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详细内容！
1、已购公有住房入市交易有何规定？
答：已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房可以进入市场出售，包括：按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房；按照成本价或者标准价购买的安居工程住房；集资合作建设的住房；按市人民政府规定的指导价购买的经济适用住房；按照高于规定成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房。
2、什么样的已购公有住房和经济适用住房不得进入市场出售？
答：已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房可以进入市场出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得进入市场出售： （一）以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买，并且没有按照规定补足房屋价款的； （二）已被列入拆迁公告范围内的； （三）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的； （四）有所有权纠纷的； （五）已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的； （六）上市出售后会形成新的住房困难的； （七）擅自改变房屋使用性质的； （八）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的； （九）法律、法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形。
3、房屋所有权人要求进入市场出售已购公有住房和经济适用住房时应提交哪些资料？
答：房屋所有权人要求进入市场出售已购公有住房和经济适用住房的，应当向房屋所在地的区、县房屋土地管理局提出书面申请，并提交下列材料： （一）已购公有住房和经济适用住房上市出售申请书； （二）房屋所有权证书； （三）身份证或者其他有效身份证明; （四）房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见； （五）已购公有住房的房屋所有权人与房屋原所有权单位对已购公有住房上市出售另有约定的，应当提供房屋原所有权单位同意出售的书面意见； （六）市房屋土地管理局规定的其他材料。
4、听说已购公有住房上市应履行审批入市手续，如何办理？
答：已购公有住房要求入市交易的，应按以下程序办理审批手续： 1、准备（25条）中需提供的材料。 2、到房屋所在地区、县房地局房地产交易管理部门申领、填报《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》，并报区、县房地产交易管理部门审批。（此项工作可全权委托中介代理机构代办）。 3、从当事人上报资料、表格送达交易管理部门之日起15个工作日内，完成审核并作出批准或不予批准的书面决定。 4、当事人拿到准予入市的批准书后，即可寻找买家进行交易。 附件（一）：《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》 附件（二）：《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》
5、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，房屋的土地出让金如何缴纳？
答：已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房人按上市出售的已购公有住房或经济适用住房所在地的标定地价的10%交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。在标定地价明确前，土地出让金或相当于土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。 只有购房者缴纳完土地出让金或相当于土地出让金的价款后，所买的已购公有住房才能按出让土地使用权的商品住房办理产权登记手续。
6、已购买的安居工程住房和集资合作建设的住房上市出售时如何进行？
答：分二种情况对待：（一）本市城镇职工按照高于国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房，应视同为已购经济适用住房的上市出售；（二）若是按照成本价或者标准价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房，应当按照已购公有住房的政策上市出售。
7、出售规定标准面积的已购公有住房，收益如何分配？
答：职工出售已购公有住房属于规定标准面积内的部分，其售价在每建筑平方米4000元（含）以下部分，全部归出售人所有；售价在每建筑平方米4000元-5000元（含）的部分，80%归出售人所有；售价在每建筑平方米5000元以上部分，50%归出售人所有。
8、出售已购公有住房的超标面积部分，收益如何分配？
答：属于已购公有住房的超标面积部分，其售价扣除售房职工支付的购买超标面积的房价款后，余额按规定上交财政或返还原产权单位。
9、已购经济适用住房上市出售时，收益如何分配？
答：已购经济适用住房上市出售时，除由购房人按规定标准缴纳土地出让金外，其出售收入全部归出售人所有。
10、按标准价购买的、拥有部分所有权的已购公有住房，如何上市交易？收益分配如何？
答：按标准价购买的公有住房，可采用以下两种方式上市出售： （一）按照标准价购买、拥有部分所有权的已购公有住房，可以直接上市出售，其收入在按照规定缴纳有关税费和收益后，由城镇职工与房屋原所有权单位按照房屋所有权比例分成。 （二）根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，本市城镇职工按照标准价购买、拥有部分所有权的已购公有住房，也可以在按照成本价补足房屋价款以及利息，并取得房屋所有权证后上市出售。
11、已购公房上市出售后，该户能否再按成本价购买公房？
答：已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭不得再按照国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买公有住房。按市场价购买其他房屋不受限制。
12、购买上市的已购公有住房，除房款外还需缴纳哪些费用？
答：除缴纳房款外，购房者还需缴纳以下费用： 土地出让金：成交价 3% 契税：成交价 2%（自用普通住宅） 成交价 4%（建筑面积超过120平方米部分） 交易手续费：成交价 0.5% 印花税：成交价 0.05% 合 计：约为成交价的5.55%。
13、上市的已购公有住房的卖房者，需缴纳哪些费用？
答：卖房者需缴纳以下费用： 交易手续费：成交价 0.5% 印花税：成交价 0.05% 营业税：对个人购买并居住超过一年的普通住宅，免征； 个人购买，居住不足一年的普通住宅，按销售价减去购入原价后 的差额计征。 个人所得税：按北京市有关部门即将出台的政策办理。
14、如何办理土地出让金的缴纳手续？
答：已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的：买方须持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件，到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续。属于该栋楼房内的第一套房屋首次上市出售的，应签订《国有土地使用权合同》；属于上述同一楼房内的其他各套房屋上市出售时，只须开具《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。 已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，土地行政管理部门只须开具注明土地转让字样和原出让合同编号的《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。 买方在办理上述手续时，应按房屋买卖的成交价的3%交付土地出让金。
15、如果住房面积超标,但是已经补交了价款(作了处理)，在上市时超标部分的收益如何计算?
