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再论物业对小高层一楼住户收取电梯费违法
物业提出他们的收费依据是《经济适用住房小区电梯运行维护费指导价标准》（后面简称《指导价》），首先说明的是，这个文件是
没有问题的。但是物业理解上出现了错误，造成执行上出现了问题。
打个比方，国家法律规定70岁以上的人乘车免票，然后新成立的公交公司得到正式法律批文，允许他们按照每人每公里0.1元的标准
收费。除非特殊约定，该公司在执行老年人乘车的问题上理所当然的应当免费，除非法律专门对该公司规定可以收费。
首层收费问题受到大面积关注是2004年发改委针对北京市物业收费混乱的状况推出了物业收费标准的征求意见稿。并于2004年
举行了听证会。参看下面的链接
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《北京市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》其中第十六条明确规定“电梯运行服务首层住户”只需要缴纳30%的电梯费。这个
费用发改委专家表示指的是电梯维护费，不是运行费。
这是第一次从法律上规定了首层住户享有减免电梯费的权利。
这个法律本来已经得到大家的拥护，即将实施，但是2005年7月，北京市中级人民法院针对海淀区东升园公寓电梯费纠纷的终审判决
改变了首层住户的分摊比例。
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一中院经审理后认为，“低层用户，往往不可能对电梯实际使用。因此，在这种情况下，要求低层业主承担电梯费用的分摊是不公平
的。”因此中院的结论是用户可以不交电梯费。
这个判决实际上与发改委的政策相抵触。发改委要求底层用户也需要交30%,现在中院判不能使用电梯的用户免单，如果发改委继续原
来的规定，必然造成进一步的法律纠纷。实际上30%的费用也是收不上来的。知错就改的发改委随后立即更改了条文。在最终公布的
《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（简称《办法》）中第十三条规定“执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵
运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。”
请注意“合理分摊”。中院判决说首层用户没有享受到电梯服务，因此收费是不公平不合理的。发改委这个变化就是默认了中院的判
决是对的，应当“合理分摊”，对首层用户合理的唯一结果就是不用交电梯费，至少在北京是这样的。
再看物业的收费依据。他们的文件《指导价》是从属于文件《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（简称《办法》）的，《办法
》是《指导价》的上位法，是指导价的依据。将两个文件合并执行，才能最终正确执行。而中院的判决相当于发改委文件《办法》的
上位法，因此这些文件都不能和中院的判决相抵触。
所以物业的收费从一开始就是违法的。他们利用开发商给与的特权，要求不交物业费就不能收房，强制收取了不应该收的首层业主电
梯费。而事实上，这种做法也是违法的。请看
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所以，在这种条件下签订的格式合同如果业主不满意，就是无效的。尤其是收取首层业主电梯费，根本是违法乱收费。所以，物业的同志应该好好学学法律才对。至少像发改委的同志学习，知错能改，也是好的。
物业提出要评优，首先物业的守法才行，评不评优都要守法，但是不守法肯定没办法评优。你们说呢？
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2006-12-08 19:01:00
