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斗争无处不在--美丽园事件
美丽园事件问题总汇
sznet 2006-09-06 14:20:32 发表于焦点房地产网-谈房论市-美丽园论坛
之一 美丽园物业费纠纷始末
美丽园业主委员会 2005-12-21 18:08:45 发表于焦点房地产网-谈房论市-美丽园论坛
2005年12月15日,美丽园业委会于北京市一中院领取到“美丽园业委会诉鸿铭物业物业费纠纷案”的终审判决书，该判决书撤销了海淀法院的一审判决，支持了业委会13项诉求中的绝大部分诉求。根据该判决，美丽园小区的物业费单价由物业公司坚持收取的2.72元/ m2.月还原为1.58元/ m2.月(1.51元/ m2.月+11.03元/户)，效力涵盖2003-2005年，涉及金额约860万元。作为北京市首例以业委会为原告的物业费纠纷案，如此重大的维权成果得来殊为不易，如劫后余生，举国罕见，凡为之做出过努力的人们都慨叹不已。
对物业费的质疑始于2003年，是年美丽园物业管理委员会在核查小区物业实际情况时发现，小区内的电梯数量，水泵数量等与计算物业费单价时所使用的数量参数不相符，物业费严重虚高。此后，前管委会就此问题与鸿铭物业公司多次协商，均未果。而在此期间，部分业主因对物业公司乱收费行为不满缓交有争议部分的物业费，却被物业公司告上法庭。庭审中，业主指出物业公司收费单价虚高问题，但两审法院均未支持业主的抗辩理由，业主完全败诉且承担滞纳金。法院判决称“小区公共事务应由业主委员会起诉。”2003年底上届管委会卸任，接着2004年大半年时间里美丽园处于无业委会的状态，而数位业主接连的败诉令更多业主激愤，倍感唇亡齿寒之危机；加之二期公摊面积的问题长期得不到解决，大家逐渐有了共识，那就是：不靠天，不靠地，也不指望别人大发慈悲给与施舍，我们必须团结起来自救！于是，2004年8月19日，美丽园第一届业主委员会经业主大会选举产生了。可以说，成立业委会是群众经历过单打独斗的实践与挫折后找到的唯一自救之路。
2004年10月20日，即本届业委会正式备案后第12天，业委会就主动与物业公司商谈物业费问题，希望寻求和平解决的道路。会谈中业委会的立场是虚高的部分要减掉,确有多提供的服务或多支出的成本也可算清帐后加上，不允许花账对花账。然而几次接触中物业公司的领导始终态度强硬，一贯性地掷地有声：“2.04+11.08为成本价，降一分钱也干不下去！”，会谈根本无法深入。之后，物业公司单方面公开发布了所谓的“会谈纪要”。而2004年国庆期间，物业公司已经出台了“2.04”、“2.07”的“《公约》补充协议”，企图绕开业委会，与业主单独签订不合法“协议”，以明降暗升的形式造成既成事实。这样的做法令业委会看不到任何协商诚意。在这样的形势下，业委会紧急召集了第二次业主大会，以超过全体业主2/3的票数通过了7项决议，其中包括授权业委会以1.69元/平米.月的单价为基准，与物业公司商谈并签订过渡协议,如协议不成,授权业委会代表全体业主提起物业费诉讼。
第二次业主大会决议形成后，2004年12月27日，业委会再次向物业公司发出会谈邀请函，但因同样原因，仍然无功而返。之后，按第二次业主大会决议缴费的业主们不仅缴费被拒，反被物业公司的律师函频频威胁。至此，为解除广大维权业主面临的诉讼危险，业委会已经别无选择，无奈之下不得不于2005年3月向海淀法院提起了13项诉讼请求，状告物业公司乱收费。
经过艰苦的调查取证，业委会查明小区物业费存在如下问题：1、物业收取了没有事实依据的费用(电梯\水泵多计数量)；2、物业收取了政府明文取消的费用(共用天线管理费等)；3、物业强行收取了业主有权选择交纳的费用(私宅内的中小修费)；4、物业侵占了权属归业主的收益(电梯广告位收益)。各户业主在入住前与物业公司及开发商在《美丽园房屋使用、维修、管理公约》中约定了物业费收费标准，其内容基本没有大问题。问题出在将约定好的收费标准换算到以“每平米.月”为单位表示的收费单价的过程中，数量等换算参数使用错误。比方说，《公约》中约定了每部电梯全年的“运行费”为10530元，实际上把任一单元所有业主交的“运行费”加起来，一定是大于10530元的，因此原收费单价违反了事先约定好的标准。诉讼前，业委会曾谋求行政部门的帮助，希望通过行政手段解决问题。但市建委小区办明确表示此事为小区内部事物，不便行政参与；市物价检查所在接到检举后对物业公司部分违规收费行为进行了查处，但同时也表示他们只检查标准，计费数量不实的问题建议诉讼解决。后来到了法庭上，业委会又多次表达了愿意以业主大会决议为基础调解解决纠纷的意愿，均被对方拒绝。
2005年5月11日，本案在复兴法庭第一次开庭,几十名业主参与旁听。第一次开庭情况就不容乐观，业委会认为一审法官有明显的不当之处，即在被告都未质疑业委会是否拥有本案的诉讼主体资格的情况下，法官却要求业委会将“第二次业主大会授权决议”和“第二次业主大会业主填写的选票” 提供给被告审查，以证明业委会有业主大会授权的代理主体资格，理由是防止业委会滥用诉权。法官的要求引起了旁听的业内专家的抗议。为保护投票业主，业委会代表对法官的要求断然予以拒绝。9月14日，一审无视原告提供的诸多证据，驳回了业委会的全部诉讼请求。