答：超标的住房面积按市场价补交了价款的，上市出售时扣除税费收益归个人。
16、若出售已购公房的出售人，其住房面积未达标，应如何处理？
答：出售人是住房面积未达到规定标准的职工，可申请返还其夫妇双方应得的住房补贴，返还额不超过上交财政或返还原产权单位的售房收入部分，不超过职工应得的住房补贴。
17、已购公有住房和经济适用住房上市出售，达成买卖合同后，办理过户手续应提交哪些材料？
答：卖方须提交房屋所有权证或确权证明；身份证或其他有效身份证明；房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明；外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。买卖双方签订的买卖合同。
18、想出售已购公有住房，但仍未找到买主，现在是否可以去领审批表？
答： 按现行规定，出售已购公有住房须先办理入市批准手续。可以先去房屋所在地的管理部门领取审批表并获得批准后，再寻找买主。
19、外地户口能买二手房吗？与本地人有什么不同？
答：外地人在北京是可以购买房改二手房的。在购买时与北京当地人办理相同的交易过户手续、按国家规定缴纳相同的税费，但是外地人在京购房前需办理“外地人在京购房审批手续”，此手续可在北京市房地产交易中心办理，办理时，外地人需提供本人身份证和暂住证。
20、购买远郊区县的上市已购公有住房，土地出让金怎么交？
答：按现行规定本市除城八区外, 买远郊区县的房屋其缴纳的出让金按当地区县政府标准制定的执行。
21、购买远郊区县的已购公有住房，要交的费用除契税和土地出让金外，是否还有0.3元每平方米的测量费？
答：购买远郊区县的房屋，与购买城区、近郊区的已购公有住房缴纳相同的税费。
22、外省市个人能否在京购买已购公有住房和再上市的经济适用住房？
答 ：可以，但卖房方首先必须获得允许上市的证明文件，外地人购买时，应取得在京购房的批准证明。
23、原产权单位已撤消，征求意见书向谁申请？
答：原产权单位已撤消，应向其上级主管部门征询意见。
24、购买房改二手房后，是否给买方办理《国有土地使用证》？
答：购买房改房后，房屋权属登记部门会在制发的《房屋所有权证》附记栏中注明土地出让金缴纳情况和土地使用年限并加盖印章，《国有土地使用证》暂不另发。
25、因购买已购公有住房是使用过的二手房，其土地使用年限如何计算确定？
答：1、如已购公有住房和经济适用住房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限，其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。其中钢混结构、砖混结构房屋，其土地使用年限最高不超过70年；砖木结构房屋，其土地使用年限最高不超过50年。 例如：某栋钢混结构房屋1997年竣工，该楼第一套房屋首次入市交易日期为1999年，其土地使用年限=70年-（1999年-1997年）=68年（2067年止） 如该楼第二套房屋于2002年入市交易则： 其土地使用年限=70年-（2002年-1997年）=65年（2067年止） 2、如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其土地使用年限仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年限减去已使用的年限计算。
26、出售已购公有住房后，售房者是否要缴纳营业税、契税、土地增值税和个人所得税？
答：按照北京市财政局、北京市地方税务局京财税（1999）120号文件规定第1条和财政部、国家税务总局财税字（1999）210号文件规定： 1、营业税：对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。 2、契税：个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税（北京市征收契税标准为4%，减半征收为2%）。 3、土地增值税：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税； 4、个人所得税：应按规定上缴税费，具体办法由市财政局会同市房地局、市房改办另行制定。
27、按标准价购买的房改房，出售时产权的界定和收益如何处理？
