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租金高涨交通拥堵 北京部分企业被迫撤离CBD
据戴德梁行最近发布的数据显示，今年CBD区域甲级写字楼
市场平均租金比上季度上涨了2.7%，实际空置率降至4.4%，成为北京三大写字楼区域中空置率最低的区域。租金上涨，空置率下降，CBD写字楼市场看起来一片大好。但是记者近日获悉，就在CBD写字楼市场一片红火之际，却有不少企业正在谋划撤离CBD———不断上涨的租
金和越来越严重的交通拥堵令企业难以接受，部分企业不得不撤离CBD。
MOTO被迫撤离
8月4日，摩托罗拉（中国）电子有限公司房地产部经理张配向记者核实了摩托罗拉中国区总部将于2005年撤离CBD搬往望京的消息。
张配告诉记者：“公司发展、政府优惠政策、成本核算是摩托罗拉撤离CBD搬往望京的主要原因。”
据张配分析，这三方面的原因也是除了摩托罗拉之外不少公司撤离CBD的原因。因为随着企业的发展，员工的增长，办公面积的增加，CBD写字楼高涨的租金已成为企业巨大的压力。对一个企业发展而言，必须核算租来或买来的每一平方米写字楼面积，或者说为了租赁或购买写字楼每付出的每一块钱为企业带来的效益。显然，对于不少企业而言，目前CBD地区写字楼的租金已经超过了他们的心理预期值。
与此同时，CBD以外的地区，不仅有着低廉的租金，而且还有当地政府开出的优惠条件。租金成本降低，办公环境提升，加上优厚的优惠条件，搬离CBD的诱惑已经不小了。
此外，张配表示，从准确的目标客户定位来看，CBD根本不是大型高科技跨国公司总部的理想根据地，理由有三：a）大型高科技跨国公司总部是企业的区域管理中枢，一般不需要直接接待客户，因此无必要将其设立在CBD区域。b）大型高科技跨国公司总部一般员工数量众多，少则500人，多则几千人。从入住成本来看，在CBD办公是企业的沉重负担，而小公司则相对灵活，租金压力较低。c）绿色办公环境、节能、环保等是新型健康办公的趋势，大型跨国公司更看重独立办公楼，更重视企业个性和企业文化的建设，同时企业资讯保密也非常重要，无疑在CBD租赁办公楼不能满足企业以上的需求。
2003年年初，著名IT公司实华开撤离国贸时，实华开董事会主席兼CEO曾强说了这样一句话：“如果我们继续留在国贸，每年得花6辆奔驰的钱去支付涨了一倍的房租，3年就是18辆。并不是说实华开没钱去挣这个面子，而是这笔钱这样花掉没有意义。”
交通压力增加
除了办公成本的增加，还有交通压力。
目前CBD区域，外出交通的主要干道就是东三环和东长安街，但是，今年以来，这两条主干道的拥堵情况简直令人难以忍受。从早上8点左右开始，东长安街和东三环的主路辅路面上，就成为一个巨大的停车场。早晚高峰期，从国贸桥到三元桥，短短六七公里的道路，开车走半个小时都是正常的，有时甚至要一个小时！
在国贸附近上班的钟先生告诉记者，每天上下班时，仅在国贸桥附近耗费的时间就将近一个小时，“如果说办公成本还能忍受，时间成本真耗不起啊”。
即便出行不开车，在国贸地区，走路也不是一件容易的事情，过一个马路口，时间算不好，没个三五分钟，很难通过。尤其是上下班的时间，路人、自行车、机动车，争相抢时间，交通拥堵在所难免。
张配告诉记者，国外成熟的CBD，一般共同特点是建筑间距密、互联互通、资源共享，其中最重要的是CBD区域内的主要建筑在地下基本连为一体，这就为区域内人员交流提供了极大的便利。看看香港中环、日本新宿、纽约曼哈顿等CBD，那里的街道均非常窄小，地下由地铁网络联为一体，地面上交通反而并不拥挤，上班族90%利用地铁，不用出地面即可到达各个主要的办公楼，而北京CBD的地铁只直通国贸，大量人流需要通过地面中转，造成人车混流的混乱局面。
这样的布局，导致地面交通拥挤不堪。
