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重发：关于小区设立公共停车场不合法性浅析
关于小区设立公共停车场不合法性浅析
1．小区的公共部分的所有权是属于谁的？
由国务院颁发的《物业管理条例》中 第二十七条明确规定 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
2．小区的公共部分是做什么用的？
公共部分在规划部分在建设之前，送交规划部门审批时已明确规定了用途，在国务院颁发的《物业管理条例》中第五十条、 第五十一条已作了明确规定 第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
现在，物业在小区的并不宽的主路上擅自占用道路、场地设立停车场，显然已经改变了原规划的用途。
3.谁有权利改变公共部分的用途及需要怎样的程序?
在国务院颁发的《物业管理条例》中 第五十一条明确规定业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
由上述规定就可以明白改变公共部分的用途的权利只有业主,现物业管理未经业主大会讨论决定擅自改变道路的用途,未征得相关业主、业主大会的同意非法办理有关手续,损害了业主的共同利益.
4.收费停车所得的性质、决定权、所有权、支配权属于谁？
1）性质
在国务院颁发的《物业管理条例》中 第五十五条中规定 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。现在小区的停车场是一个个体户开办的以个人营利为目的公共停车场，是把业主的财产再出租给业主，明目张胆的从业主的口袋里抢钱，绝对损害了业主的共同利益.
2）决定权
在国务院颁发的《物业管理条例》第十一条 业主大会履行下列职责：的第四款中明确规定（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；在第十二条中明确规定专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
总之在法律规定中，物业管理企业可收取的费用包括：一、国家规定的各项费用和基金；二、2/3以上业主通过、授权的费用和基金；三、与业主双方协商确定的费用。物业管理企业本身没有任何费用收取的决定权。
现在物业未经2/3以上业主通过、授权擅自将属于业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，转交给个体户开办公共停车场，显然违反了法律的上述规定，损害了业主的共同利益。
3）所有权
在国务院颁发的《物业管理条例》中第五十四条中规定专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
再明白不过了专项维修资金属业主所有。
4）支配权
在国务院颁发的《物业管理条例》 第六条中明确规定；业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
以上只是本人对停车收费一事存在违背法律规定的一点看法，其实，小区物业违法的事情还有很多，比如：
在国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中规定 物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。我们已经在这里居住了将近拾年了，诸位看到了几次？
在国务院颁发的《物业管理条例》的 第四十一条中规定 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，众所周知，龙华园在整个回龙观的收费是较高的，但是，服务的又如何呢？
在设立公共停车场一事上，物业不但根本不把业主的知情权和监督权及业主的共同利益放在眼里，同时还给小区带来了严重的不安定因素，现在业主只是通过正常渠道向上级反映问题就招致黑社会势力行凶伤人，试想一下，如果让这个个体户留在小区里面，我们将会生活在一个什么样的恐怖环境中？
恶人行凶的地点就离警卫尺尺之遥，并两次通过大门，警卫在干什么？只管收钱（停车费）不履行职责的警卫，我们要他们干什么？
等等 等等举不胜举，本人由于工作原因，每天早出晚归，只是略见一斑，广大业主看到的一定还有很多。
现在，为了业主的权力，为了我们的安宁的生活环境，广大业主应该团结起来，共同抵制非法在小区内设立公共停车场，同时，应该请有识之士（最好是相对时间较宽裕的人）站出来，立即依照法律程序着手组织召开业主大会，组建业主委员会，行使法律赋予我们广大业主的正当权利。
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2005-09-06 17:42:28
