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关于12月10号得经济适用房转商品房的问题。
北京经济适用房新政出台 业主排队“经改商”
来源：中国广播网 2011年11月25日08:05 中广网北京11月25日消息（记者刘玉蕾 季苏平）据中国之声《新闻纵横》7时39分报道，北京楼市新政出台后短短几天，在朝阳、昌平等一些经济适用房集中的区域，业主们连夜排队“经改商”，也就是经济适用房改做商用，数千人的排队阵容蔚为壮观。就在五一假期后的第一天，朝阳、丰台区突然通知经适房业主，“经改商”必须过户，一时间恐慌情绪再次高涨。北京经适房政策到底有没有变化？未来经济适用房政策的变数又在哪里？请听中央台记者刘玉蕾、季苏平的报道：
记者：最近在北京朝阳、昌平等经济适用房集中的区域，从凌晨两三点开始便有业主络绎不绝地前来排队，而其中绝大多数都是办理经济适用房改商品房手续的。数千人的长龙竟成了一道风景。之所以出现如此集中地“经转商”，归根结底是因为国家最近出台多条严控经济适用房出租、空置等政策。众多业主忧心忡忡，中原地产市场研究总监张大伟说：
张大伟：因为就是之前在27号出台一个政策，限制经济适用房出租，有可能以后要多交税或者说有可能不让出租，或者出租限制会严了，有些恐慌，因为经济适用房实际出租比例挺高的。
记者：对经济适用房未来政策可能进一步趋紧的预期，让越来越多的人参与到“经改商”的队伍中来。就在五一小长假后的第一个工作日，北京朝阳区、丰台区突然通知业主，经改商必须过户，经适房同名转商品房的政策有变。经济适用房业主的神经再次绷紧。不过，北京相关部解释说，有关政策并没有变化。一直以来北京只有朝阳区、丰台区两个区县执行经适房同名转商品房政策，其它区县全部实行2008年4月8日之前的商品房必须过户经转商，2008年4月8日之后的则可以在同一名下转换。这次只不过是统一了各区县的操作而已。北京丰台房地产交易权属发证中心主任孟令忠：
孟令忠：说的很清楚，咱们是新的一手房可以补差价的70%转商品房，旧实际上没说，我们和朝阳我们理解就是法没有禁止，但是可以，我们就按这个口径去走的，当时建委就说要统一全市做法，这个不行，没有法律依据。
记者：无论怎样，经济适用房政策趋紧已是不争的事实。根据目前的规定，2008年4月8日之前的老经济适用房，凡是满5年，缴纳完契税和出售价格10%的土地收益后，可以通过过户完成经改商。这样的话，一套100平米左右的老经济适用房比在同一名字下变更要多缴纳一万到三万的契税。张大伟分析，这样的措施对于目前经改商的影响应该不会太大：
张大伟：其实实际中这个影响不大，以前更名也需要交纳综合地价款，只不过它不需要交契税，如果说140平米以下的非常小，90平米以下按照1%征收，90到140平米是按1.5%征收的，但是140平米以上的话，影响比较大。
记者：虽然根据规定，经济适用房必须缴纳出售价格10%的土地收益后才能上市交易，也就是转变成商品房，但是，目前在实际操作中， 10%的土地收益并不是按照出售价格计算的，往往是按照最低指导价计算，这样在土地收益一项上就能省出十万甚至更多。一旦政策严格按照出售价格计算土地收益，经济适用房业主需要缴纳更多，张大伟说，：
张大伟：按照最低指导价格来交纳的，因为这个是10%的税率非常高，实际情况比如说百环家园这些地方是6000多，通惠家园是5000多，而实际这些区域真正的成交价格是两万到三万了，如果按照两万到三万一平米的话需要交的话，10%是两千到三千，而现在只交了几百块钱。
记者：相比之下，现在让众多2008年之前购买经济适用房的业主最焦心的是，担心自己的房子会被政府回购。北京市有关方表示，经济适用房以2008年4月8日为界，老房子老办法，新房子新办法。业主们不必过于担心。严格控制经济适用房的申请、买卖，禁止经适房出租、空置都是保障我国普通居民居住权利的重要举措。不过，经济评论员马光远强调目前经济适用房根据年代差别化待遇是历史造成。从上世纪末开始，经济适用房出现。早期的经济适用房和周边商品房价格相差也就一两百，为了吸引大家购买经济适用房，国家对经济适用房的审核并不像今天这样严格，如果对老房子采用新办法显然是不公平的：
马光远：因为之前我们的经济适用房跟现在的两码事，原先的经济适用房买的时候，比如你两千块钱买，商品房可能就两千一，之前的东西，如果用现在的来套，对以前的肯定是非常不公平的，最重要是有衔接，就是说你这个政策本身得考虑各种不同的情况。
记者：马光远强调，政策制定方应该明确不同时期经济适用房的相关政策，防止大家恐慌的情绪。而在张大伟看来，政策也许是在引导市场更加明确的区分不同性质的房屋，为下一步的税费改革奠定基础：
张大伟：我觉得有意识的，一定程度的让这些不需要经济适用房的人赶快交易，因为有可能会成为对一些房地产税或者物业税什么征收也会在考虑这些，因为政策性住房，应该是不会纳入房地产税范围的。
(此文由骆驼爱喝水在2011-12-05 23:10:33编辑过)
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2011-12-05 23:08:02