好在还有上诉权！12月15日，终于拨云见日，看到了晴朗的天，看到了我们这个社会的法治之光，看到了美丽园的希望之光！
本案的胜诉是业委会艰苦卓绝努力抗争的成果，是积极参与业主大会的业主们理解信任的成果，也是全市不畏强暴、以身护法的业主们的成果。在此，美丽园业委会衷心感谢广大业主、衷心感谢上届管委会打下的工作基础！同时感谢关注支持我们的业内专家、新闻媒体、人大代表、政协委员们！
力量来自你们！你们就是这个社会的脊梁！
美丽园业主委员会
2005-12-21
关于美丽园之五问
差不多就行 2006-09-04 09:47:56 发表于焦点房地产网-谈房论市-美丽园论坛
今早看到楼道门上有人写了“谁要是骂轰鸣，谁就是不要脸，就是臭狗屎”。
在日常生活中与邻居们接触多，交往深，对邻居们的好心可以理解，对邻居的冲动感到惊诧，故有此五问，盼邻居们能冷静思考。
首先要声明，我一直按照2.04缴纳物业费，从无一分拖欠。我想，我应该是有发言权的吧？
1、请问现在积极反对业委会的人有没有交物业费？
据说现在的业委会成员是拖欠物业费不交的。对此，如果进一步明确说，现在的业委会成员没有按照2.04分支付物业费，也许更为准确。因为众所周知，业委会全体成员只有在不欠费的前提下，才有资格被选入业委会。而事实上，现在业委会全体成员已经通过公证提存，按照1.69元交纳了物业费。
但是，长期与物业有密切来往的人，他们能否出示缴纳了物业费的原始单据？还有其他积极出面，要求轰鸣回来的人，是否已经出示缴纳了物业费的原始单据？
我听说，这个小区里，某些业主由单位在购房时多付房款，故可以在相当长时期内不缴纳物业费；某些业主因为种种原因，缴纳物业费享受优惠标准；某些业主因为是拆迁房，所以也享受免交、减交物业费的待遇。
这些业主所付出免交、缓交物业费的对价，已经由开发商全部拿走，因此，他们强烈反对轰鸣物业离开。但其他正常缴纳物业费的业主，有没有想过，轰鸣物业的收费，是建立在由交费业主为免、减交费业主买单的基础上的。
如果这次要求轰鸣回来的活动，其牵头人可以出示过去几年全额缴纳了物业费的原始单据，那么他是有发言权的，如果他们不能出示，为什么要信任他们的公正性呢？
二、在仅有106户业主欠费的情况下，轰鸣有什么权利突然离开美丽园？
美丽园有1400户居民，轰鸣在公告上明确表示其认为欠费的业主，仅有106户，我仔细研究过，虽然该欠费表没有总欠费额，但综合各家欠费额可以看出，总的欠费金额并不多，而且截止日期是2006年8月31日。考虑到从7月1日至8月31日的费用尚未到交费日期，故轰鸣遭受的真正损失寥寥可数。
在此情况下，轰鸣有何权利声称入不敷出，突然抛下正常交费的绝大多数业主？
三、请问美丽园的公共设施是谁破坏的？
现在对于美丽园电梯是谁破坏的，各执一词。有人说是轰鸣破坏的、有人说是业委会破坏的。
请问，暂放下电梯问题不谈，门禁是谁关的？水是谁停的？大门口是谁拆的？与西园相连的栅栏是谁锯掉的？楼道和马路上的路灯是谁停的？
最后，再请问，电梯被停掉，是不是因为轰鸣首先关上了电梯？我们楼道的电梯，有没有安全隐患？是不是需要被停驶？
迄今，还没有人有确切的证据证明业委会故意毁坏了电梯，但上面的大量事实足以证明，轰鸣为了造成业主生活的种种不变，采取了各种手段。
四、请问支持业委会的业主，就是没钱的业主吗？
有人尖刻地说，没钱还买了美丽园的房子，没有住好房子的命，就不要影响其他人的正常生活。
不知道这些人有多少钱，有没有给慈善事业捐资过。
不过，就我个人而言，我并未欠缴过任何物业费用，但我坚决支持业委会。
轰鸣迄今不与业委会签订正式物业委托合同，即使不出这些事情，该合同也是难以签订的。而不签订正式物业委托合同，小区的物业管理就始终是人治不是法治，小区的服务标准就始终是仰轰鸣鼻息而动，轰鸣说一个保安管几个楼就是几个楼，轰鸣说草地应该达到什么样的程度就是什么样的程度，业委会没有发言权，没有对话权。
就算将来的物业费高于2.04，只要有一份清楚明白的合同，规范了物业的服务，明确了详细的物业服务标准，业主就是受益人。
五、今天，美丽园需要请轰鸣回来还是尽快进行物业招标？
美丽园需要什么？需要生活尽快走上正轨，同时不给将来的安宁生活留隐患。
如果轰鸣回来，矛盾仍将无休无止，利益的冲突、情绪的冲突，对于住在这个小区里的你我，有何好处？
如果尽快展开招标，请新的物业进来，一切以合同为准，正规化、标准化，大家安静生活，愉快工作，何必将精力投入到物业与业主的纠纷上面，让委托哪个公司打扫卫生、哪个公司管理电梯这样的小事来干扰我们的生活？
让矛盾尽快结束，是对业主利益的最大维护。
因此，建议大家支持业委会，尽快展开招标活动，度过小区临时物业管理的阶段。
对于投标的文件，建议业委会公示全体业主，中标办法不简单看投标公司的费用，或其承诺的标准，而是把责任放给全体业主，由全体业主投票选择中标单位，到时候少数服从多数，新的物业公司尽快进入，小区尽快恢复正常生活秩序。
以上意见，请好邻居们三思。
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2007-03-25 11:38:27
