每平方米0.5元物业费？这个数字能否维护日常的社区管理？巨额公共部位收益如何进行分配？记者从中国社会工作者协会了解到，已经实施业主自治两年的江苏省无锡市春江花园小区正在进行着一项“生存示范”——按月度公布资产负债表和物管处收支明细表。

　　外地小区念的“经”，究竟有多大的借鉴意义？记者近日赶赴江苏无锡，探究当地一处小区3252户业主的实践经验。

　　缘 起

　　收益之争业主“炒”物业

　　在香樟树散发的香气中，记者来到“深藏”在春江花园小区52号居民楼中的业主委员会，见到了不拿工资、“义务”上班的业委会主任常本靖。与北京诸多小区不同，春江花园业委会与小区活动中心、民警值班室、居委会等连为一体，整整占据了该52号居民楼地上一层的数千平方米空间。

　　国家级绿色社区、联合国2009全球人居环境奖、全国率先业主自治小区……这是春江花园的对外“名头”。在无锡当地，春江花园小区已经算得上是一个大型社区：一、二期现有住户3200多户，居民约1.5万人。小区2007年12月成立业主大会，选举产生业主委员会。2008年6月，首届二次业主大会通过了“平稳过渡实施自治”的议案，实现业主自治。

　　小区当初因何自治？自治的缘起，来自于现行体制下物业与业主间的“天然”矛盾：公共部位收益之争。

　　“管理小区的是上海一家著名的品牌物业公司。”常本靖介绍，但在实施必要的审计程序时，物业公司未能提供系统、规范的春江花园独立核算的会计报表及会计账簿，连审计的基本条件都不具备。

　　随后，春江花园业主们又发现，小区仅共有部位的收费2007年已达240多万元。在业主每年交纳的300多万元物业费之外，这份本该属于业主共有的权益却被当时的物业作为管理费收入占为己有。

　　根据《物权法》，不甘于巨额利益被侵占，业主们开始了维权行为。经过一番漫长而复杂的“斗智斗勇”，业委会将小区原物业分公司成功“策反”。不仅将管理小区的100多号原班人马“一锅端”，全部纳入业委会成立的物业管理处，还实现了小区的自治管理。

　　调 查

　　0.5元物业费背后，隐藏着巨额公共部位收益

　　584万，这是春江花园小区自治后，业委会掌握的一年的物业收入和公共部位收益总和。翻开2009年春江花园对外公示的账目，该小区2009年园区总收入为584万元，其中物业管理费为353万元，共有部位收入为231万元。“物业管理费为353万元，对应的是小区的物业管理费每平方米0.5元。”常本靖介绍说。

　　0.5元？这么低，能否维护日常的社区管理——记者提出质疑。常本靖解释，小区除物业费外，还有物业管理处延伸服务收费；共有部位收益包括共有部分租赁费以及停车费。目前小区有3000多辆车，路面停车每月100元，地下停车200元。“实行自治管理后，这笔巨额收益不再被装入物业公司的口袋，而是有了实际用途。”“同时，业主自治并非一定业主直接管理，而是可以通过专业的管理人员，或者聘请专业的物业管理公司进行管理。”常本靖说。

　　曾是原物业分公司经理的陆建芳，如今是小区物管处主任。她描述的小区变化是：从2008年以来，小区将原有的监控系统从黑色更新升级为彩色，并在小区主干道增设了监控点；对200多幢大楼楼道粉刷一新；改进了智能停车刷卡系统；同时小区绿化实现四季常绿……“全部改造投入了196万元，没有动用一分钱大修基金。”

　　“原来在物业公司的时候，小区里的维修项目只要超过1000元，就必须向上海总公司打报告申请，顺利的话最快也需要半个月才能批下来。”陆建芳举了个例子：“最近一次小区的热水泵维修，需要2万元，我们申请后当天就获批，一周内问题就解决了——这在以前就根本做不到。”

　　“原本被物业公司截留的利润全部用于小区自己的维护和各类美化，现在聘请的物业公司则保证物业管理成本，最高利润核准为8%。”常本靖说。

　　0.5元物业费的背后，原来隐藏的是巨额公共部位收益——常本靖心中的账目清清楚楚：

　　小区一年支出总成本为479万元，去掉税金园区结余为100余万元。加上2008年结余76万元和追回前物业2004至2007年共有部位收入150万元，两年自治总积累320多万元。我们又从积累中拿出196多万元用于上述改善业主居住环境和公共设备设施的更新改造。截至2009年底业主共有积累的结余为130万元。

　　物业账户有一万元钱，每户业主就有3元钱

　　巨额收益是否真正用在了业主身上？小区硬件改善究竟如何？

　　前日的上午，记者随机敲开了春江花园一区68号楼201室业主的房门。73岁的孙琴珍在门厅按下一组6位数密码后，与记者一同等待后面的事情发生。

　　不到两分钟，巡逻保安就登门查问家中是否进人。原来，这是孙琴珍给记者“演习”如何进行居室设防。“设防之后人必须马上离开家，有一次走慢了鞋还没换好，探头就开始反应，保安就上门了。”孙琴珍说。