企业四面出逃
当CBD的租金一涨再涨，当企业每个月的办公成本一涨再涨，当员工们外出公务堵在路上的时间越来越长，撤离CBD就不得不摆在大大小小的各种公司的老总们面前。
据了解，目前从国贸地区撤离的公司主要撤向四个方向：中关村、亚运村、泛CBD区域、经济技术开发区。其中，IT类的高新科技公司还是比较青睐有着良好的研发环境的中关村；与体育产业相关的企业则偏向于亚运村。随着2008年奥运会的临近，亚运村地区将吸纳更多的体育产业企业；与贸易、服务相关的企业则选择了泛CBD区域，既可以不远离CBD区域良好的商务氛围，又不用承担高额的租金；有大型加工基地配套的企业则更喜欢亦庄开发区，有着优厚的优惠条件、完善的配套和优美的环境。
今年5月刚刚与新浪网签订了入驻协议的理想国际大厦总经理温雷认为，对于高新科技企业而言，中关村西区比CBD更有价值。一是世界500强约有三分之一的企业是高科技企业，这些企业一旦真正要进来，显然会第一考虑中关村西区，更低的容积率、更明确的核心产业链、更便利的交通、更优惠的政策，这些都是中关村吸引高新科技企业的重要原因。
据了解，从去年下半年开始，中关村地区的写字楼市场就比较活跃，今年第一季度更加集中，随着融科资讯中心、理想国际大厦、银谷大厦、辉煌时代大厦、中国电子大厦、中关村金融中心等一批高品质甲级写字楼的落成，中关村核心商圈越来越受到英特尔、微软、IBM、AMD、安捷伦、爱普生等大企业的青睐，这些原本向往CBD的跨国企业大有回流中关村的趋势。
对于泛CBD区域的写字楼而言，吸引欲撤离CBD企业的重要因素就是与CBD的距离和便捷的交通。
北京元鸿房地产有限公司高副总告诉记者，贸易、服务业的企业更多的喜欢选择泛CBD地区。因为对这类型企业而言，其发展离不开CBD浓郁的商务氛围，但是租金的不断上涨超过了公司能承受的价格底线，因此不得不考虑搬到别的写字楼以降低成本，这时，他们普遍会选择CBD附近的同档次写字楼。据其透露，目前该公司在十里河附近开发的盛鸿大厦就接待了不少在CBD办公的客户咨询，因为按空间距离，该大厦距CBD不足3公里，硬件设施达到了5A标准，但在租金上却远远低于CBD区域的写字楼租金。
记者了解到，在泛CBD区域，接到类似咨询的写字楼不仅盛鸿大厦一家，仅以东南三环为例，就有联合大厦等多栋写字楼接到过类似的咨询。
属于正常更替
虽然有不少企业在搬离CBD，但是，还有更多的企业在争相搬进CBD，毕竟有需求才会有市场，CBD不断高涨的租金和不断降低的空置率就是最好的证明。
北京广厦世纪投资咨询有限公司总经理刘芳认为，企业迁出CBD属于正常流动，并不能证明CBD的吸引力降低了。对一些企业而言，企业长大了，就不再适应CBD的环境，必须搬到更是适应自己的区域去。毕竟从世界CBD的发展看，CBD并不是大企业的总部所在。另外，企业选择写字楼或者选择办公区域时，更多的是由该区域的产业聚集链是否适合自己决定的。
据了解，目前CBD区域内写字楼租售价格高涨的重要原因就是：在需求不断增长的同时，却连续两年没有新增写字楼面积上市，供需不平衡导致价格上涨。但是随着明后年CBD区域内大量写字楼的落成，供应量的增加，将遏制该区域内写字楼不断高涨的租售价格，迫使其回落到比较合适的价位。据了解，明年CBD写字楼市场将增加100万平方米的写字楼面积。
但是，CBD区域拥堵的交通如果再不能改善，势必影响到CBD的进一步发展。据了解，目前北京市政府和朝阳区政府正在组织专家论证CBD区域内的交通网络组织，以解决该区域的交通压力。
记者采访中，有企业表示，如果CBD的交通不再拥堵了，价格合适了，他将重返CBD。
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2004-08-06 14:49:18
