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请看红色的字体部分，好象能部分映证楼主的消息。
2004年北京市场大预测-住宅
该网址不再展示 2004-01-02 14:24:03
2003年北京房地产市场处于良性发展过程中，住宅市场价格比较稳定。
从宏观调控角度来看，
政府加大对房地产开发的介入力度。在政策法规方面，出台和完善了121号文件、18号文件、物业管理制度的规范要求、房地产转让管理办法等；在价格控制方面，加大经济适用房的投放量；在市政配套方面，交通道路改造力度加大，地下轨道交通的完善和开通等都给开发提供了良好的宏观环境。
从市场供给和需求角度看，2003年1－10月北京市住宅销售总面积1531万平方米，与此同时，2003年1－12月底的新盘有效供应1739万平方米，供需基本平衡。
下面就从市场供需角度对2004年北京房产市场的发展作一趋势预测。
2004年，规划有2717万平方米上市
2003年供应新盘大约200个左右，总的规划建筑面积大约4457万平方米，今年有效供应1740万平方米。据此预测，2004年市场供应及投放量将持续增长，至少还有规划的2717万平方米要投放市场。即使按120平方米／套计算，约为22万套！
除了2003年开盘的大盘继续投放以外，2004年还有百子湾一号经济适用房、绿戎家园、定福家园3个经济适用房开工建设。东坝乡和记黄埔的Bｏｕｔｉｑｕｅ Ｒｅｓｉｄｅｎｃｅ概念的大型低密度住宅、光彩中央居住区项目，以及未来即将可发太合嘉园（别墅）、朝阳新城、星河湾、国美家园、四惠交通枢纽项目、东直门交通枢纽项目等。
11个大盘集中投放
2003年的北京房产市场上出现了众多大盘，11个大盘（大约占市场全年新盘数量的7％）的供应量占到了全年供应的55％的比重。这些大盘在2003年开盘，2004年将会集中投放市场，市场的供应量将急剧增加，竞争将越来越激烈。
图中列表的这些项目，建筑规模几乎都在百万平方米以上，按算术平均计算，均价为5564元／平方米。据悉，这些大盘的绿化率要高于规模较小的项目，社区的配套服务也更加全面完善、居住更加人性化、舒适化。
西南、东北争当焦点
2003年北京市进行了ＣBＤ整体规划与建设，远郊的通州区也是重点开发建设区域。2004年酒仙桥、西坝河太阳宫、东坝乡、西南部以及西四环方位都将有项目不断涌现。
随着这些位置周边配套设施的不断完善、道路交通的建设，东部四五环、西南区域建设力度将加大。位于东部四五环的东坝乡是北京市十个边缘集团重点规划示范区中最晚开发的一块，东坝乡主要规划建设的为一些公建和低密度住宅，今明年东坝乡将会上市供应。据悉，西边目前有很多地块处于项目运作阶段，也将于今年集中供应。而北部和南部供应相对来说要少一些。
低密度住宅有的挑
2003年北京别墅有效供应287.5万平方米，占全年有效供应的16.5％。Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ依然火热，在产品设计方面也更加成熟，特别是ＳAＲＳ之后，人们更加关注低密度住宅和健康住宅，低密度住宅产品今年销售情况较好，越来越多人喜欢居住在有天有地的环境中。
首先，2003年国家出台18号文件，规定低密度住宅的土地报批要严格化，这就使开发商加快了项目运作进程，这些项目地块都是早已批文建设别墅项目的地块。
此外，根据市场上已经准备供应的项目资料看，很多项目已经完成项目规划，将于2004年开盘供应。如棉花城二期、翡翠城的三期、威尼斯花园、顺驰林溪、温哥华森林、太合嘉园别墅、和记黄埔东坝的低密度项目、怀柔的天籁、通州宋庄的低密度项目、珠江国际城、郦城的后期等都将在2004年在市场上供应。
依照这些资料，2004年将依然是低密度住宅、健康住宅大量面世的一年。低密度住宅市场的竞争将更加激烈。
供求平衡 价格稳中有升
1.投资增长减缓，销售势头良好
2003年前三季度，北京房地产投资总额再度增长，投资总额为723.81亿元，同比增长18.1％。其中住宅部分投资额为402.15亿元，同比增长4.7％。但这一增长比例在整个东部地区中是最低的，也大大低于去年同期的水平。
在投资持续增长、新开工面积增幅持续攀升的同时，房屋销售总量也在增长，商品住宅、办公楼、商业营业用房的销售势头均看好，2003年前三季度北京地区商品房销售总额为419.34亿元，比2002年同期增长69.1％。其中住宅部分的销售总额为377.42亿元，同比增长64.4％。与投资额的增长速度相反，北京地区的商品住宅销售额的增长速度高于其他大部分东部地区的城市，居于第四位。
2.需求快速增长
房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。
第一，城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求；
第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求的户数占家庭总户数的10％。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持；
第三，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。
综合以上分析，供应和需求基本平衡，2004年北京市整体住宅均价保持稳定，部分热点区域的价格有所上升。
政府管的会更严
1.土地拍卖制度的完善和确立
前年，广州富力地产通过招标以31亿元的价格夺得一地块的土地使用权；去年，天津顺驰集团通过拍卖以9.05亿的价格获得了大兴区黄村卫星城北区1号地使用权，这一价格高出4.3亿的起拍价1倍多；紧接着，大连万达以高出挂牌起价3.1亿获得昌平东小口镇居住、商业金融用地，上海昂贝以577.09万元的价格获得石景山区古城都市村庄住宅用地。
这一系列的挂牌竞价和公开拍卖活动使得土地的出让不断地走向公平、公开、公正。明年北京市的土地出让将会更多的采用拍卖手法，使土地出让更加透明化，更多的外地开发商能够有参与竞争的机会。
2.土地供给规则的变化，宣布了一个新的房地产时代的来临。这将是一个彻底打破原有游戏规则，公平考验竞争实力的时代，是一个能让更多企业优势突显，更多枭雄一展风姿的时代。具体体现为：
第一，行业面临重新洗牌，公平的市场竞争环境已经形成，资本金的规模、等级以及开发企业对资本的运作能力，成为决定其今后开发方向的重要因素；
第二，土地招投标的公开与公平，要求开发企业站在更前瞻的角度来研究未来土地市场的发展方向。对市场的走势分析、预测能力将成为其决策成败的核心问题；
第三，在获得同一起点的竞争环境之后，是否具备更强的产品打造能力、项目运作能力，将是开发企业提高利润的强有力手段。
房产基金公司增加
2004年将是国有各大银行进行大力调整改造的一年，国家将通过注资和债转股相结合的方式，大幅削减国有银行坏账，同时严格审批和控制贷款发放制度。此项改革将严重影响到房地产开发商的融资和开发活动，只有开辟多种融资渠道，才能满足融资需求和降低风险。由此，2004年市场上房产基金公司将会不断涌现。此外，上市融资、房地产信托也都将应运而生。这些举措都将推动房地产市场健康发展。
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2005-01-26 15:00:07