答：按规定以标准价购买的住房有部分产权，只有有限的收益权和处分权，即当依法进入市场出售或出租时，在同等条件下，原房屋产权单位有优先购买权、租用权；出售或出租收入在补交土地出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，按原房屋产权单位拥有6%，个人拥有94%的比例进行分配。原售房单位已撤消的，由政府房产管理部门享有售房单位的权利。
28、房改房上市交易需要履行哪些环节，其办理时间有多长？
答：房改房上市交易大致需要履行“入市审核批准”、“交易立契过户”、“办理产权证书”三个主要环节： “入市审核批准”：自当事人提供材料、填报“申请表”、“证询意见表”之日起15个工作日审批完毕。 “交易立契过户”：把规定材料提交到房地产交易管理部门后，约30个工作日可以办理完毕。 “办理产权证书”：按现行发证规定，需要60个工作日办理完毕。
29、“二手房”除了房改房以外，还有哪些房？
答：“二手房”是房地产产权交易二级市场的“俗称”，房改房上市交易仅是其中的一种形式，凡经过一手买卖之后再行上市交易的行为，均可称之为“二手房”。
30、卖房征求意见书单位不给盖章该如何办？
答：要看为何不给盖章。该单位应对申请人合理要求给予配合。
31、原购买单位住房，现已调出，出售时收益如何分配？
答：房屋上市后的收益如何分配, 不应因为人调出而改变, 还应征询原售房单位的意见。
32、请问房改房是否要居住5年以后才能卖？
答：按北京市人民政府令第40号规定，只要有了房屋所有权证即可上市，不受居住年期限制，但您的房改房还需符合上市交易的有关政策规定。
33、职工个人购买的经济适用住房和公有住房拥有产权吗？
答：职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归个人所有；按标准价购买的公有住房，拥有部分产权。
34、卖房时，是先扣除单位要分成的部分后，在实际收益的基础上交税费吗？
答：房改房上市均按成交价先行交纳有关税费，然后再进行收益分配。
35、如何判断产权的真实性？
答：注意产权证上的房屋所有权人是否与卖房人是同一个人，搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房，产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，一定要验看产权证的正本原件，并且到房管局处查询此产权证的真实性。
36、哪些房地产交易行为必须办理公证手续？
答：司法部、建设部联合发布的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》中规定，以下几类事项必须办理公证： 1、继承房产，应当办理“继承权公证书”； 2、遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人应根据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续； 3、赠与房产，应当办理赠与人的“赠与合同公证书”； 4、有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律事务，必须办理公证证明。
37、房地产公证怎么办？
答：一般办理房地产公证遵循以下程序进行： 1、公证申请。当事人向有管辖权的公证处提出申请，填写申请表，并提交房屋买卖合同、个人身份证件、产权证明及其他相关材料。 2、公证受理。公证处对当事人的公证申请，经审查符合公证条件的，予以受理。 3、公证审查。公证员在受理公证的同时，必须对当事人提交的材料进行审查，发现不完备或有疑义的，应通知当事人作必要的补充，公证处也有权对交易双方进行调查。 4、出具公证书。公证处经审查认为符合公证条件的，应当出具公证书。 公证书按司法部门规定或批准的格式制作，自签署之日起生效。
38、买卖房改房必须经过评估吗？
答：不是，二手房交易价格是由买卖双方协商议定的，当交易双方对成交价格有分歧或争议时，可委托专业评估机构进行评估，这种评估对于买卖双方来说，只能做为参考价格，最终价格的确定仍以买卖双方的协议价格为准。
39、房地产评估大概都有哪些类型？
答：1、“一般评估”：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。 2、“房地产抵押贷款评估”：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。 3、“特定评估”：这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。