　　老人所说的设防，是家中安装的防盗系统，如果窗户未关，刮大风或者小偷进屋后，居室内类似小火柴盒的远红外探头报警器就会报警。刚才由于孙琴珍和记者都在家中，系统探知到屋内有人后立即发出警告。报警信息在小区管理中心的监控屏幕上显示，随后，在小区内巡逻的保安接到管理中心的通知第一时间赶到报警点。

　　记者随后来到小区的“智能化管理中心”，监控人员李志梅正坐在数十个监控屏幕前，不时地接起电话，与小区内的各个岗位的保安进行对话。记者看到，电脑监控的内容包括栏窗报警、周界报警、煤气报警、泵房报警、紧急求助等系统。

　　李志梅告诉记者，春江花园小区低楼层的每个家庭都有遥控远红外报警器，一般为5至7处。

　　“现在很多新建小区虽然安装，但问题是往往缺乏维护而系统瘫痪。我们小区仅仅这套系统每年的维护保养费用开支达到20万左右。”陆建芳说，春江花园小区2009年投入40万进行主干道贯通、彩色监控系统和主机系统的更新改造。现在已经在小区主干道安装了81个监控探头，计划将来在229个单元门全部安装探头。

　　事实上，记者在采访中发现，业主最满意的，并不仅仅是硬件的改良。翻开常本靖提供给记者的小区月度资产负债表和物管处收支明细表，物业费和公共部位收益一清二楚。

　　家住62号楼、42岁的业主李建民告诉记者，以前从来不知道物业管理费的支出和用途，并经常为停车问题和物业人员发生纠纷。“现在小区物业用的每一分钱，都需要经过业主的审议。”李建民说。

　　61岁的业委会副主任顾玲玲的话最直接：“物业账户上如果有一万元钱，每户业主就有3元钱。”

　　物业公司和业主之间是一对不可调和的矛盾

　　业主说了算，并非意味着没有问题。只不过，难题由“外部”利益冲突变成了业主之间的“内部矛盾”。

　　“看看这些不自觉的车！”在春江花园小区网站上，有业主贴出乱停车照片进行批评：“前两天，绿化人员在160号附近，把被汽车轧坏的草坪重新翻土后，种上了新的草坪。令人气愤的是，还没过两天，这些新的草坪上又被停上了汽车，真叫人痛心！”

　　常本靖说，现在小区矛盾的核心就是“僧多粥少”，汽车的乱停乱放已成为小区物业管理中最头痛的一件棘手事。“小区现有私家车3200多辆，而当初小区车位设计规划比例为0.5，不到1700车位。”以小区一期为例，有2168户业主，现有汽车2185辆，缺额达800个车位。

　　停车难，也几乎是所有小区的共同难题。常本靖告诉记者，春江花园的解决方案已经出台，计划经过三分之二以上业主的同意后增设车位：在不破坏绿化、不减少绿化面积的基础上由专业园林公司规划草坪车位250个。在小区网球场旁下增汽车位，改非机动车库为机动车库增加车位70个；见缝插针合理增加路面、会所、加油站、西大门等周边一切可以停车的车位150个。同时，小区商请当地交警在小区外设置占道停车场，解决车位175个，并协调附近商场为小区居民提供晚间错时停车。

　　在常本靖看来，停车难问题只是园区管理的一个缩影。

　　“业主委员会的核心任务是为业主维权，第一步我们已经做到，拿回了巨额的被侵占利益。但业主自治的根本目标，是让业主在安定和谐的绿色小区享受专业规范的物业服务。”这是常本靖常对媒体唠叨的一句话，也是挂在墙上的业委会行事的准则。

　　“物业公司追求利润最大化，和业主维权之间是一对不可调和的矛盾。”他一针见血地指出：不管哪个物业服务企业都不可能贴钱为小区服务，都是追求利润最大化，物业服务企业与业委会的矛盾始终存在。

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　　春江花园业主

　　追回517万物业费

　　两年前，这些业主“炒”了物业的“鱿鱼”，还把物业告上法庭，成功索回物业代管共有部位所赚的517万余元收益。

　　2002年11月25日，按照与春江花园的开发商签订合同规定，陆家嘴物业公司无锡分公司开始对春江花园进行物业管理。

　　2007年12月22日，春江花园业委会依法成立。2008年6月21日，业委会代表3252户业主根据业主大会作出的业主自治决议，致函物业公司，明确不再与其签订物业管理合同，并要求物业公司及时办理移交。

　　2008年7月17日，物业公司与业委会正式办理移交，明确物业应向业委会移交的物业管理费等费用总额为232万余元。但业委会审查移交资料后发现，物业在2004年至2007年间的共有收入有596万元未列入移交，遂诉至法院。

　　根据《江苏省物业管理条例》第三十三条“经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，但合同另有约定的除外”的规定，锡山区法院民二庭庭长虞静珠指出：“此案中业主得七成，物业公司得三成较为合理。”

　　锡山区人民法院于2009年6月12日判决：物业公司应该返还业委会517万余元。

　　今年5月，《最高人民法院公报》将该判例作为典范刊出。由于该判例首次集中回答了物业共有部位的收益界定、分配以及物业管理欠费能否抵消等争论已久的焦点问题，江苏省高级人民法院一位多年从事民事纠纷审判工作的法官对这一案例作出如是点评：“他们解决了司法难题，树立了裁判样板，贴近了法律真髓，维护了人民权益”。

　　综合《北京晚报》、《无锡日报》