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江苏淮安试行共有产权房 居民9万元买两室一厅
买房子政府帮你出一半 还不清房子也可住到老
■江苏省淮安市住房模式引起全国关注，专家建议全国推广
■重庆能否效仿？本报记者实地调查淮安市民住的什么房
你想买房子吗？想！如果一下子拿不出足够的钱，可以采用这个办法：政府出50%或者30%和你凑份子，并按出资比例拥有对应的产权。5至8年之后，你只要将政府出的那笔钱还了，房子就全归自己了。
前几天，江苏省淮安市推出的“共有产权”住房模式引起了全国关注。在国务院发展研讨中心组织的研讨会上，有专家提出值得向全国推广。
这种模式在重庆是否行得通？重庆会不会采纳引进，本报记者前天赶赴当地，实地调查了这种购房模式的各种细节。
1
9万元买套两室一厅
从南京往北走180多公里就到达淮安，这是一个只有两个区的地级市，城市人口60多万，在江苏属于欠发达地区。
城市里塔吊林立，到处都在修房子。记者询问价格，市区核心地段每平方米5000多元，偏远地段有每平方米4000多元的，也有3000多元的。
那种以“共有产权模式”出售的房子更便宜。去年2月份出售了一批，每平方米2200元左右。今年5月份将再出售一批，每平方米3000元左右。
淮安新新家园B组团7号楼居民李红亿就是这种模式的受益者。去年2月，他们只付了9万多元，就买了一套71平方米的两室一厅，5年后再付给政府8万多元，这套房子就完全属于自己。
李红亿和老婆都是聋哑人，断断续续在残疾人工厂打零工，一直租房子住，现在搬新家后，把老父亲接过来同住。李爸爸说：“这套房面积71平方米，单价2235元，总价16万多元。我们家特别困难，符合‘五五开'条件，政府借了8万元，自己加上税费、大修基金等一共花了9万多元，再简单装修了一下，一家人欢欢喜喜地搬进了新房。”
2
还不起钱也可继续居住
在市民何永林家里，风趣的老何一进门就给我们讲笑话。他说：“新房子很好，但是我睡不踏实，过上几年要是没钱还，担心政府派一个人到房子来睡觉，因为这房子有一半是政府的呢。”他叫苦说：“俗话说搬家3年穷，这两年一分没剩，5年后能不能挣上10来万，哪个说得清楚？”
他这种担心并不是完全没有道理。记者看到，他们家的房产买卖合同上，买受人是他和淮安市保障住房建设管理中心。房子的产权证上也明确写着，他和该中心各占50%。
产权证和合同就像一道紧箍咒，时刻提醒着何永林一家人，政府帮忙出的50%不是白给的，5年后是要偿还的。
如果5年后还不起怎么办？按照政策规定，可以延长到8年，延长的3年需要支付银行利息（前边5年不要利息）。如果8年后还是没钱，又怎么办？淮安市房管局长邵明回答：“那就不需要还了，你继续住，这房子就当经济适用房提供给你。”
邵明拿何家举了个例子：“如果何家真穷，政府就白送给他住。如果装穷故意不购买剩余产权，一旦被政府发现，将按市场价收租金。假如这房子每月能租800元，就收400元，不给就和你打官司。”
3
不让人感觉是“穷人区”
记者前天在淮安拜访了六户“共有产权房”的居民，都比较穷。何永林两夫妻是淮安磷肥厂下岗工人，以前住在棚户区。李红亿是残疾人，另外四家是低保户。他们的房子装修都很简单，没有吊顶，没有时髦的家具，装修总价控制在两万元左右。
但是从他们居住的小区环境看，有较大面积的草坪，配套完善。小区容积率不到4.0。房子都是七八层的小高层，没有电梯。周边正在搞开发，距离城市核心区不到10公里。傍晚时分，小区花园里人来人往，非常热闹。
对于“穷人区”这个问题，淮安非常谨慎。据介绍，他们在去年和前年专门修建的新新家园和福新家园，以“共有产权”出售。尽管对小区环境、建筑质量作了许多规定，但客观上仍导致低收入群体大量集中。现在，他们注重“分散建设”。在开放商修建的楼盘当中，政府回购一部分，再以“共有产权”模式出售，避免了低收入群体集中居住，客观上减少了“穷人区”的出现。
重庆可借鉴但不能照搬
市政协副主席陈万志建议，允许市民合作建房，打破开发商垄断
全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志认为，江苏淮安这种共有产权的住房模式对重庆有借鉴意义，但是不能全盘照搬。