40、北京市目前可代理公房上市的中介机构有多少家？有无这方面的情况介绍？
答：目前在北京从事房地产中介代理、经纪服务的机构有1000多家，大体分为三种类型：一类是具有工商局颁发的营业执照，也具有北京市房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书的企业；一类是仅具有工商局颁发的营业执照，业务范围里注有“中介代理”字样的企业；还有一类是虽有工商局颁发的营业执照，但业务范围未涉及中介代理业务，或者根本没有执业证书的社会人员。
41、买二手房找什么样的中介机构更可靠？
答：中介机构应具备两证：工商局颁发的营业执照，北京房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。其中资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介机构的可靠性更有作用。
42、产权证丢了怎么办？
答：补办产权证由原产权证发放机关负责办理。具体补办手续为： ⑴由房屋产权人写一份申请书，写明产权证丢失原因、经过、丢失时间、地点等内容，产权人签字盖章，并由产权人所在单位盖章（如果产权人无单位，由产权人户口所在地的派出所或街道办事处签字盖章）。 ⑵产权人带着签字盖章后的申请书到各区县房地局的原产权证发放机关办理具体事宜。由原发证机关开介绍信，在《北京日报》上刊登遗失声明。 ⑶声明见报后，产权人带着刊登声明的报纸、遗失人（产权人）书写的具结（内容包括：①遗失证件找到后交回；②因遗失证件而产的后果自负）、本人身份证、户口簿、图章，在规定的时间内到原发证机关领取产权证。
43、委托中介机构办理二手房交易有何好处？
答：一是房源信息多。为市民进行交易提供了广阔的选择空间；二是办妥手续快。由于二手房交易手续十分繁琐，个人办理需要较长时间而委托有信誉的中介机构办理，因其对相关业务流程非常熟悉则所需时间较短；三是可降低风险性。有些信誉好的中介机构（如北京市房地产交易中心）开办了中间担保业务，为买卖双方的房款交割和房屋交付以及产权过户作中间保证，大大降低了交易风险。除此以外，建行、农行等金融机构都与中介机构签定协议，合作为客户办理二手房抵押担保贷款。所以说，这不失为二手房上市交易的一条捷径。
44、目前上市已购公有住房买卖情况如何？
答：从1999年11月15日已购公有住房和经济适用住房上市交易以来，出售房屋的客户明显少于购买房屋的客户。北京市目前约有100万户居民已买了公有住房，现在还有部分居民正在按房改价格陆续购买，估计房改房购买量大概能到130万户左右，在这些购房户中，真正想出售已购公有住房的大致有三类情况：一是手里有些积蓄，加上售出房改房的金额，可以购买新房，来改善居住条件的中等收入者；一是虽购买了房改房，但对住房环境，地理位置，交通状况等诸因素不很满意的住户，希望同等价格的卖旧买旧，以解决实际问题者；一是手里有多余住房者。大部分购房者尚不会将仅有的自住房出售。以上海的情况为例，一年房改房再交易约有1-2万户，按此数额比照北京的交易量，入市比例很低。而购房者大都是中低收入以下的困难户、无房户，对商品房价格望房兴叹，对经济适用房的交通、地域不满意，期望“二手房”位置好、价格低。因此购房的人多，目前购销比约为3：1，形成了卖方市场。
45、为什么入市的已购公有住房没有人们想象的那么便宜？
答：已购公有住房价格参差不齐是客观的必然，房改房有五、六十年代建的，有七、八十年代建的，也有九十年代建的，地域不一，环境各异，产权单位购买或自建的成本差异很大，新旧程度相差几十年，而购买者均以房改价格价差不大购入，而房屋的实际价值却与价格有较大背离，上市交易时必然造成房价差异过大。另一方面，卖方者对于市场销售价格的期望值过高，购买者对于“二手房”即是旧房的概念很深、期望购买值过低，形成了买卖价差过大的台阶。
46、能否说说房改房上市交易的价格趋势？
答：房改房再上市的价格肯定是低于同地域、同品种、同档次的商品房。目前价差过大，我们认为是暂时现象，市场商品交易是有其经济规律的，价格过高，有行无市，便无法卖出，我们认为不能靠行政命令，靠下达规定促成成交，应该一方面要通过市场自我调节，符合经济规律；另一方面要使评估发挥引导作用，三是对卖方的收益分配确定在一个较为合理、能够接受的水平上。总之，房改房交易价格会逐步低下来。
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2005-02-06 14:23:09
