引了前进的方向，路，就在我们自己的脚下。
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2005-11-07 14:48:45