他说，这种模式免去了购房者头5年的利息，形成一些优惠，如果市民实在还不起政府那部分贷款，还可以一直住，形成住房保障，是一个进步。
他认为，目前住房供给最核心的问题是打破开发商的垄断，降低房价，应该鼓励合作建房，和开发商形成竞争。
所谓合作建房，就是市民自发组织起来形成合作社，自己向政府买地建房。可以自己筹集1/3的资金，政府补助1/3，银行提供1/3的贷款。另外，要大力发展廉租房和公租房，保证没有能力买房的市民也有房子住。
市国土房管局没有对江苏淮安的模式进行评论。据介绍，重庆目前的住房保障模式主要是“5+1”，即在廉租房、经济适用房、危旧房改造、城中村改造、农民工公寓5种模式上，再加入公共租赁房这种新的模式。
共有产权房 三七开，政府出30%，个人出70% 五五开，政府和个人各出一半
哪些人有资格买 家庭人均月收入在600元—800元，具有市区城镇常住户口8年以上，家庭人均住房使用面积在10平方米以下。 主要是针对低保人群，要求享受最低生活保障，同时人均住房使用面积在10平方米以下
可以买哪些房子 面积在60平方米左右，适当安排75平方米以上的户型 面积以50平方米为主，适当安排65平方米以上的户型
如何申请购买 提交书面申请后由街道和居委会签署意见，交相关机构审核，然后公示，最后领取供应证，凭证买房
新闻面对面
本报专访淮安市房管局局长邵明
月收入600元~800元
可买共有产权房
邵明是“共有产权”住房模式的主要推动者，他在网上开通“仗义责言博客”针砭时弊，每篇文章都有数百跟帖。和记者两个多小时的交谈中，他始终富有激情，有问必答。
只能买政府指定小区
记：这种模式是否只针对政府指定的小区？
邵：对！不能购买所有商品房，更也不能买面积很大的豪华商品房。
记：以这种模式购房，可不可以申请银行按揭贷款？
邵：暂时还不行，我们正在想办法。去年我们供应400多套这种房子，开始有500多人报名，最后正式签合同只有200多人下单签字，就是因为暂时不能按揭贷款，特别是三七开模式，个人出资70%，相当七成首付款，很多人都拿不出这么多钱。现在我们正和银行协调，计划对“三七开”发放按揭贷款，“五五开”暂时还没有考虑。
购买者有全部使用权
记：政府通过这种模式掌握了很大一部分房子的产权，政府怎么使用？
邵：不会使用，政府虽然有一部分产权，但没有任何使用权。房子都在老百姓手上，他们具有100%的使用权，我们不会拿去投资，也不会派人到老百姓家里睡觉。
记：除了“三七开”、“五五开”，还有其他产权比例吗？
邵：以后还可能试行“四六开”、“二八开”、也可能是“一九开”。那些刚毕业的年轻人，没什么积蓄，但有良好的前途和发展空间，政府应该帮助他，让他们先只付一成就能住上新房，鼓励他不断挣钱，慢慢把其他九成全部买回来。市民把产权全部买回来后，就可以自由处置房子，出租或变卖，都可以。
死后个人产权可继承
记：假如市民还不起政府的那部分钱，怎么办？
邵：我们可以延长到8年嘛！8年之后如果还不起，真的很穷，也让他住，就把这房子当作经济适用房提供给他住。他死后，个人的那部分产权还可以继承，如果继承人也符合“共有产权”房的享受资格，可以继续住，如果资格不符，就必须买回政府那部分产权。
允许转卖按比例分成
记：如果过上几年，市民不想要这房子了，他那部分产权怎么办？
邵：可以把这房子卖了，然后和政府按比例分成。
记：这种模式和廉租房、银行贷款按揭房有什么区别？
邵：我们大致将月收入600元以下的划为廉租房人群，这种人只买不租；月收入在600元至800元的划为共有产权模式住房人群。这种模式和按揭贷款的区别一方面是无息或低息，另一个是可以不还，如果购房者真的很穷，可以一直住，而银行贷款是必须要还的。
记：这种模式对房价有没有造成影响，江苏淮安现在的房产价格怎么样？特别是这种共有产权模式的房价？
邵：淮安现在的平均房价还比较低，不到5000元，共有产权模式的房价比商品房稍微低一点，政府每年都会和物价部门核定价格。
记：政府每年为此将要支出多少资金？怎么筹集这些资金？
邵：羊毛出在羊身上。以前淮安修经济适用房都是政府划拨土地，无偿拿地修房子。现在改变成出让，收取一定的土地出让金，就用这笔钱筹集住房保障资金，变成了和市民合伙买房子的份子钱。
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2010-03-17 15:36:46
