事在人为：顶层封露台政策解读及对策建议

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_老廖

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事在人为：顶层封露台政策解读及对策建议

简述：
1．封露台应当经城市规划行政主管部门批准
2．物业不能决定封或不封露台
3．龙腾苑3/6区封南露台已由物业向主管部门申请并获批准
4．物业最大的担心是未获批准封露台影响“优秀管理住宅小区”评比
5．主管部门不允许封北露台的说辞是北方冬天北风了得露台存在安全隐患
6．我们最担心的也是安全问题

一）政策—— 封露台应当经城市规划行政主管部门批准

对封露台的限制主要依据是2002年5月开始实施的《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号）第六条：

第六条　装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
（一）搭建建筑物、构筑物；
…本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；

相关条款：
第九条　装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。
第十四条　（装修）申报登记应当提交下列材料：
…（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件…
第十七条　……未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的……已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。……
第三十九条　未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的……由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。

另：根据《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》第二项第二款：
2.违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
该项2．0分，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0

—— 该评比总分100分，98分以上才可能由各省市上报参与评比，故如小区内如发现两处私搭乱建，就基本没戏了。

二）对策—— 统一申请
前些时候我跟3区物业宋主任交流过封露台的事，宋主任解释说封露台应由有关主管部门批准，物业做不了主，3区封南露台就是经过批准的。至于北露台，主管部门的意见是冬天风大，封露台的材料可能不够结实，存在安全隐患。
3区已有住户封了北阳台的，宋主任说，目前的情况是业主表示自己要去办申请手续，如果主管部门能批，物业自然没有意见，但他也表示，被批准的可能性较小。
看得出，无论是物业公司还是宋本人，都比较重视物业管理示范住宅小区评比，物业管理是他们从事的职业甚至事业，对他们的工作应予理解和尊重，毕竟，物业管理示范住宅小区标准的实施，业主是受益者。

我想，如果大家一起与主管部门（好像就是规划办吧）交涉，说明目前户型的设计缺陷和存在的安全隐患，批准的可能性至少会大一些，另外，大家应统一封露台的材料样式，美观和安全都很重要。